商品房出現(xiàn)風(fēng)險責(zé)任誰承擔(dān)

在商品房預(yù)售合同中，由于買賣的標(biāo)的是尚未建成的房屋，買賣雙方簽訂買賣合同后，并不能馬上完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因而會有一定的風(fēng)險責(zé)任。這里所說的風(fēng)險責(zé)任是指因為不可抗力或意外事件而非當(dāng)事人的過錯導(dǎo)致標(biāo)的物毀損滅失，損失由誰承擔(dān)的責(zé)任。通常而言，標(biāo)的物的風(fēng)險責(zé)任隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。一旦開發(fā)商將商品房交付給購房者、但未辦理所有權(quán)相關(guān)手續(xù)時發(fā)生意外毀損，購房者可否依據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)人是開發(fā)商而要求其承擔(dān)責(zé)任呢?問題好像不那么簡單。

案例

最近江南某地區(qū)連綿不斷降雨，某房產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人李某心境也是極為抑郁：其開發(fā)的樓盤房屋預(yù)售很好，房屋已經(jīng)交付購房者，但未來得及辦理房屋的大產(chǎn)證，由于降雨導(dǎo)致泥石流，十幾戶購房者的房屋遭到部分毀損，這十幾位購房者要求房產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任，并要求退房。李某為此問題頭痛不已，到筆者所在事務(wù)所尋找法律解決之道。

風(fēng)險由誰承擔(dān)：

這個問題的實質(zhì)涉及到標(biāo)的物的風(fēng)險轉(zhuǎn)移責(zé)任承擔(dān)主體問題：通常而言，標(biāo)的物的風(fēng)險責(zé)任隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移;但有時標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，標(biāo)的物的風(fēng)險責(zé)任也發(fā)生轉(zhuǎn)移，如買賣合同中“所有權(quán)保留”等。對于本案件標(biāo)的物的毀損完全是因為意外事件造成，當(dāng)事人均沒有過錯，房屋的風(fēng)險責(zé)任應(yīng)當(dāng)自房屋交付時起轉(zhuǎn)移給買受人，主要法律依據(jù)有二：第一，房屋交付時起轉(zhuǎn)移給買受人，由于未辦理房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以該房屋的產(chǎn)權(quán)人是開發(fā)商;但由于買受人實際接收并占有、控制、使用該房屋，已經(jīng)不在產(chǎn)權(quán)人的控制之下，所以風(fēng)險責(zé)任由買受人承擔(dān)，這符合民法公平原則。第二，根據(jù)合同法規(guī)定：標(biāo)的物的毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，鑒于本案房屋的占有已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以也應(yīng)當(dāng)是房屋意外毀損的風(fēng)險自房屋交付時已發(fā)生轉(zhuǎn)移。

綜上分析，本案件開發(fā)商無需為房屋的意外毀損買單。筆者也建議購房者為了降低法律風(fēng)險，最好在合同中約定：房屋意外毀滅失的風(fēng)險在買受人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)時，由出賣人承擔(dān)。由于我國合同法尊重當(dāng)事人的意思自治，購房者完全可以通過約定避開上述合同規(guī)則的適用。本案件同時也提醒了購房者應(yīng)有較強的保險意識，通過購買保險，當(dāng)事人完全可以降低上述風(fēng)險。

從以上小編收集的資料可以了解到對方會承擔(dān)一定的風(fēng)險責(zé)任，通過購買保險，也可以降低風(fēng)險，具體事件中有不了解的地方或者想更清楚的知道相關(guān)的法律知識，歡迎到網(wǎng)咨詢，這里提供非常專業(yè)的律師為你一對一解答有關(guān)的法律問題。