房屋中介通過向消費市場提供房屋評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)收取服務(wù)報酬，那么，如果居間的房屋在交易前就已被法院查封導(dǎo)致中介無法幫購房人實現(xiàn)過戶，中介能主張服務(wù)報酬嗎？近日，惠山法院審結(jié)一起居間合同糾紛，依法駁回了中介的訴訟請求。

售房人陳某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）居間出售房屋一套。2016年11月，購房人王某、售房人陳某與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同簽訂了房屋買賣合同，三方對定金、房款等支付事宜進(jìn)行了約定，并約定由購房人王某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付中介服務(wù)費，但如陳某或王某有一方違約，則由違約方支付中介服務(wù)費。同日，王某向陳某支付了5萬元購房定金。之后房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在為王某、陳某辦理過戶手續(xù)時得知，陳某出售的房屋在合同簽訂前就已經(jīng)被法院查封，導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未能幫王某實現(xiàn)過戶，該筆房屋買賣的交易最終也未能完成。經(jīng)調(diào)查，涉訴房屋因陳某涉其他經(jīng)濟糾紛早已被法院查封。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，其作為房屋中介為陳某居間出售房屋，已經(jīng)履行了中介服務(wù)義務(wù)，而陳某違約應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費，故訴至法院，要求判令陳某向其支付中介服務(wù)費18600元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案是一起因房屋買賣引起的居間合同糾紛，而居間合同的特征是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。本案所涉合同雖已訂立，但合同所涉交易的房屋在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹時早已被法院查封。根據(jù)法律規(guī)定，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。即本案所涉合同的根本目的無法實現(xiàn)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未完成居間事項，不得要求委托人支付報酬。同時房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦未提交任何證據(jù)證明其為從事本案所涉居間活動支出必要費用。

雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為其未能完成居間事項是因陳某的違約所致，但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)的房屋買賣居間人，在提供中介服務(wù)時，理應(yīng)可以通過合法途徑對交易標(biāo)的物的現(xiàn)狀全面了解，充分發(fā)揮自己的專業(yè)知識，盡最大可能為交易雙方報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)；房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還應(yīng)對居間事項盡到專業(yè)、詳盡、必要、審慎的審查、核實義務(wù)，如核實房源信息、核實房屋權(quán)屬狀況、判斷交易的可行性等，事實上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未盡到最起碼的義務(wù)而導(dǎo)致居間不成；更何況房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在本案中居間介紹買賣法院查封的房產(chǎn)，其實質(zhì)屬于違法行為，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。綜上，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的主張不能成立。但如果該房產(chǎn)是在居間服務(wù)開始后才被法院查封的，中介公司之前已經(jīng)盡到了審核義務(wù)，中介公司則可以酌情要求支付必要費用。

律師說法：

居間合同并不等同于委托，居間本身的意義也在于必須要達(dá)到特定的目的，報酬是居間人服務(wù)成功的對價，沒有促成合同的成立，則不得請求支付報酬。隨著網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)的發(fā)展，提供免費房源信息的網(wǎng)站和應(yīng)用軟件也是琳瑯滿目，在此情況下，房屋中介公司的作用就不能僅停留在提供房源信息上，而是應(yīng)當(dāng)提供更完善的如核實房源信息真?zhèn)巍⒑藢嵎课輽?quán)屬實際狀況、判斷交易可行性等專業(yè)服務(wù)。房屋中介公司有義務(wù)學(xué)習(xí)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，不斷提升業(yè)務(wù)素養(yǎng)，相關(guān)的業(yè)務(wù)監(jiān)管部門也應(yīng)該對這些公司開展常態(tài)化的法律法規(guī)普及工作，

當(dāng)然，如果居間雙方事先訂有約定，并且中介公司確實也為促成交易付出了具體直接的投入，則可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。同時，如果居間雙方特別約定了報酬的支付條件，則應(yīng)當(dāng)尊重其約定。在實踐中，確實也存在委托人在交易最后階段有意避開中介而從事交易的“跳單”行為，在此情形下，司法實踐認(rèn)為，只要委托人與相對人所達(dá)成的交易在實質(zhì)上利用了居間人的勞動，則居間人就有權(quán)向委托人主張居間報酬，這不僅是法律對居間人合法利益提供的保護，更是和諧社會誠信價值的體現(xiàn)。

來源：江蘇高院