根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定：“按照土地用途分類，集體土地使用權(quán)可細分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。”由于我國實行社會主義公有制，也就是說我國土地歸國家或集體所有，其他任何主體均不享有土地所有權(quán)。

在我國集體土地所有權(quán)禁止買賣，任何單位個人也不得侵占或者以其他非法形式流轉(zhuǎn)。因此，實踐中，對于集體土地的使用往往通過租賃方式進行，正因如此基于租賃關(guān)系引發(fā)的租賃期限問題也是經(jīng)常困擾農(nóng)戶的一個重要問題。
由于實踐中對于未利用地的開發(fā)及利用程度較小，因此本文對未利用地暫不做分析。本文僅針對集體建設(shè)用地及集體農(nóng)用地租賃、出租期限問題進行分析，以期對合理利用集體土地振興鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)有所助益。
一、集體建設(shè)用地租賃期限
1、法律規(guī)定
根據(jù)《土地管理法》第43條規(guī)定：對于集體建設(shè)用地僅僅在興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅、鄉(xiāng)村公益建設(shè)這三種情況下才可以合法使用。目前對于社會資本參與鄉(xiāng)村建設(shè)，利用集體土地而言，租賃是集體建設(shè)用地的一種普遍流轉(zhuǎn)方式。而對于租賃問題，我國尚無明確的法律法規(guī)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃做出規(guī)定。目前對于該問題正處于試點階段，僅就北京而言，參見全國人民代表大會第十三次會議通過的《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》。
2、法院觀點
經(jīng)過相關(guān)檢索，北京市大部分地區(qū)法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款第一款關(guān)于：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，認定集體建設(shè)用地租賃期限超過二十年的部分無效。
3、律師點評
對于集體建設(shè)用地租賃和出租期限，目前國家及各地出臺的相關(guān)政策不明，也存在實踐操作中標準不統(tǒng)一的問題，對于建設(shè)用地租賃期限大致可分為三種觀點：一集體建設(shè)用地租賃的最高年限不得超過同類用途國有土地出讓的最高年限；二是集體建設(shè)用地建設(shè)用地的最高年限受限于《合同法》第第二百一十四條第一款第一款規(guī)定；三是直接規(guī)定集體建設(shè)用地最高年限不得超過30年，筆者結(jié)合北京法院的審判實務(wù)認為，目前第二種觀點在北京地區(qū)為主流觀點。

二、集體農(nóng)用地租賃期限
1、法律規(guī)定
國家層面：現(xiàn)行法并未對集體農(nóng)用地以租賃形式從集體手中流轉(zhuǎn)時的最高租賃期限做出專門規(guī)定。根據(jù)我國《合同法》第十三章關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定也并不能適用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的取得。因此針對《合同法》第二百一十四條第一款第一款之規(guī)定不能直接適用于農(nóng)用地租賃。具體可參照《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于農(nóng)村土地承包期限的規(guī)定，最高租賃年限不得超過承包期的剩余期限，即耕地最高租賃期限不得超過30年，草地不得超過50年，林地不得超過70年。
地方層面：對于租賃期限，也只有《北京市農(nóng)村集體所有荒山荒灘租賃條例》規(guī)定：農(nóng)村集體所有荒山以租賃形式流轉(zhuǎn)，租賃期限不得超過70年，租賃合同約定的期限內(nèi)，荒山使用權(quán)可以出租。而對于出租期限，北京市《關(guān)于進一步規(guī)范本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作若干意見》規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)采取出租方式流轉(zhuǎn)，出租合同期限遵照《合同法》規(guī)定不得超過20年。
2、法院觀點
經(jīng)過相關(guān)檢索，對于最高租賃期限北京市大部分地區(qū)法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款第一款關(guān)于：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，認定集體農(nóng)用地租賃期限超過二十年的部分無效。對于最高出租期限有的法院認為不得超過20年，也有的法院認為可不受20年限制。
3、律師點評
對于集體農(nóng)用地最高租賃期限，目前實務(wù)操作中標準較為統(tǒng)一，即大部分認為不應(yīng)受到《合同法》關(guān)于租賃期限不得超過20年的規(guī)定，最高租賃年限應(yīng)參照《土地承包法》關(guān)于承包期限的規(guī)定，即最高租賃年限不得超過承包期的剩余期限。
對于集體農(nóng)用地出資最高期限，則存在兩種觀點：
一是認為不得超過20年；
二是認為不超過承包期剩余期限即可，不受《合同法》關(guān)于租賃期限20年的規(guī)定。筆者更傾向于第二種觀點。         

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