《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約時，可以根據(jù)違約情況約定向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約損害賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)適當(dāng)減少。

根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)商逾期不交房的，買受人可以依據(jù)商品房預(yù)售合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
合同約定的違約金低于開發(fā)商逾期交房造成的實際損失的，當(dāng)事人可以請求裁判按照實際損失予以增加。如果合同規(guī)定的違約金過高，開發(fā)商也可以求情，請求裁判降低。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)在違約金超過造成損失的30%的基礎(chǔ)上適當(dāng)減少；以當(dāng)事人約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。
也就是說，當(dāng)事人約定的違約金超過所造成損失的30%，一般可以認(rèn)定為“過分高于所造成的損失”。這時候法官會根據(jù)實際情況減少違約金的數(shù)額。

第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金或者損害賠償金的計算方法的，違約金或者損害賠償金的數(shù)額可以參照下列標(biāo)準(zhǔn)確定:……逾期交付房屋的，按照逾期交付期間有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?br/】根據(jù)該約定，買受人與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同未具體約定開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任的，買受人可以參照相關(guān)主管部門公布的或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，并予以追償。

我國合同法基本沿襲了大陸法系的傳統(tǒng)，強調(diào)違約金的賠償概念，同時承認(rèn)違約金的懲罰性。

按照這個概念，我國的違約金可以分為“補償性”違約金和“懲罰性”違約金。

合同法第114條第3款規(guī)定的遲延履行違約金屬于懲罰性違約金。
此處的“約定的遲延履行違約金”應(yīng)理解為純懲罰性的遲延履行違約金。
懲罰性違約金的支付不以違約損失為依據(jù)，不需要證明損失，也不能根據(jù)實際損失調(diào)整違約金的數(shù)額。

(二)最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金的有關(guān)規(guī)定
1994年3月12日《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(法函〔1994〕10號)規(guī)定:根據(jù)1996年5月16日央行當(dāng)時發(fā)布的[1990]97號文
, 最高人民法院《關(guān)于逾期付款違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(法〔1996〕7號)規(guī)定，逾期付款違約金按每日逾期付款金額的0.5 ‰計算。

1999年2月12日，《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金計算標(biāo)準(zhǔn)問題的批復(fù)》規(guī)定，合同當(dāng)事人未約定逾期付款違約金的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付款違約金。
中國人民銀行調(diào)整金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計算逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)1996年4月30日中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于降低金融機構(gòu)存貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款的罰息標(biāo)準(zhǔn)可按每日0.4 ‰計算。

2000年11月13日《最高人民法院關(guān)于修改的批復(fù)》將最高人民法院法釋〔1999〕8號批復(fù)改為參照1996年4月30日發(fā)布的《中國人民銀行關(guān)于降低金融機構(gòu)存貸款利率的通知》的規(guī)定。目前，
此后，最高人民法院對逾期付款違約金的計算沒有相關(guān)規(guī)定。
可見，最高人民法院1996年5月16日(1996)法復(fù)字第7號批復(fù)中關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)為0.5 ‰的規(guī)定是最終有效的規(guī)定。
也就是說，這種情況下，業(yè)主違約，逾期付款，萬分之五的違約金是符合法律規(guī)定的?！?br/】根據(jù)民事合同雙方權(quán)利義務(wù)對等的原則，開發(fā)商因違約延誤交房的，也要受到約束，并受到萬分之五的違約金的處罰。

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