一、原單位集資建房多少年可上市買賣

目前，我國《經(jīng)濟適用房管理辦法》對集資房問題做出了明確規(guī)定，集資房屬于經(jīng)濟適用房的一種，屬于福利住房。為什么說是福利住房呢?因為集資房的土地是有單位提供的，這導致集資房的建房成本就大大降低，房價也隨之降低。正是因為集資房屬于福利住房，所以法律對集資房的產(chǎn)權(quán)和集資房轉(zhuǎn)讓的條件做出了特殊規(guī)定：

《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定，集資房適用經(jīng)濟適用房的相關(guān)規(guī)定;并同時規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

因此，轉(zhuǎn)讓集資房的條件是(1)購買超過5年;(2)繳納土地收益價款。只有符合上述條件的，集資房才能轉(zhuǎn)讓。

二、單位集資房的產(chǎn)權(quán)如何確定

一般意義上的單位集資房由單位職工共同出資修建，房屋的總體產(chǎn)權(quán)掌握在單位手中，因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時期，有的長達數(shù)年，單位職工在取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前僅享有房屋的使用權(quán)。依據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中的規(guī)定，單位集資建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后，房屋仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租房。

集資房對外買賣合同的主體雙方必須是政府與第三方，而對于已經(jīng)取得集資房的本單位職工是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外部第三人，并未有明文規(guī)定。集資房單位職工出于各種目的將未取得產(chǎn)權(quán)的集資房上市流轉(zhuǎn)后，與受讓方簽訂附條件的房屋買賣合同，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因為取得房屋產(chǎn)權(quán)時間的不確定性以及隨之而來的房價飛漲，出賣房屋時的價格與取得產(chǎn)權(quán)時的房屋價值落差過大，集資房的出賣方反悔，以各種理由主張合同無效，要求受讓人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)，理由常見于不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)部門禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)作出限制性政策的單位同意或者未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等等，房屋買賣合同糾紛由此而生。

三、集資房與商品房有什么區(qū)別

1、集資房與商品房的最大區(qū)別——土地使用權(quán)的區(qū)別：

一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。

2、集資房與商品房相比較——買賣是否有限制的區(qū)別：

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實現(xiàn)其價值和使用價值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制。?集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。

3、集資房與商品房比較——在手續(xù)申辦上的區(qū)別：

商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證?》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式;

而集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。所以，一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補交土地出讓金。