集體所有土地轉讓的類型有哪些

(一)集體土地所有權人直接以出讓方式買賣集體土地

在這種類型中，集體土地所有權人往往以出讓人身份，直接與受讓人一方簽訂土地所有權出讓合同，約定將一定面積的耕地或其他土地一次性賣給受讓人從事非農建設，并收取一定金額的地價款，而該合同未經土地主管部門的審批。有時出讓人與受讓人連書面合同都沒有，直接在收取一定地價款后將一定面積的土地劃轉給受讓人從事非農建設。

(二)集體土地所有權人以轉讓方式買賣集體土地

這種類型的轉讓，一般有兩種形式，一是集體土地的使用權人，已依《中華人民共和國土地管理法》第四十三條之規(guī)定，取得了集體所有土地建設用地使用權，并獲得了集體土地建設用地許可證，但自己未進行任何投資，亦未辦理任何報批手續(xù)，直接將該非農建設用地轉讓給他人，牟取高額差價款;二是集體土地的所有人或使用人未能獲得合法的用地許可，擅自將農業(yè)用地以非農建設用地的形式，轉讓給他人從事非農建設收取轉讓地價款，這種形式同出讓有類似之處，區(qū)別在于在轉讓行為發(fā)生之前，往往事先就已經將農業(yè)用地性質先行轉為非農建設用地再行轉讓。

(三)集體土地所有權人以出租的名義，將土地使用權變相轉讓給他人

這是當前集體土地非法流轉的最為普遍的一種形式。集體土地所有權人往往與用地人簽訂租賃合同，約定租賃年限為30-50年，甚至更長租期，由用地人一次或數次交清租金，從而獲得該幅集體土地租賃合同期限內的用地使用權。

(四)集體土地所有權人以合作建房為名非法轉讓土地使用權

集體土地所有權人與其他單位或個人簽訂合作建房合同，由集體土地所有權人提供土地，合作者出資，雙方共同建房，待約定房屋建成后，按一定比例分得一定面積的房屋或將合作建成的房屋出售后分得一定款項，從而變相轉讓土地使用權。

(五)集體土地所有權人以聯(lián)營、投資、招商的名義，變相轉讓土地使用權。

在這種形式下，集體土地所有權人以合作聯(lián)營，投資項目的方式，與投資者簽訂聯(lián)營或聯(lián)合投資協(xié)議，約定雙方共同投資某企業(yè)、由集體土地所有權人以土地作價入股的方式參與投資但不參與企業(yè)的經營，也不承擔企業(yè)經營的風險，是按約定的金額或比例收取土地作價款。

(六)集體土地所有權以集體土地為他人或自身債務提供抵押，在未能清償到期債務時，約定債務人直接以土地抵償債務，造成事實上的土地轉讓

(七)集體土地所有權人將宅基地使用權以出租、出售的形式轉讓給他人

農民的宅基地屬于集體土地的范疇，包括建有房屋的和將要建房屋的空白宅基地。宅基地的使用有相應的審批程序，一般以戶為單位申請，實行一戶一宅的原則。在實踐中，集體經濟組織往往把關不嚴，對以家庭成員中每個個人名義申請的宅基地均予以批準，分配到集體組織成員外人名下，由其以整體的形式出租、出售給他人，而且往往是本集體組織以外的他人，造成宅基地使用權的非法轉讓。

(八)集體土地所有權人將宅基地上已建的房屋及其附屬物出售、出租給他人，造成集體土地使用權的轉讓

根據我國法律規(guī)定，農村集體組織成員在宅基地上建造的房屋，屬農民個人財產，根據《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，農民享有個人財產占有、使用、收益、處分的權利，為此農民當然也就有權處分宅基地上建造的房屋，在“地隨房走”的現(xiàn)行體制下，必然導致農村宅基地使用權轉讓。

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