近年來，隨著房價的迅速攀升，房屋交易日益活躍，以貸款方式購買二手房的現(xiàn)象日益普遍，北京市海淀法院民四庭在對涉及二手房買賣的借款合同糾紛案件進行調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，除傳統(tǒng)的因借款人δ及時還貸而引發(fā)的借款合同糾紛外，因二手房買賣合同無效導(dǎo)致借款合同目的難以實現(xiàn)所引發(fā)的借款合同糾紛也日漸增多，約占此類案件總數(shù)的10%，且呈現(xiàn)出以下三個特點：

一是關(guān)聯(lián)訴訟多、孤立辦案不能徹底解決糾紛。此類案件往往涉及買賣合同糾紛、居間合同糾紛、抵押權(quán)糾紛甚至是因虛假買賣導(dǎo)致的損害賠償糾紛等多個連環(huán)訴訟，案件處理結(jié)果關(guān)聯(lián)性較強，如法院對為借款合同設(shè)定的抵押權(quán)是否有效的認定直接影響到房屋實際所有人能直接取回房屋的所有權(quán)還是僅能就其權(quán)利主張損害賠償。如果承辦人不對涉案房產(chǎn)的訴訟情況進行全面了解而僅作為借款合同案件孤立處理，極有可能出現(xiàn)不同案件處理結(jié)果相互沖突的情況，

二是案件敏感性強，處理不好易引發(fā)涉訴信訪。一方面在涉二手房買賣借款合同中，借款人屬剛需人群的比例越來越大，年齡日趨年輕化，涉案房產(chǎn)通常是借款人Ψ一房產(chǎn)，且提前清償能力有限;另一方面，在二手房買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)子女盜用老人身份證件將老人房屋出賣并已經(jīng)辦理過戶的情形，如果買受人又以該房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)向銀行借款，那 在借款合同發(fā)生糾紛需要行使抵押權(quán)時，即使該買賣合同被確認無效，涉案房屋也并不自然歸還老人，房屋實際所有人的權(quán)益也得不到保護。上述兩種情況如果輕易下判不僅無法真正理順當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還極有可能影響其生計，從而產(chǎn)生涉訴信訪問題，同時也給執(zhí)行階段設(shè)置了障礙。

三是案件反映出金融機構(gòu)之間存在風(fēng)險同質(zhì)性特點。金融法庭在審理過程中發(fā)現(xiàn)，由于銀行之間缺乏有效的溝通平臺，導(dǎo)致因二手房買賣合同無效所引發(fā)的借款合同糾紛并非某家銀行的個案，往往在不同銀行之間反復(fù)發(fā)生，這樣一來既影響了國家金融信貸安全，也不利于銀行信貸業(yè)務(wù)的正常開展，長此以往更有可能影響轄區(qū)金融秩序。

針對上述特點，海淀法院民四庭提出以下幾點建議：

一是全面考慮案件審理進程，做好協(xié)調(diào)工作。此類案件，法官不能將其當(dāng)成單純的借款案件孤立處理，應(yīng)當(dāng)將其放在二手房交易的整個環(huán)節(jié)考量，做好與二手房買賣合同糾紛終審法院、銀行、房屋管理部門、房屋買賣雙方的溝通工作，全面了解涉及同一房屋的審判、執(zhí)行情況，理順各方之間的相互關(guān)系。

二是積極解答當(dāng)事人疑慮，做好判后釋明工作。對于敏感性較強、涉及當(dāng)事人切身利益、當(dāng)事人情緒較大的案件，在宣判后及時解答當(dāng)事人的疑問，幫助其理順相關(guān)的法律關(guān)系，理解相關(guān)的法律規(guī)定。

三是立足海淀區(qū)金融風(fēng)險防范聯(lián)動機制這一有效平臺，及時對經(jīng)辦案件進行歸納總結(jié)，將案件綜合情況向銀行、房屋登記管理部門、公正機關(guān)等相關(guān)單λ進行定期通報，一則提示銀行其在業(yè)務(wù)操作過程中可能存在的普遍風(fēng)險，二則確保各部門對同一房產(chǎn)的權(quán)屬認定保持一致性。

編輯推薦：

二手房交易合同示例

二手房屋買賣合同范本