被拆遷人房屋所有人與實(shí)際使用人不一致怎樣處理

【案情】

原告：某會(huì)計(jì)師事務(wù)所

被告：某財(cái)政局

第三人：某拆遷公司

某會(huì)計(jì)師事務(wù)所長(zhǎng)期用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的公有非居住房屋，于?2001年被列入拆遷范圍。由于該公有非居住房屋雖為會(huì)計(jì)師事務(wù)所長(zhǎng)期使用，但房屋所有權(quán)卻一直是由某財(cái)政局所持有。會(huì)計(jì)師事務(wù)所原屬某財(cái)政局系統(tǒng)企業(yè)，1982年會(huì)計(jì)師事務(wù)所成立時(shí)，由某財(cái)政局將該公有非居住房屋直接劃撥給其用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，會(huì)計(jì)師事務(wù)所則每月向某財(cái)政局上繳當(dāng)月租金，由某財(cái)政局統(tǒng)一再向房管部門(mén)繳納。1990年會(huì)計(jì)師事務(wù)所單獨(dú)分出，與財(cái)政局脫鉤。們?cè)谪?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，因當(dāng)時(shí)尚無(wú)公有房屋管理有關(guān)規(guī)定可依，故未對(duì)該用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的公有非居住房屋的所有權(quán)向房管部門(mén)申請(qǐng)變更。會(huì)計(jì)師事務(wù)所脫鉤后，就使該公有非居住房屋形成其所有權(quán)與實(shí)際使用人長(zhǎng)期不一致的狀況。到了?2001年，正是房地產(chǎn)愈來(lái)愈顯示出其價(jià)值魅力的年代，隨著拆遷的安置、補(bǔ)償而帶來(lái)的并可直接計(jì)算的經(jīng)濟(jì)利益，某財(cái)政局與會(huì)計(jì)師事務(wù)所在誰(shuí)為被拆遷人的問(wèn)題上發(fā)生了誰(shuí)也不肯讓步的糾紛?？紤]到拆遷時(shí)間緊迫，某拆遷公司多次協(xié)調(diào)，闡明市政動(dòng)遷政策的利害關(guān)系，會(huì)計(jì)師事務(wù)所首先表示盡早撤出房屋以支持配合市政建設(shè)動(dòng)遷，并認(rèn)為所有權(quán)實(shí)名與實(shí)際使用人的不一致，系計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代行政職能關(guān)系變化造成的歷史遺留問(wèn)題，應(yīng)尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，而依權(quán)利義務(wù)一致原則，某財(cái)政局作為房屋所有權(quán)實(shí)名人，若作被拆遷人直接享受動(dòng)遷安置補(bǔ)償?shù)?，則應(yīng)先拿出房源解決實(shí)際使用人的安置或過(guò)渡;否則，就應(yīng)讓出被拆遷人。某財(cái)政局表示自己房源很緊張，還是由實(shí)際使用人先自行解決過(guò)渡。會(huì)計(jì)師事務(wù)所因與某財(cái)政局協(xié)商不成，遂向法院起訴，要求確認(rèn)其作為被拆遷人享有全部安置費(fèi)用。

會(huì)計(jì)師事務(wù)所訴稱(chēng)：我們直接與某拆遷公司簽訂動(dòng)遷協(xié)議，在法律上成為被動(dòng)遷人，享受動(dòng)遷補(bǔ)償權(quán)利，亦承擔(dān)了自行過(guò)渡的義務(wù);且按《?市城鎮(zhèn)公有房屋管理實(shí)施細(xì)則》第?32條的規(guī)定，某財(cái)政局的房屋所有權(quán)人是可變更的。要求確認(rèn)其作為被拆遷人享有全部安置費(fèi)用。

某財(cái)政局辯稱(chēng)：已被拆除的原公有非居住房屋一直是財(cái)政局所有，只是當(dāng)時(shí)給了會(huì)計(jì)師事務(wù)所使用而已。由于歷史原因造成房屋所有人與實(shí)際使用人不一致，故財(cái)政局原有的所有權(quán)亦應(yīng)獲得相應(yīng)的安置或補(bǔ)償。

第二人某拆遷公司則認(rèn)為：會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為已被拆遷房屋的實(shí)際使用人，經(jīng)某財(cái)政局同意與我某拆遷公司簽訂了動(dòng)遷協(xié)議，動(dòng)遷后亦確承擔(dān)了自行過(guò)渡的責(zé)任，故應(yīng)享得被動(dòng)遷人的費(fèi)用安置，但某財(cái)政局的房屋所有權(quán)人問(wèn)題在原定安置中是有約定的，現(xiàn)變?yōu)橘M(fèi)用安置總得要有個(gè)明確說(shuō)法，我們對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的費(fèi)用安置蓋章確認(rèn)。否則，單給會(huì)計(jì)師事務(wù)所費(fèi)用安置，就會(huì)影響我們?cè)c某財(cái)政局協(xié)議關(guān)系的解決。

法一審院經(jīng)審理后認(rèn)為：某拆遷公司與會(huì)計(jì)師事務(wù)所簽訂的動(dòng)遷協(xié)議、某拆遷公司與某財(cái)政局簽訂的安置后保留房屋所有權(quán)人名的協(xié)議，均為有效。現(xiàn)因情勢(shì)變更，改為貨幣安置，會(huì)計(jì)師事務(wù)所可按被拆遷人的法律關(guān)系獲得費(fèi)用安置;某財(cái)政局根據(jù)保留房屋所有權(quán)人名的協(xié)議關(guān)系，亦應(yīng)從給予會(huì)計(jì)師事務(wù)所的貨幣安置小得到相應(yīng)的補(bǔ)償。在法院主持下，會(huì)計(jì)師事務(wù)所與某財(cái)政局自愿達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，一致同意按九一比例，會(huì)計(jì)師事務(wù)所得九成，某財(cái)政局取一成，由某拆遷公司分別直

【評(píng)析】

本案是由于被拆除房屋的實(shí)際使用人與房屋所有權(quán)人名不一致而引起的訴訟糾紛，本案中人民法院的處理是正確的。拆遷法律關(guān)系當(dāng)事人是拆遷法律關(guān)系權(quán)利義務(wù)主體即拆遷人與被拆遷人。在現(xiàn)實(shí)中，被拆遷人是比較難認(rèn)定的，但對(duì)被拆遷人的正確認(rèn)定是拆遷工作中的一個(gè)重要內(nèi)容。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人作了如下界定：拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或個(gè)人;被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人;房屋的使用人是拆遷中的被安置對(duì)象。

本案主要涉及的是公有非居住房屋團(tuán)單位行政隸屬關(guān)系和歷史發(fā)生變化等原因，造成所有人與使用人不一致，從而在動(dòng)遷時(shí)形成的糾紛。確實(shí)，在原計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，辦公、經(jīng)營(yíng)用房并不計(jì)算房屋的市場(chǎng)價(jià)值，都是通過(guò)行政劃撥而來(lái)。如果發(fā)生單位合并、分立、名稱(chēng)更改等，亦多屬于行政關(guān)系性質(zhì)的變化，因而造成非居住公有房屋的所有人與使用人不一致的情況并不少見(jiàn)，亦并不多發(fā)生糾紛。

新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第?4條對(duì)“被拆遷人”規(guī)定是指被拆遷房屋的所有人。但本案的復(fù)雜之處在于，當(dāng)時(shí)動(dòng)遷就房屋所有人與使用人的不一致，經(jīng)協(xié)商達(dá)成了按維持原狀處理的有關(guān)安置協(xié)議。法院認(rèn)為這些協(xié)議并不違反有關(guān)動(dòng)遷法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦確系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依據(jù)《民法通則》第?55條的規(guī)定認(rèn)定有效，是正確的。但現(xiàn)因改為貨幣安置方式，對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所無(wú)疑應(yīng)按被拆遷人的法律關(guān)系予以費(fèi)用安置，而對(duì)與某財(cái)政局已達(dá)成的保留房屋所有權(quán)人名的協(xié)議關(guān)系則應(yīng)按合同變更或解除的法律規(guī)定，重新協(xié)商解決。因協(xié)商不成，任何一方均可通過(guò)訴訟解決，法院可按有關(guān)拆遷安置、補(bǔ)償?shù)鹊拿袷录m紛立案審理。