一，建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及權(quán)利

(一)概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有和共同管理的權(quán)利。(《》第70條)

建筑物區(qū)分所有權(quán)、專有部分的所有權(quán)、專有以外的共有所有權(quán)、共同管理權(quán)

專有部分，可以指一套房屋，也可指一層房屋等。判斷的標(biāo)準(zhǔn)是必須在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性。

業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利，并進(jìn)行獨(dú)立的房產(chǎn)登記。

(二)區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，義務(wù)

1.業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利，但不得危害及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。(《物權(quán)法》第71條)權(quán)利不得濫用。

2.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。(《物權(quán)法》第72條)

比如，張三將一套三居室轉(zhuǎn)讓給李四，不能將樓頂?shù)臉I(yè)主共有水箱保留下來。

二，業(yè)主共有部分

1.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外。建筑區(qū)劃內(nèi)綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所，公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(《物權(quán)法》第73條)

2.建筑區(qū)劃內(nèi)的車位，車庫問題。

(1)建筑區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。(《物權(quán)法》第74條第1款)對(duì)于出賣，出租的車位，車庫，業(yè)主應(yīng)當(dāng)有有限購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。(《物權(quán)法》第對(duì)此未明確規(guī)定，這是理論上的推導(dǎo))

(2)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，附贈(zèng)，出租等方式約定。(《物權(quán)法》第74條對(duì)2款)沒有約定的，不歸業(yè)主。

(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。(《物權(quán)法》第74條第3款)車位，車庫有共有的，也有非共有(單獨(dú)享有)的。

3.對(duì)于建筑物區(qū)分所有，該建筑物及其附屬物共有部分為共有。(《物權(quán)法》第70條)電梯，走道，屋頂，公用衛(wèi)生間，蓄水池，下水道等為共有部分，因?yàn)樗鼈冊(cè)谛再|(zhì)上無法區(qū)分所有。

4.共有人不能一放棄共有權(quán)的方式不承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。(《物權(quán)法》第72條)

5.依附于區(qū)分所有的共有部分，其份額不能單獨(dú)處分。盡管《物權(quán)法》對(duì)此未作規(guī)定，但以其特有的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作如此解釋。比如，全樓有一個(gè)水箱，有三個(gè)業(yè)主共有，業(yè)主不能將水箱的份額單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給他人。

三，區(qū)分所有人的社員權(quán)

社員權(quán)又稱成員權(quán)，是指區(qū)分所有人基于建筑物不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑管理團(tuán)體成員所享有的權(quán)利。如作為業(yè)主選擇管理人的權(quán)利。

1.業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助。(《物權(quán)法》第75條)

2.下列事項(xiàng)由業(yè)主依法共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員

(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金;

(6)改建，重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。

決定上述第(5)條和第(6)條規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占有建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定上述其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(《物權(quán)法》第76條)

注意：以上規(guī)定了兩個(gè)簡單多數(shù)決(一個(gè)是人頭多數(shù)決，一個(gè)是面積多數(shù)決，多數(shù)決是多數(shù)決定的簡稱)和兩個(gè)絕對(duì)多數(shù)決(一個(gè)是人頭多數(shù)決，一個(gè)是面積多數(shù)決)。簡單的說，在“籌集錢”和改造物”的問題上，要兩個(gè)絕對(duì)多數(shù)決。

業(yè)主的“人頭票”是按“戶”計(jì)算的，即一戶一票。不能按人口的多少計(jì)算。

3.業(yè)主不得違反法律，法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律，行政法規(guī)和管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。(《物權(quán)法》第77條)比如：某甲將住宅用的二樓套房改成了旅館，增加了小區(qū)的不安全性，這是不允許的。

4.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定的，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。(《物權(quán)法》第78條)例如：某業(yè)主張三沒有參加對(duì)某決定的投票，或者對(duì)某決定他投了反對(duì)票，他仍須遵守決定。

四，維修基金及有關(guān)費(fèi)用，收益

1.建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯，水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集，使用情況應(yīng)當(dāng)公布。(《物權(quán)法》第79條)

2.建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?，收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面的比例確定。(《物權(quán)法》第80條)

五，物業(yè)管理

1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。(《物權(quán)法》第81條)

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。(《物權(quán)法》第82條)

六，業(yè)主的訴權(quán)

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，違章搭建，侵占通道，拒付等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律，法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害，消除危害，消除危險(xiǎn)，排斥妨害，賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。(《物權(quán)法》第83條)其中“法規(guī)”，包括行政法規(guī)和地方法規(guī)。