2004年8月，程先生看中了魯某位于武昌區(qū)一套100多平米的房子。這套房是2001年魯某作為單位職工以成本價(jià)購(gòu)買的，產(chǎn)權(quán)100%歸個(gè)人所有。但在當(dāng)時(shí)，魯某手中只有剛剛辦好的房產(chǎn)證，單位還未來得及為其辦理土地證。

雖然兩證不齊，但由于程先生對(duì)該房的地段、戶型等都十分滿意，還是下定決心，同意以31.5萬元的價(jià)格買下這套房。很快，雙方簽訂購(gòu)房合同，并在武昌區(qū)公證處公證。雙方在合同中約定，程先生先付25萬元購(gòu)房款，余下的6.5萬元等到單位辦好土地證后，雙方攜兩證辦過戶時(shí)，程先生再補(bǔ)齊。

從魯某手中拿到房屋鑰匙和房產(chǎn)證后，程先生便和家人搬進(jìn)了這套心儀已久的房子中，這一住就是10年，沒想過戶的事也拖了10年。

2012年，程先生偶然聽鄰居說起，房屋土地證已經(jīng)辦下來了，于是趕緊聯(lián)系魯某，三番五次催著魯某去辦理過戶手續(xù)?？婶斈抽_始推脫，后來直接拒絕了程先生的要求。

幾年的“拉鋸戰(zhàn)”無果后，氣憤的程先生一紙?jiān)V狀將魯某告上法庭。

魯某認(rèn)為：“房屋上市交易應(yīng)該土地證、房產(chǎn)證齊全才能正式使用交易?！保统滔壬?dāng)年簽房屋意向書時(shí)，房子沒有土地證，不符合商品房上市交易的法律規(guī)定。同時(shí)，魯某還找出了法律依據(jù)：《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確規(guī)定“職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)?！濒斈潮硎?，當(dāng)年賣房時(shí)沒滿5年，所以自己和程先生簽訂的合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效。

法院指出，魯某所說的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，相關(guān)規(guī)定中明確“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。而該合同是買賣雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，所以合同合法有效。魯某應(yīng)按約協(xié)助程先生辦理過戶手續(xù)。

小編說法

本案中魯某援引的合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定:“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。“依據(jù)合同法解釋二，強(qiáng)制性規(guī)定’,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。強(qiáng)制性規(guī)范分為兩種：

1，效力性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。

2，管理性規(guī)范或稱取締性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國(guó)家或者社會(huì)公共利益，而只是損害當(dāng)事人的利益的規(guī)范。

魯某所引用的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》雖屬于行政法規(guī)，但其中未明確規(guī)定合同無效或不成立且雙方簽訂的房屋買賣合同繼續(xù)履行不會(huì)損害國(guó)家或社會(huì)公共利益。所以合同有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

文章來源：武漢晚報(bào)