近年來，房屋質(zhì)量糾紛頻發(fā)。許多業(yè)主認(rèn)為，大部分房屋質(zhì)量缺陷都是由開發(fā)商交付的，因此他們拒絕接受該房屋，只有在經(jīng)過反復(fù)維修和滿意后，才會(huì)辦理該房屋的交付手續(xù)。那么，他們能否就從集中交貨日期到業(yè)主實(shí)際收款日期的逾期交貨要求違約責(zé)任？

首先，業(yè)主認(rèn)為該房屋在集中交付日存在缺陷，并根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商企業(yè)簽訂的合同拒絕接收該房屋《商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱本合同）通常被視為房屋已交付，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)以及物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的支付和支付應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。即使業(yè)主認(rèn)為本合同的約定屬于標(biāo)準(zhǔn)條款，也不意味著如果房屋存在質(zhì)量缺陷，開發(fā)商有違約責(zé)任。事實(shí)上，我們應(yīng)該從兩個(gè)維度來看待它。

一是定性維度：即，根據(jù)住宅質(zhì)量問題的嚴(yán)重性，即它是否屬于基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和嚴(yán)重影響正常住宅的情況。

根據(jù)第27條：賣方交付給買方的商品房具有基礎(chǔ)和主要結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題。如果買方要求終止合同、賠償損失或要求賣方采取補(bǔ)救措施，應(yīng)予以支持。商品房竣工驗(yàn)收備案后，交付時(shí)存在前款規(guī)定以外的其他質(zhì)量問題，足以嚴(yán)重影響買受人正常居住和使用的，買受人提出解除合同的請(qǐng)求，支持賠償損失或要求賣方采取補(bǔ)救措施。房屋正在竣工驗(yàn)收備案，交付時(shí)存在質(zhì)量缺陷，但不影響買受人正常使用的，買受人拒收房屋并要求出賣人承擔(dān)延期交付違約責(zé)任的，不予支持。但是，如果賣方修復(fù)了質(zhì)量缺陷，給買方造成損失，賣方應(yīng)予以賠償。因此，在商品房的基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響買方正常生活和使用的其他情況時(shí)，法院傾向于支持買方的要求。 對(duì)于嚴(yán)重影響住宅正常使用的情況，本規(guī)定第三十五條有一個(gè)答案，即：

（1）出賣人擅自改變?cè)撋唐贩康某?、戶型等?guī)劃設(shè)計(jì)條件的；

（2）房屋有滲漏、異響等，且在合理期限內(nèi)無法查明原因或經(jīng)賣方維修后無法修復(fù)的；

（3）水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施無法實(shí)際投入使用；

（4）消防設(shè)施驗(yàn)收不合格或者不能實(shí)際投入使用的；

（5）賣方在簽訂合同時(shí)未披露該房屋違反良好習(xí)慣；

（6）其他嚴(yán)重影響住宅正常使用的情況。

出賣人交付的房屋符合合同約定，但仍有上述情形嚴(yán)重影響正常生活和使用的，買受人可以拒絕接收，或者在房屋接收后一年內(nèi)要求解除合同，賠償損失，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

因此，當(dāng)業(yè)主要求承擔(dān)逾期交付責(zé)任時(shí)，應(yīng)綜合判斷房屋缺陷的嚴(yán)重程度。如果是一般質(zhì)量缺陷，根據(jù)上述法律規(guī)定，如果涉案房屋已獲得竣工驗(yàn)收備案文件，則索賠無法成立。此時(shí)，開發(fā)商企業(yè)根據(jù)合同承擔(dān)保修責(zé)任，但不需要承擔(dān)逾期交付的責(zé)任；如果地基、主體結(jié)構(gòu)或嚴(yán)重影響住宅的情況，在合理的時(shí)間內(nèi)無法修復(fù)或無法發(fā)現(xiàn)，則可以支持索賠。

另一個(gè)是數(shù)量維度：即雖然業(yè)主反映的問題都是房屋質(zhì)量缺陷，但數(shù)量很大，經(jīng)過多次維修后仍有很多質(zhì)量缺陷，那么法院也會(huì)判決賣方承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。因此，即使業(yè)主反映的缺陷屬于質(zhì)量范疇，但開發(fā)商企業(yè)經(jīng)過多次或長(zhǎng)期維修仍未完成維修，也不排除法院認(rèn)定開發(fā)商企業(yè)因大量原因構(gòu)成逾期交付房屋，從而要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

有鑒于此，如果業(yè)主想追究逾期交付的責(zé)任，他應(yīng)該全面判斷住房問題的影響，不能盲目地保護(hù)自己的權(quán)利，這不利于事情的解決和自己權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。此外，如果房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，他還應(yīng)及時(shí)保存證據(jù)，積極主張自己的權(quán)利。對(duì)于開發(fā)商和企業(yè)，要確保房屋符合法定交付條件，并按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定取得各項(xiàng)竣工驗(yàn)收文件；房屋集中交付后，如業(yè)主有異議，應(yīng)積極與業(yè)主溝通房屋現(xiàn)狀，核實(shí)具體情況，全面履行維修責(zé)任和保修義務(wù)，并及時(shí)向業(yè)主通報(bào)和確認(rèn)維修情況，充分體現(xiàn)客戶關(guān)懷，幫助開發(fā)商企業(yè)將矛盾化解在萌芽狀態(tài)，及時(shí)解決糾紛，有效規(guī)避群體訴訟風(fēng)險(xiǎn)。