一、商品房公攤面積有哪些?

房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點?？煞謹偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

二、面積測算方法

1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計算

在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外)，這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設計，并不為某一戶專用，把其面積計入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成”，由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標精神的，而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分攤，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應由整棟房屋共同分攤。

2、關(guān)于自然層的認定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”，這就要求必須對自然層有明確的定義?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》一書中對自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復式(或躍層)結(jié)構(gòu)中上層應算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題：

(1)戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加，勢必會加大復式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分攤量。而對于住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口，只因是復式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

(2)當一棟房屋中復式(或躍層)結(jié)構(gòu)與錯層同時出現(xiàn)時，外墻面積如何計算。如圖二中A部分為復式結(jié)構(gòu)而上下為錯層，顯然外墻是在復式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復式與錯層情況復雜，則外墻面積計算的難度會大大增加，同時也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到，我們都沒有把復式結(jié)構(gòu)(躍層)的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。

商品房的公攤面積并不是固定的，不同的戶型，不同的開發(fā)商所開發(fā)的房屋公攤不同。我們購買房屋簽訂的購房合同面積都是以算上公攤之后的面積來計算的，當然價格也是包括公攤的。所以買房時要特別注意戶型，盡量挑選公攤面積較小的，以減少損失。