以上海為例。1、對(duì)土地市場(chǎng)的影響在預(yù)測(cè)分析疫情對(duì)上海土地市場(chǎng)的影響之前，先來(lái)了解一下上海近年來(lái)土地市場(chǎng)正常情況下的狀況。A、疫情之前數(shù)年上海土地市場(chǎng)狀況從招拍掛途徑統(tǒng)計(jì)，上海近年來(lái)建設(shè)用地新增供應(yīng)總量逐年回升，在大力推廣產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)體量的提升最為顯著，在歷年建設(shè)用地供應(yīng)總量的占比都要在三至四成；由于前兩年商品住宅用地供求出現(xiàn)較大縮水，故在2019年政府加快了推地節(jié)奏，促使商品住宅用地供應(yīng)量大幅增加，旨在預(yù)防后期出現(xiàn)新增住宅物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)短缺的問(wèn)題，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；商辦用地則受制于存量物業(yè)體量高企的壓力，新增供應(yīng)長(zhǎng)期維持在低位；另外保障性用地和租賃住房用地供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)。在成交方面，各類(lèi)建設(shè)用地的走勢(shì)基本與供應(yīng)趨同，僅在2018年由于較高的拿地門(mén)檻、資金鏈緊張、地價(jià)上漲等因素，開(kāi)發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)出現(xiàn)多幅商品住宅用地流拍。3、對(duì)長(zhǎng)租型居住租賃市場(chǎng)的影響上海復(fù)工日前后加強(qiáng)了對(duì)“返滬”外來(lái)群體的管控，特別是沒(méi)有持有上海居住證的外來(lái)群體，成為上海勸返的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。在長(zhǎng)期居住類(lèi)產(chǎn)品中，受勸返影響最為明顯的就是集中式長(zhǎng)租公寓類(lèi)產(chǎn)品，本文此部分重點(diǎn)分析集中式長(zhǎng)租公寓受疫情影響情況。先來(lái)看一下上海集中式長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀。A、上海集中式長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀目前上海規(guī)模以上集中式長(zhǎng)租公寓，，涵蓋品牌數(shù)約31個(gè)、門(mén)店總數(shù)量合計(jì)約300個(gè)。從長(zhǎng)租公寓門(mén)店的品牌分布情況來(lái)看，目前規(guī)模最大的為安歆·YU、門(mén)店總量為45家，其次為城家公寓、門(mén)店量為32家，老牌長(zhǎng)租公寓魔方公寓的門(mén)店數(shù)量位列第三，為31家。其中，排名首位的安歆·YU是國(guó)內(nèi)首個(gè)專(zhuān)業(yè)的連鎖型企業(yè)員工宿舍和青年公寓。通過(guò)長(zhǎng)租公寓平均租金的品牌排行，可以看出各個(gè)品牌的項(xiàng)目定位。從租金排行的情況來(lái)看，9號(hào)樓公寓和城家公寓的租金明顯高于其他品牌、位列前二，平均租金分別約在5500元/月左右；平均租金水平處在第二梯隊(duì)的品牌分別是安歆·YU、魔方公寓、灣流國(guó)際共享公寓、逗號(hào)公寓和筑夢(mèng)居公寓，租金均處在約4000至4500元/月的范圍內(nèi)；位列排行榜末尾的幾大品牌的平均租金則處在約2900至3900元/月的范圍內(nèi)。整體來(lái)看，目前全市集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的租金水平整體處在中下游的水平，這也與其定位有關(guān)，主要是為了迎合工作年限較短、資金力有限的單身年輕群體的剛性租賃需求，解決其居有定所的基本訴求。此外可以發(fā)現(xiàn)，部分長(zhǎng)租公寓門(mén)店的租金水平相對(duì)較低，主要也是由物業(yè)形態(tài)所決定的，當(dāng)前上海有較大一部分集中式長(zhǎng)租公寓并非獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)，而是存在一室戶(hù)中備有多個(gè)床位的“類(lèi)群組”模式（如9號(hào)樓公寓），通常按床位來(lái)結(jié)算租金，更能迎合非常大的一批低收入租客以及私營(yíng)企業(yè)作為職工宿舍的租賃需求。全市集中式長(zhǎng)租公寓品牌平均租金TOP10B、疫情防控期人員流動(dòng)影響分析當(dāng)前上海全面覆蓋返滬人員檢查，具體措施為：實(shí)施道口查控，入滬車(chē)輛逐一檢查，人員全部測(cè)溫登記，小型客車(chē)后備箱、大型客車(chē)行李廂、廂式貨車(chē)車(chē)廂等一律開(kāi)啟查驗(yàn)。查控工作啟動(dòng)以來(lái)，全市9個(gè)省際高速道口、20個(gè)地面公安檢查站、63個(gè)等外道口24小時(shí)檢查。據(jù)上海市公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1月22日至2月10日，上海各高速公路道口累計(jì)檢查車(chē)輛160.85萬(wàn)輛，人數(shù)298.5萬(wàn)人。針對(duì)勸返人員的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，主要是按照《上海市政府〈關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)疫情防控措施的通告〉》，通告要求：上海市高速公路省際陸路道口對(duì)省際來(lái)滬人員測(cè)量體溫，并申報(bào)相關(guān)的信息，對(duì)來(lái)自重點(diǎn)地區(qū)的人員一律實(shí)施隔離觀察，在這個(gè)基礎(chǔ)上對(duì)在滬沒(méi)有居住地、也沒(méi)有明確工作，實(shí)施暫緩入滬的措施。2月10日后，上海逐步升級(jí)勸返力度，那么上海多少外來(lái)人口會(huì)受到勸返政策的影響呢？近年來(lái)上海外來(lái)人口一直維持在970萬(wàn)左右的水平，按照2011年限購(gòu)之前上海外來(lái)人口購(gòu)房比例占35%以及近十年限購(gòu)的影響，在上海無(wú)自有房產(chǎn)（固定居住場(chǎng)所）的外來(lái)人口預(yù)計(jì)在700萬(wàn)左右。根據(jù)上海市公安局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2017年底，上海累計(jì)發(fā)放居住證380萬(wàn)人次，隨著2018年申請(qǐng)居住證政策的進(jìn)一步放開(kāi)，預(yù)計(jì)目前持有上海居住證的外來(lái)人口在600萬(wàn)左右，那么在上海既無(wú)居住證也無(wú)自有房產(chǎn)的外來(lái)人口預(yù)計(jì)在300萬(wàn)，這部分人口春節(jié)回鄉(xiāng)及受到返滬勸阻影響的人口預(yù)計(jì)占據(jù)50%，即150萬(wàn)人受到疫情直接影響。C、疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的影響分析上海目前小業(yè)主持有各類(lèi)存量居住物業(yè)約750萬(wàn)套，約30%處于出租狀態(tài)，吸納租賃人口約500萬(wàn)人，各類(lèi)集中式長(zhǎng)租公寓、公租房及人才公寓、職工宿舍吸納租賃人口約150萬(wàn)人，數(shù)十萬(wàn)人處于借宿、群租及流動(dòng)居住的狀態(tài)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全市主流的集中式長(zhǎng)租公寓門(mén)店總量約為300家、合計(jì)單間或床位總量約在15萬(wàn)個(gè)左右。由于居住租賃市場(chǎng)是高度碎片化的市場(chǎng)，根據(jù)均衡性的原則，150萬(wàn)受疫情影響的外來(lái)人群中，居住在長(zhǎng)租公寓類(lèi)產(chǎn)品的人群大約在3.5萬(wàn)人。該群體占據(jù)15萬(wàn)長(zhǎng)租公寓人群的比例為23%，對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的影響可以分樂(lè)觀和悲觀兩種情況。樂(lè)觀情況下，疫情在3月底結(jié)束，從1月下旬的農(nóng)歷新年到3月底，時(shí)間間隔近2個(gè)月，長(zhǎng)租公寓押金一般為一個(gè)月，雖然未返滬群體空置時(shí)間長(zhǎng)于押金對(duì)應(yīng)的時(shí)間，但是考慮到居住的便利性及搬家成本，多數(shù)租客愿意回到原居住處。預(yù)計(jì)有約1萬(wàn)人會(huì)選擇不續(xù)租原長(zhǎng)租公寓，帶來(lái)的短期空置提升6.7%，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體租金損失在0.5~1個(gè)月租金，影響長(zhǎng)租公寓租金水平3%左右。悲觀情況下，疫情到6月底結(jié)束，從1月下旬的農(nóng)歷新年到6月底，時(shí)間間隔近5個(gè)月，長(zhǎng)租公寓押金一般為一個(gè)月，未返滬群體基本不會(huì)再選擇續(xù)租原長(zhǎng)租公寓。預(yù)計(jì)有約3萬(wàn)人會(huì)選擇不續(xù)租原長(zhǎng)租公寓，帶來(lái)的短期空置提升20%，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體租金損失在1個(gè)月租金，由于整體空置率大漲會(huì)造成短期長(zhǎng)租公寓價(jià)格戰(zhàn)，租金下滑比例會(huì)超過(guò)10%。