格式條款又稱標(biāo)準(zhǔn)條款，是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。從維護(hù)公平、保護(hù)弱者的角度出發(fā)，法律規(guī)定提供格式條款一方負(fù)有提示說明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方的要求予以說明。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

裁判要旨

對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

案情簡介

　　一、原告徐蕾通過簽訂北京市房屋租賃承租合同，在北京市海淀區(qū)知春東里承租了被告中匯房產(chǎn)公司所有的一居室樓房一套，租期自2003年10月8日至2004年10月7日，月租金為1600元。承租合同第三條第3款約定：甲方(徐蕾)應(yīng)向乙方(中匯房產(chǎn)公司)支付1600元押金；合同期滿后一個(gè)月內(nèi)，乙方應(yīng)在甲方結(jié)清承租期間使用的水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用后，將押金退還給甲方。附件5約定：如甲方中途解除合同，需提前一個(gè)月通知乙方，不視作違約，否則視作違約。

　　二、根據(jù)承租合同，徐蕾將1600元押金交付給中匯房產(chǎn)公司。2003年12月5日，徐蕾向中匯房產(chǎn)公司申請(qǐng)退租。2004年1月7日，雙方清點(diǎn)了租賃房屋內(nèi)的物品，填寫了物品交割單。同日，徐蕾與中匯房產(chǎn)公司還簽訂了終止協(xié)議一份，約定：自該協(xié)議簽字之日起，雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　三、雙方之間的房屋租賃合同解除后，被告不按約定在一個(gè)月內(nèi)退還押金。請(qǐng)求判令被告返還屬于原告所有的押金1600元。

裁判結(jié)果

　　北京市海淀區(qū)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”原告徐蕾與被告中匯房產(chǎn)公司簽訂的房屋租賃合同及終止協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按上述協(xié)議履行。在終止協(xié)議上，雙方已明確約定：自簽字之日起，雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系。徐蕾在簽署該協(xié)議后，又請(qǐng)求中匯房產(chǎn)公司退還其房屋押金，沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。

　　宣判后，徐蕾不服，向北京市第一中級(jí)人民法院提出上訴。北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：

　　房屋租賃合同中的押金，是承租人抵押給出租人的一筆財(cái)產(chǎn)，用以保證自己履行租賃合同中的義務(wù)。承租人履行了租賃合同中的義務(wù)后，出租人應(yīng)當(dāng)將押金返還給承租人。綜合審查判斷本案所有證據(jù)，可以認(rèn)定：房屋租賃合同終止后，在上訴人徐蕾既沒有損壞租賃房屋或者租賃房屋中的物品，也沒有應(yīng)交而未交的費(fèi)用，更沒有表示放棄押金權(quán)利的前提下，對(duì)徐蕾抵押給被上訴人中匯房產(chǎn)公司的1600元，中匯房產(chǎn)公司沒有返還。該公司不返還押金的惟一理由，就在于終止協(xié)議中有“雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系”這一條款。

　　本案所涉的北京市房屋租賃承租合同和終止協(xié)議，都是被上訴人中匯房產(chǎn)公司向上訴人徐蕾提供的格式合同。雙方當(dāng)事人除對(duì)終止協(xié)議中“雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系”這一條款的理解存在歧義外，對(duì)其他條款的理解一致，這兩份合同的其他條款合法有效。合同法第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方?！钡谒氖粭l規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”在簽署終止協(xié)議時(shí)，中匯房產(chǎn)公司明知其按照租賃合同約定收取的押金尚未退還，1600元的押金收據(jù)還在徐蕾手中。作為格式合同的提供者，中匯房產(chǎn)公司既然認(rèn)為“雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系”這一格式條款中包含了不返還押金的意思，此時(shí)就有義務(wù)提醒徐蕾注意或在協(xié)議中注明：這一條款簽署后，押金不再退還，押金收據(jù)廢止。中匯房產(chǎn)公司并未履行這一義務(wù)。鑒于終止協(xié)議里對(duì)押金以及押金收據(jù)如何處理只字未提，從“雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系”這一格式條款的文字中，不能直接推導(dǎo)出徐蕾有自愿放棄押金權(quán)利的意思表示。因此在租賃合同終止并且應(yīng)交納的費(fèi)用已交納的前提下，中匯房產(chǎn)公司僅以徐蕾簽署了終止協(xié)議為由拒不返還押金，于法無據(jù)，是侵犯徐蕾的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

典型意義

根據(jù)合同法第四十一條的規(guī)定,承租人和出租人沒有協(xié)商免除出租人退還押金的義務(wù),出租人以雙方簽署的由其提供的解除房屋租賃關(guān)系格式合同中有“雙方再無經(jīng)濟(jì)關(guān)系”的約定為由,拒絕退還押金,承租人提出異議的,出租人不能免除退還押金的義務(wù)。

　　《中華人民共和國合同法》

（案例來源：中國裁判文書網(wǎng)）