【案情】

2013年10月份，A建設(shè)單位與B建筑公司簽訂了《建設(shè)施工合同》，合同約定A建設(shè)單位將位于縣城周邊的一塊土地發(fā)包給B建筑公司承建，該合同對(duì)價(jià)款、付款方式、工程進(jìn)度等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，B建筑公司開始開工建設(shè)。2014年9月份，經(jīng)該縣相關(guān)職能部門認(rèn)定，該房屋系未取得相關(guān)行政審批、許可手續(xù)，依法不能辦理產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證，屬于違法建筑。因認(rèn)定為違法建筑后該房屋無法繼續(xù)開工建設(shè)，故B建筑公司要求A建設(shè)單位按合同約定支付相應(yīng)的價(jià)款及違約金。但A建設(shè)單位認(rèn)為，該房屋已經(jīng)被相關(guān)部門認(rèn)定為違法建筑，故建立在違法標(biāo)的物之上的合同應(yīng)當(dāng)屬于無效合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其與B建筑公司簽訂的《建設(shè)施工合同》無效。

【分歧】

本案在處理的過程中，存在兩種不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，建筑物建設(shè)前期沒有經(jīng)過行政審批、許可手續(xù)只是違反行政管理，屬于建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行的行政義務(wù)，與合同本身無關(guān)，因此《建設(shè)工程合同》本身應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違法建筑違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，影響當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門的整體規(guī)劃，損害了社會(huì)公共利益，因此建立在違法建筑之上的建設(shè)施工合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

【評(píng)析】

本案中的《建設(shè)施工合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)為無效合同，具體理由分析如下：

違法建筑是指違反了法律、行政法規(guī)及規(guī)章等規(guī)范性法律文件的義務(wù)性、禁止性規(guī)定，未經(jīng)相應(yīng)行政主管部門審批、許可或者違背已審批、許可的范圍而修建的建筑物、構(gòu)筑物或者相關(guān)設(shè)施。違法建筑系違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法的強(qiáng)制性規(guī)定而建設(shè)的，其在非規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)可能會(huì)給公共安全帶來隱患，影響城鄉(xiāng)整體布局，損害社會(huì)公共利益。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條之規(guī)定，以下情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。既然違法建筑其本身系損害了社會(huì)公共利益，那么建立在其上的合同也應(yīng)當(dāng)無效。

加之建筑物的統(tǒng)一規(guī)劃更關(guān)乎社會(huì)公共利益，在法律上對(duì)違法建筑本身存在的這一事實(shí)行為進(jìn)行否定對(duì)抑制違法建筑的產(chǎn)生具有現(xiàn)實(shí)的社會(huì)效果。

具體到本案中，從形式上看，本案中的建筑物需要完成的一系列行政審批、許可手續(xù)屬于A建設(shè)單位合同前的義務(wù)，與雙方之間簽的合同本身無關(guān)，A建設(shè)單位的過程導(dǎo)致工程違法，應(yīng)由A建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任，并不影響合同的效力。但筆者認(rèn)為，建筑物作為城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要對(duì)象，更加關(guān)乎社會(huì)的公共利益，固然A建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)獲得相關(guān)行政許可方能從事建筑發(fā)包，但是作為施工方及合同相對(duì)方的B建筑公司也應(yīng)當(dāng)在合同訂立、履行過程中也有義務(wù)審查對(duì)方的許可手續(xù)，以避免損失的擴(kuò)大。故按合同無效處理并不影響實(shí)際承包人A建筑公司的合法利益，相反更體現(xiàn)公平原則。

當(dāng)然，A建設(shè)單位與B建筑公司簽訂的《建設(shè)工程合同》確認(rèn)無效后，可以恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到合同簽訂前狀態(tài)，合同雙方因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?；诮ㄔO(shè)工程的特殊性，承包人投入的人力與物力已物化于建筑物之中無法返還，發(fā)包人則應(yīng)當(dāng)遵循公平合理的原則予以折價(jià)補(bǔ)償。

最后，就本案而言，A建設(shè)單位對(duì)B建筑公司除投入的人力、物力以外的合理利潤(rùn)是否應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膯栴}。筆者認(rèn)為，在目前的情況下加大承包人簽訂合同時(shí)的審查等義務(wù)對(duì)抑制違法建筑的產(chǎn)生能夠起到一定作用，故B建筑公司按合同有效產(chǎn)生的合理利潤(rùn)在認(rèn)定合同無效后不應(yīng)予以支持。

綜上，A建設(shè)單位與B建筑公司簽訂的《建設(shè)工程合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。合同認(rèn)定無效后，A建設(shè)單位與B建筑公司可就合同認(rèn)定無效后的相關(guān)事項(xiàng)依法處理。

來源：網(wǎng)絡(luò)