跳單是指買賣一方或者雙方為了減少或者免除向中介公司支付中介費(fèi)，利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件，繞開中介公司私自訂立合同的行為。

跳單行為，違反了我國(guó)《民法典》第九百六十五條的規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

跳單如何認(rèn)定？

構(gòu)成跳單，需要利用中介公司提供的房源信息、交易機(jī)會(huì)等條件，因此需要綜合考慮房地產(chǎn)中介服務(wù)的全過程及看房確認(rèn)書、委托協(xié)議整體條款的約定，還有委托人有無規(guī)避支付中介服務(wù)費(fèi)的主管惡意，具體來說有幾個(gè)方面考量：

1、是否簽署獨(dú)家委托賣房或者購(gòu)房協(xié)議？

如果買方與賣方簽署了獨(dú)家委托賣房或者購(gòu)房協(xié)議后，又通過其他中介公司進(jìn)行成交，這種行為可以以違反獨(dú)家委托賣房或者購(gòu)房協(xié)議而追究賣方或者買方的違約責(zé)任；如果沒有簽署獨(dú)家委托賣方或者購(gòu)房協(xié)議，賣方與買方同時(shí)在多家中介平臺(tái)上掛牌銷售，或者通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，那買賣雙方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成跳單違約。

2、中介公司是否積極提供相應(yīng)的中介服務(wù)？

如對(duì)房屋進(jìn)行宣傳、帶客戶看房、分析房產(chǎn)的優(yōu)劣、在買賣雙方進(jìn)行斡旋、協(xié)助辦理購(gòu)房貸款、房屋登記手續(xù)等。如果中介公司積極提供了相應(yīng)的中介服務(wù)，即使房屋的銷售在其他中介平臺(tái)上交易成功，中介公司也可以主張相應(yīng)中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用和合理的勞務(wù)報(bào)酬。

3、委托人是否支付中介費(fèi)用？

因?yàn)閷?shí)踐中，客戶跳單的目的，更多是為了減少或者免除支付中介費(fèi)用，如果委托人未按約定支付中介費(fèi)用，就極有可能構(gòu)成跳單。

中介公司破解對(duì)策

1、簽署獨(dú)家委托協(xié)議。

簽署獨(dú)家委托賣房或者購(gòu)房協(xié)議并讓委托人提交房產(chǎn)證等權(quán)屬證明文件交由中介公司保存，這樣可以避免委托人通過其他中介機(jī)構(gòu)出售或者獲取該房源。

2、用好看房確認(rèn)書。

在看房確認(rèn)書中約定在首次看房之后，本人及其親友、代理人、陪同看房人等相關(guān)人員不得再通過其他中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人等形式求購(gòu)中介公司介紹過的房屋，并不得以任何形式私下成交，不得將該房產(chǎn)信息透漏給他人，如有違反，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（前提是簽署獨(dú)家委托協(xié)議成為該房源的獨(dú)家代理方，否則會(huì)被法院認(rèn)定該格式條款排除了當(dāng)事人的主要權(quán)利，認(rèn)定該部分內(nèi)容為無效）。

3、做好風(fēng)險(xiǎn)提示，提前給客戶打預(yù)防針。

房產(chǎn)中介工作人員在服務(wù)過程中，要提示買賣雙方自行交易的風(fēng)險(xiǎn)和雙方跳單的法律風(fēng)險(xiǎn)，盡到告知義務(wù)。

4、注意核對(duì)身份。

簽名時(shí)需簽署真實(shí)姓名（核對(duì)身份證），多人看房時(shí)全部看房人員都需簽名（特別是夫妻），最好能按捺手印。

總結(jié)：法院認(rèn)定跳單，需要有扎實(shí)的證據(jù)。如果未能按照本文固定證據(jù)，則客戶即便出現(xiàn)跳單行為，也不容易被追究跳單責(zé)任。建議中介公司能夠完善相關(guān)的法律文本。