展開全部 立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。
　　主是為了方便司法。
　　因為在一般情況下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對司法者來說操作最為簡便易行。
　　但是，這種簡單的做法恐怕還有以下幾個原因： 1）、當時立法者乃至整個學界對法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。
　　1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實施的時候，中國的土地使用權(quán)剛剛開始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計對大多人來說聞所未聞。
　　 2）、中國實行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來說較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過高，而且，理論上也存在很多難點。
　　 1）、按照法理來說，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個單獨抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問題，為什么《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、 《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，立法者當時的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。
　　不過《擔保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。
　　一般的說，條文都不是孤立存在的，一個規(guī)范總要有一個規(guī)范群，立法者不會無緣無故的組成一個規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。
　　所以，在民法解釋學上，體系解釋是一個非常重要的方法。
　　有意思的是，如果僅僅單獨設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴張。
　　本條應該規(guī)定在《擔保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。
　　但是，本條并沒放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問題不是抵押權(quán)擴張的問題，而是什么情況下，哪些財產(chǎn)可以充當?shù)盅何锏膯栴}。
　　 2）、房屋土地的同時抵押是不是《擔保法》的強制性規(guī)定，大可懷疑。
　　《擔保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
　　根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強制性的，而是引導性的。
　　當事人可以通過特約改變這一規(guī)定。
　　改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機制解決房屋的土地權(quán)屬問題。
　　其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時拍賣，也并不因此就導致抵押權(quán)效力的擴張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
　　 檢諸《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第31條、 《中華人民共和國擔保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述）， 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒有涉及抵押問題，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。
　　 房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因為房屋必須建立在一定的土地之上，必須有一定的土地權(quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。
　　但是，法律并沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。
　　 權(quán)利 房屋抵押人享有如下的權(quán)利：(1)房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權(quán)，并有權(quán)取得抵押房屋的各種收益。
　　 (2)房屋抵押人對抵押房屋享有處分權(quán)，但若想轉(zhuǎn)讓抵押房屋，須事先征得房屋抵押權(quán)人同意。
　　 (3)可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數(shù)個房屋抵押權(quán)所擔保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價值。
　　 (4)可以將抵押房屋出租。
　　 義務 屋抵押人承擔的主要義務是保管義務，即妥善保養(yǎng)，維護抵押房屋。
　　由于抵押人對抵押房屋的侵害行為，致使抵押房屋的價值減少時，房屋抵押人應恢復抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當?shù)膿！?br />　　如果抵押的房屋毀損滅失，抵押人應以其他財產(chǎn)充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能歸責于抵押人的事由而毀損滅失時，抵押人可以以賠償請求權(quán)向房屋抵押權(quán)人提供擔保，也可將賠償請求權(quán)讓與給抵押權(quán)人而獲免責。
　　 (1)房屋抵押是原債權(quán)債務關(guān)系的擔保，原債權(quán)債務關(guān)系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。
　　 (2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。
　　保管人應謹慎保養(yǎng)所抵押房屋。
　　 (3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán)，不依靠債務人的行為即可實現(xiàn)其權(quán)利。
　　 (4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權(quán)，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權(quán)。
　　 (5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定，一般采用書面形式，并應明確規(guī)定擔保的范圍。
　　 (6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權(quán)，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。
　　 (7)房屋抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)。
　　如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意，將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時，房屋抵押權(quán)人對抵押的房屋享有追索權(quán)，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。
　　 土地和地上建筑關(guān)系的民法模式 關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國為代表的立法模式認為，土地與建筑物是一個物，建筑物是土地的重要成分。
　　德國《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。
　　因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。
　　以日本為代表的立法模式認為，建筑物和土地是兩個獨立的不動產(chǎn)。
　　中國臺灣地區(qū)也是這種模式。
　　由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實上二者又無法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時，就只能通過地上權(quán)的關(guān)系來處理，也就是通過土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問題。
　　 中國采取的民法模式 中國大陸和日本及中國臺灣對于房屋權(quán)利的法律認定相同，堅持認為土地和地上的房屋屬于不同的物。
　　由于中國堅持土地公有制，而房屋卻一直是私有財產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。
　　在土地公有制不可動搖的前提下，堅持房屋與土地的分離，對于實現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。
　　并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強化。
　　 這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。
　　一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實沒有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實，采取將土地和房屋強行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。
　　隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，中國土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴重，尤其是在中國房地分別登記的情況下，再盲目地絕對堅持房地合并抵押的做法就會產(chǎn)生嚴重的后果。
　　 1）、無法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時間和順位，對交易安全造成危害。
　　房地合并抵押并沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個要優(yōu)先進行，導致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。
　　由于兩次抵押是在不同的登記機關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。
　　但是，二者實際上又是重復的。
　　————這段說明是錯誤的，實踐中房與地的抵押是有先后順序的：必須先房屋抵押完畢拿到權(quán)利證明以后，才能據(jù)此提交資料到國土資源局進行土地的抵押登記，順位也是相對應的。
　?。吹竭@處，所以給予一些補充，供討論。
　?。?2）、給債務人利用重復擔保進行欺詐提供了可乘之機。
　　現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)開發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。
　　根據(jù)《擔保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。
　　財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
　　但是，房屋抵押時，其價值的計算并沒有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復抵押的，這很顯然違反了《擔保法》第三十五條的規(guī)定。
　　 3）、在當事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當事人的意志自由，削弱了當事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動中的作用，不利于當事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風險。
　　眾所周知，抵押的范圍是和債務人的代價緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來擔保債務，和債務的內(nèi)容，尤其和債務人支付的利息等是密切相關(guān)的。
　　擔保物的價值越高，債權(quán)人的風險越小，主債務人承擔的代價相應越小。
　　

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