以房養(yǎng)老制度主要是面向擁有房產(chǎn)但是養(yǎng)老資金不足的退休老人，為老人提前消費(fèi)部分房產(chǎn)價(jià)值提供了一種制度安排。

在這種模式下，老人仍然擁有房產(chǎn)所有權(quán)，不必搬離住房。但是可以將房屋的價(jià)值轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資金，補(bǔ)充養(yǎng)老所需費(fèi)用。 2014年6月，為了規(guī)范以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售，降低風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)公司的資格條件、提交的資料、產(chǎn)品的管理、銷售人員、信息披露、財(cái)務(wù)管理、監(jiān)管部門等方面均提出了具體的要求。

此外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》還指出，保險(xiǎn)公司應(yīng)在保險(xiǎn)合同中設(shè)有猶豫期，猶豫期的時(shí)間不得少于30日，并在合同中注明猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失。2014年7月，原保監(jiān)會(huì)在北京、上海、廣州、武漢正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)截止時(shí)間為2016年6月30日。2016年7月，原保監(jiān)會(huì)決定將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級(jí)市，試點(diǎn)期間延長(zhǎng)至2018年6月30日。2018年7月，銀保監(jiān)會(huì)將反向抵押保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國(guó)范圍開(kāi)展。

01、以房養(yǎng)老的概念

以房養(yǎng)老是指老年人將擁有的房產(chǎn)，運(yùn)用抵押、出售等手段，將其房產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)，以保障后續(xù)的現(xiàn)金生活費(fèi)用或獲得相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)老方式。其中最典型的是住房反向抵押貸款。住房反向抵押貸款指符合相應(yīng)要求的老年人，將其房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)機(jī)構(gòu)結(jié)合房屋價(jià)格、老人預(yù)期生命等因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行綜合判斷，定期支付老年人養(yǎng)老金或提供養(yǎng)老服務(wù)，直至老人身故才能獲得抵押房屋的所有權(quán)并處置房屋。除此之外，以房養(yǎng)老還有售后回租、房產(chǎn)置換等方式。

02、以房養(yǎng)老法律關(guān)系分析

實(shí)踐中，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)開(kāi)展形式多樣，主體復(fù)雜，因而其法律關(guān)系也比較復(fù)雜。以最典型的住房反向抵押貸款為例，其基本運(yùn)作流程是：

1、擁有住房自主產(chǎn)權(quán)的老年人在政府許可的機(jī)構(gòu)進(jìn)行反向抵押貸款的信息咨詢，理解相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，在審視自身?xiàng)l件后向反向抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)；

2、貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)初步審查合格后，正式受理申請(qǐng)業(yè)務(wù)，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)住房進(jìn)行客觀評(píng)估，在滿足雙方各自的條件下正式簽訂合約。同時(shí)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為雙方保險(xiǎn)，保證借款人能根據(jù)合約獲得相應(yīng)的權(quán)利，也保證向貸款人支付債務(wù)總額超過(guò)住房資產(chǎn)的部分；

3、正式合約生效后，住房所有權(quán)仍屬老年人，老年人按照合約要求維護(hù)好住房，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)同樣按要求支付貸款給借款人；

4、在老年人死亡、永久搬離、出售住房時(shí)，合約到期，住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移到貸款人，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)處置住房，收回成本，取得利潤(rùn)。

住房反向抵押貸款主要涉及借貸關(guān)系、擔(dān)保關(guān)系和保險(xiǎn)關(guān)系。首先，老年人和貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)之間形成了借貸關(guān)系。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)讓老年人將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行抵押，老年人便與金融機(jī)構(gòu)之間又形成了不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系。同時(shí)，老年人在保險(xiǎn)公司辦理了住房反向抵押貸款保險(xiǎn)，與保險(xiǎn)公司之間形成了保險(xiǎn)關(guān)系。除了這些法律關(guān)系外，由于金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋價(jià)值及老人預(yù)期壽命等進(jìn)行評(píng)估，若選擇聘請(qǐng)專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，二者之間還形成了委托關(guān)系。而且就其他形式的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)而言，可能還涉及其他法律關(guān)系，如在售后回租型的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式中，還存在不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系和租賃關(guān)系。

我國(guó)立法中規(guī)定的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是由老年人和保險(xiǎn)公司之間直接建立以房養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系，主要內(nèi)容是由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老保險(xiǎn)金的形式向老年人每月發(fā)放一定數(shù)額資金，在老年人死亡后將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。