現(xiàn)在關(guān)于合同的糾紛層出不窮，購(gòu)房者應(yīng)該怎樣處理商品房買賣糾紛？編者特整理了《商品房買賣糾紛百問(wèn)百答》，形成系列文章，總結(jié)近年來(lái)商品房買賣糾紛的常見(jiàn)情形，以供大家參考。

1問(wèn):簽訂了房屋買賣合同，拿到房屋鑰匙卻未辦理登記，擁有產(chǎn)權(quán)嗎?

答: 根據(jù)《民法典》第二百零九條第一款和第二百一十五條的規(guī)定，房屋買賣如果沒(méi)有進(jìn)行登記，不影響買賣合同的效力；但不登記，購(gòu)房人就不能取得房屋的所有權(quán)。

因此在房屋買賣中，并非購(gòu)房人交了錢，出賣人交了房，房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。如果沒(méi)有進(jìn)行登記，即使雙方錢貨兩清，房屋在法律上還是歸出賣人所有，出賣人可以將該房屋出賣給第三人，如果第三人購(gòu)買該房屋并進(jìn)行登記過(guò)戶，第三人則獲得該房屋產(chǎn)權(quán)。原來(lái)的購(gòu)房人只能向出賣人主張違約責(zé)任。

2問(wèn):買房時(shí)只拿到房產(chǎn)證，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，能取得房屋所有權(quán)嗎?

答: 《民法典》第二百一十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

買房時(shí)由于各種各樣的原因，買賣雙方并未辦理過(guò)戶登記，雖然購(gòu)房人取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，但從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上房屋所有權(quán)仍屬于出賣人，購(gòu)房人仍不能取得房屋所有權(quán)，此時(shí)若房屋出現(xiàn)其他物權(quán)變動(dòng)，購(gòu)房人只能向出賣人主張違約賠償。

3問(wèn):夫妻共同出資購(gòu)房卻只登記在一方名下，該房屋屬個(gè)人所有還是共同所有？夫妻共同出資購(gòu)房卻只登記在一方名下，該房屋屬個(gè)人所有還是共同所有?

答：《民法典》第一千零六十五條規(guī)定，男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒(méi)有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定。第一千零六十二條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。第一千零六十三條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)：（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

所以，判定該房屋是屬夫妻雙方共有，還是一方所有，不能簡(jiǎn)單的看房屋已經(jīng)登記在誰(shuí)的名下，關(guān)鍵看夫妻雙方對(duì)該房屋的權(quán)屬是否明確約定；若約定不明或沒(méi)有約定，則按照《民法典》第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定判斷，一般情況下，夫妻共同出資購(gòu)房卻只登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4問(wèn):夫妻共同出資購(gòu)房，房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，另一方可以要求在房產(chǎn)證上加名嗎?

答：此種情形屬于確認(rèn)共有財(cái)產(chǎn)并加名，這樣有利于保護(hù)未登記產(chǎn)權(quán)一方的合法權(quán)益。

上一問(wèn)對(duì)房屋權(quán)屬確定后，根據(jù)《民法典》第二百三十四條規(guī)定，因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。同時(shí)，我國(guó)法律及司法解釋只是對(duì)夫妻一方在婚姻存續(xù)期間無(wú)重大理由時(shí)請(qǐng)求分割共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了限制，但并未對(duì)未登記產(chǎn)權(quán)一方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間提起共同財(cái)產(chǎn)確認(rèn)之訴進(jìn)行限制。根據(jù)法無(wú)禁止即自由原則，未登記產(chǎn)權(quán)夫妻一方因房屋權(quán)屬與配偶發(fā)生爭(zhēng)議后可以提起確認(rèn)之訴，從而使另一方取得該房屋的所有權(quán)。

5問(wèn):夫妻雙方離婚后，房子歸女方所有，但是房產(chǎn)證上是男方的名字，女方過(guò)戶需要繳納費(fèi)用嗎?

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》的規(guī)定，根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。

因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。所以夫妻離婚后辦理房屋轉(zhuǎn)移，只要能提供離婚判決或離婚證等能證明夫妻確已離婚的有效文書，則同樣不需要繳納契稅等費(fèi)用，但是登記費(fèi)、工本費(fèi)還是需要繳納的。 6問(wèn):簽訂賣房協(xié)議并交房后，未辦理過(guò)戶登記，出賣人補(bǔ)辦并增加配偶為共有產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)證對(duì)其有什么影響?

答：我國(guó)法律并未強(qiáng)制規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)共有人須全部記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿或權(quán)屬證書，所以婚姻關(guān)系使得不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書無(wú)法反映房屋的真實(shí)權(quán)屬狀況。

所以，在以房屋為標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)買賣中，就交易習(xí)慣來(lái)說(shuō)，在房產(chǎn)證上共有人欄缺額的情況下不能苛求購(gòu)房人盡到周詳?shù)牟樵兞x務(wù)；此時(shí)若房屋共有人未申請(qǐng)異議，為了維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則，保障交易安全，維護(hù)了社會(huì)公平，應(yīng)推定為房屋共有產(chǎn)權(quán)人共同的意思表示，購(gòu)房人是善意取得該房屋，買房協(xié)議合法有效，應(yīng)辦理過(guò)戶登記，讓購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)。

7問(wèn):被執(zhí)行人已出售但未過(guò)戶房屋，法院能強(qiáng)制執(zhí)行嗎?

答：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十五條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

該條規(guī)定重點(diǎn)明確了三個(gè)條件：一是第三人支付了全部?jī)r(jià)款；二是第三人已經(jīng)實(shí)際占有了該財(cái)產(chǎn)；三是第三人對(duì)未過(guò)戶登記無(wú)過(guò)錯(cuò)。若第三人同時(shí)符合以上三個(gè)條件，即使未辦理過(guò)戶登記，人民法院也不能強(qiáng)制執(zhí)行。

8問(wèn):借他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)?

答： 在法院審理借名買房的司法實(shí)務(wù)中，法院普遍認(rèn)為：由于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房，須具備一定的條件，無(wú)購(gòu)買資格的實(shí)際購(gòu)房人在征得符合條件的名義購(gòu)房人同意的情況下，以名義購(gòu)房人的名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，并實(shí)際占有、使用了該房，應(yīng)認(rèn)定實(shí)際購(gòu)房人為實(shí)際購(gòu)買人，享有房屋所有權(quán)。但由于實(shí)際購(gòu)房人行使了本應(yīng)由名義購(gòu)房人享有的購(gòu)買權(quán)利，故應(yīng)給予名義購(gòu)房人合理補(bǔ)償。

9問(wèn):甲以乙名義購(gòu)房，自己支付首付款和月供，誰(shuí)是真正的房屋產(chǎn)權(quán)人甲以乙名義購(gòu)房，自己支付首付款和月供，誰(shuí)是真正的房屋產(chǎn)權(quán)人?

答：《民法典》第二百二十條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記，申請(qǐng)人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人，在沒(méi)有爭(zhēng)議或者相反證據(jù)的情況下，推定乙是真正的產(chǎn)權(quán)人；但是根據(jù)實(shí)際履行的情況和證據(jù)能夠證明甲支付了首期購(gòu)房款和月供，因此，甲應(yīng)該是房屋所有權(quán)人。甲可以請(qǐng)求更正登記；乙不同意更正的，甲應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)異議登記并在15日內(nèi)起訴。

10問(wèn):房屋尚未登記，聯(lián)合買房如何確定購(gòu)房人對(duì)房屋享有的份額?

答：《民法典》第二百零九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。故應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的份額確定各自的份額。

但由于房屋尚未登記，未產(chǎn)生物權(quán)效力，聯(lián)合買房人作為合同買受人與房屋出賣人之間是債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，故應(yīng)該根據(jù)各自對(duì)房屋的出資情況確定其各自享有的房屋份額。

11問(wèn):工業(yè)用地上建的住宅能不能買?

答：首先，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的規(guī)定，國(guó)家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的公寓住房出售。

其次，《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》雖然規(guī)定工業(yè)用地上可以建造不超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書完全兩樣，一旦購(gòu)房人購(gòu)買了此類房屋日后將面臨諸多問(wèn)題。

最后，工業(yè)用地國(guó)家規(guī)定使用期限為50年，居住用地使用期限為70年。此類房屋不享受住宅用地使用70年期滿自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利。

所以，工業(yè)用地上建的住宅最好不要買。