沒(méi)有預(yù)售許可證的房產(chǎn)能買(mǎi)嗎

(一)購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有預(yù)售許可證的期房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)：

首先，房產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售，這本身就是一種違法行為。國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴(yán)禁發(fā)展商無(wú)證預(yù)售。而購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)無(wú)證商品房的行為也是法律禁止的。

其次，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)沒(méi)有預(yù)售許可證的期房行為也得不到法律的充分保護(hù)。在司法實(shí)踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預(yù)售行為是無(wú)效的民事行為，因此購(gòu)房者只能主張返還預(yù)付款并要求賠償損失，而當(dāng)該公司無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)購(gòu)房者的權(quán)益將無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。

最后，如果開(kāi)發(fā)商在廣告中的宣傳內(nèi)容如樓盤(pán)的設(shè)計(jì)方案、小區(qū)規(guī)劃等還沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，那么開(kāi)發(fā)商可能就構(gòu)成虛假宣傳。如果購(gòu)房者支付了房款后，預(yù)售合同出現(xiàn)變更，購(gòu)房者的購(gòu)房利益就有可能得不到保證。

(二)購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有預(yù)售許可證的期房的后果：

1、取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間沒(méi)有保證。

2、為了取得產(chǎn)權(quán)證可能需要繳納額外的費(fèi)用。

3、房屋可以使用但是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。

4、房屋可能會(huì)被政府沒(méi)收或拆除。由此可以看出，最好不要購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有取得預(yù)售許可證的期房，否則可能會(huì)造成購(gòu)房者的權(quán)利受到損害。購(gòu)房者如果不小心或由于其他原因購(gòu)買(mǎi)這種手續(xù)不全的房子，都將或多或少的承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)期房還要注意什么?

(一)檢查《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。

1、《國(guó)有土地使用權(quán)證》。查驗(yàn)所購(gòu)商品房建設(shè)項(xiàng)目的土地是出讓還是劃撥。依照規(guī)定商品房用地必須是出讓，經(jīng)濟(jì)適用住房土地屬于劃撥。建設(shè)業(yè)主在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)持有國(guó)有土地使用權(quán)證。未取得國(guó)有土地使用權(quán)證的預(yù)售項(xiàng)目，不僅有可能辦不了國(guó)土證，而且辦不了房產(chǎn)證。

2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項(xiàng)手續(xù)是建設(shè)業(yè)主必須取得的法定手續(xù)，凡未取得的，其項(xiàng)目未獲得批準(zhǔn)。此類(lèi)房屋禁止買(mǎi)賣(mài)，否則，有可能拿不到房，也有可能辦不了房產(chǎn)證。

3、《建設(shè)工程施工許可證》。該項(xiàng)手續(xù)是批準(zhǔn)項(xiàng)目業(yè)主開(kāi)工建設(shè)的法定手續(xù)，未取得的，其項(xiàng)目未獲得批準(zhǔn)。此類(lèi)房屋禁止買(mǎi)賣(mài)。否則，其后果同第五條。

(二)注意查驗(yàn)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)名稱、法定代表人等登記事項(xiàng)是否一致。沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)；雖有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，但相關(guān)內(nèi)容不相一致；雖有資質(zhì)證書(shū)但已過(guò)期失效；營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的許可內(nèi)容者，均不能與之簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同。否則，可能產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失。

(三)看有沒(méi)有《商品房預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告書(shū)》。這是確定商品房面積的依據(jù)，簽訂購(gòu)房合同前應(yīng)查看該書(shū)，并將面積明確寫(xiě)進(jìn)合同。

(四)使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本，簽訂前應(yīng)仔細(xì)閱讀。簽訂合同時(shí)，必須約定雙方的違約責(zé)任、處理合同糾紛的方式。一旦發(fā)生違約，按合同約定的處理方式進(jìn)行處理。

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