1.工業(yè)用地相關(guān)法律法規(guī)

用工業(yè)性質(zhì)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進(jìn)行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”

《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。

國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。

二、工業(yè)用地進(jìn)行商品房開發(fā)對(duì)開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)

交還土地使用權(quán)《土地管理法》第八十條規(guī)定“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

擴(kuò)展資料：

2000年6月聯(lián)建公司以競(jìng)標(biāo)方式獲得某市國(guó)土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國(guó)土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

國(guó)土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對(duì)國(guó)土局的要求未予理睬。隨后國(guó)土局向某市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)。

法院審理認(rèn)為聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過(guò)程中，事先未經(jīng)國(guó)土局同意，事后也未經(jīng)國(guó)土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國(guó)土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件及程序是怎樣規(guī)定的

一、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓，必須同時(shí)具備下列條件

1、按土地出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金、滯納金、違約金及相關(guān)稅費(fèi)，并取得建設(shè)用地使用權(quán)證。

2、不改變土地出讓合同約定的土地用途和建設(shè)規(guī)劃條件等。對(duì)于受讓人擬改變?cè)I(yè)用途中不同行業(yè)類別的，應(yīng)取得規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)信等部門審查同意后，方可根據(jù)有關(guān)政策相應(yīng)調(diào)整土地出讓合同；屬于特殊行業(yè)的，還須征得安監(jiān)、環(huán)保、消防等部門同意。

3、除土地使用權(quán)出讓金外，投資額已達(dá)開發(fā)投資總額25%以上，且實(shí)際開發(fā)建設(shè)建筑面積已達(dá)到合同約定開發(fā)建筑總面積25%以上。

4、土地權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議、無(wú)違法用地（或違法用地已處理完畢）、無(wú)違章建（構(gòu)）筑物、未設(shè)定抵押（抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外）或他項(xiàng)權(quán)利登記。

5、工業(yè)用地一般不得分割轉(zhuǎn)讓，如分割轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)規(guī)劃建設(shè)、國(guó)土資源、安監(jiān)、消防等部門批準(zhǔn)。

6、受讓方實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建工業(yè)投資項(xiàng)目須符合我市工業(yè)投資項(xiàng)目準(zhǔn)入評(píng)價(jià)要求。

7、已達(dá)到出讓合同約定的其他轉(zhuǎn)讓前提條件。

二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓程序

1、轉(zhuǎn)讓、受讓雙方向所在鎮(zhèn)街道提出書面申請(qǐng)，如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方提供原土地出讓合同和原立項(xiàng)文件或項(xiàng)目投資協(xié)議，受讓方提交擬投資項(xiàng)目可行性報(bào)告等資料。

2、所在鎮(zhèn)街道負(fù)責(zé)初審轉(zhuǎn)讓方用地是否符合工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件，受讓方是否符合開發(fā)區(qū)（工業(yè)功能區(qū)）規(guī)劃、鎮(zhèn)街道產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、用地及建設(shè)要求等。對(duì)轉(zhuǎn)讓方用地須經(jīng)相關(guān)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已投資狀況進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)原土地出讓合同，對(duì)履約狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)認(rèn)定。

3、初審并通過(guò)評(píng)估符合轉(zhuǎn)讓條件的，轉(zhuǎn)讓方案報(bào)送市行政服務(wù)中心國(guó)土資源窗口，窗口審核受理后將受讓項(xiàng)目可行性報(bào)告等相關(guān)資料提交市工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入評(píng)價(jià)領(lǐng)導(dǎo)小組（或其辦公室）組織準(zhǔn)入評(píng)審。通過(guò)評(píng)審的，憑評(píng)審意見書先辦理轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)過(guò)戶，然后再辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定和原合同及《產(chǎn)業(yè)用地投資建設(shè)協(xié)議》的約定。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓后，原土地出讓合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

3.工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓規(guī)定有哪些限制

工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓規(guī)定有這些限制： 1、超出兩年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權(quán)；或足額收取閑置費(fèi)后，再另行安排新工業(yè)項(xiàng)目； 2、超過(guò)出讓合同約定開工時(shí)間又未超兩年的，并且投資（扣除土地成本）未達(dá)到投資總額25%的不得轉(zhuǎn)讓，若不繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)交納閑置費(fèi)后，收回土地使用權(quán)； 3、凡享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地已完成廠房建設(shè)（含投資超總額25%）的工業(yè)用地，必須按原享受的優(yōu)惠地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上限，交足差額土地出讓金，并變更或重新簽訂出讓合同（使用權(quán)終止日期不變）后方可辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)； 4、已辦理金融抵押的工業(yè)用地不得轉(zhuǎn)讓； 5、按司法程序被法院查封的工業(yè)用地，未經(jīng)人民法院裁定不得辦理轉(zhuǎn)讓。

6、實(shí)際已將工業(yè)用地改作其他用途的不得直接辦理轉(zhuǎn)讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉(zhuǎn)讓或收回土地使用權(quán)。 7、共同共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓。

8、政府已列入收回土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓。 9、土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的不得轉(zhuǎn)讓。

4.工業(yè)企業(yè)涉及的法律法規(guī)有哪些

涉及的法律、法規(guī)很多，主要有：

1、公司基本法律

《公司法》，是規(guī)范公司行為的最基本的法律，公司的設(shè)立、股東資格、公司章程、股東責(zé)任、股東權(quán)利、公司高管、公司解散、清算等事項(xiàng)，都應(yīng)當(dāng)按照公司法的規(guī)定來(lái)進(jìn)行，是中、小企業(yè)貫穿始終的一部法律。

2、公司成立運(yùn)營(yíng)期間

《公司登記管理?xiàng)l例》是公司設(shè)立、年檢、注銷必須遵循的法規(guī)。

《合同法》

公司成立的目的是為了盈利，而盈利就離不開交易?！逗贤ā肥且?guī)范市場(chǎng)交易的法律，是民事主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所遵循的主要法律。合同涵蓋的內(nèi)容廣泛，不僅商品交易需要訂立合同，涉及到公司的股權(quán)交易、知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易、物權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)也均需有合同保障，均受《合同法》的調(diào)整。

3、物權(quán)法律

公司經(jīng)營(yíng)所得，涉及到的土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)以及交易有些動(dòng)產(chǎn)，是需要登記才能取得物權(quán)的，這部分物權(quán)的取得是要受《物權(quán)法》調(diào)整的。

同時(shí)，《土管法》、《房地產(chǎn)管理法》也是涉及土地、房產(chǎn)物權(quán)方面應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范。

另外，物權(quán)具有擔(dān)保功能，在涉及物權(quán)擔(dān)保時(shí)，《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，是必須遵守的。

4、金融類法律

公司成立之后，運(yùn)營(yíng)期間，要支付結(jié)算、要貸款融資，這個(gè)時(shí)候，涉及到的法律、法規(guī)有《貸款通則》、《票據(jù)法》、《證券法》等。

公司為了分散風(fēng)險(xiǎn)以及交通工具類因國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定，而必須或選擇的保險(xiǎn)，就又涉及到《保險(xiǎn)法》的相關(guān)規(guī)定。

5、知識(shí)產(chǎn)權(quán)類的法律

公司要有自己的商譽(yù)、同時(shí)還會(huì)給自己的產(chǎn)品或者服務(wù)注冊(cè)商標(biāo)、有自己的商業(yè)秘密和專利技術(shù)。這些涉及到《商標(biāo)法》、《專利法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的調(diào)整。

6、《婚姻法》、《繼承法》

公司在運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中，可能出現(xiàn)股東因?yàn)榛橐觥⒗^承事項(xiàng)的出現(xiàn)，而出現(xiàn)股東或股份的變動(dòng)，這方面上述兩部法律均有調(diào)整。

7、稅收類的法律

公司作為最重要的納稅義務(wù)人，在繳納稅款的時(shí)候要遵循《增值稅法》、《企業(yè)所得稅法》、《個(gè)人所得稅法》、《稅收征管法》等法律的規(guī)范和約束。

8、勞動(dòng)類法律

公司經(jīng)營(yíng)離不開人，而公司作為用人單位就要遵守《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》以及相關(guān)的配套法規(guī)的規(guī)定，為勞動(dòng)者繳納各種社會(huì)保險(xiǎn)。

9、《會(huì)計(jì)法

》

公司運(yùn)轉(zhuǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都要用數(shù)字來(lái)體現(xiàn)，而體現(xiàn)的數(shù)字都要受《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，不能違背該法及配套法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。

10、《擔(dān)保法》

公司經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，不僅涉及到為人擔(dān)保，也可能涉及到找人擔(dān)保，這方面就要受到《擔(dān)保法》的調(diào)整。

11、公司破產(chǎn)終止時(shí)

公司的終止，就是公司作為法人人格的消滅，無(wú)論是股東自行決定解散還是申請(qǐng)法院解散，都要成立清算組，這時(shí)的操作《公司法》有規(guī)定；而到了資不抵債的時(shí)候，申請(qǐng)破產(chǎn)就要受《破產(chǎn)法》的調(diào)整了。

5.與企業(yè)出租廠房有關(guān)的稅收法規(guī)

增值稅。

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例法規(guī)的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。”因此，出租方出租房產(chǎn)，依照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》所附的《增值稅稅目稅率表》的規(guī)定，應(yīng)按租賃收入額的11%（小規(guī)模納稅人按5%）計(jì)算應(yīng)繳納“服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)”的增值稅，同時(shí)繳納隨增值稅附征的附加稅。

企業(yè)所得稅。按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，出租方應(yīng)就當(dāng)期取得的應(yīng)納稅所得額按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管員或者使用人繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

稅率為12%。城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。一般的，以土地使用權(quán)證上的單位和個(gè)人為土地使用稅的納稅人，如果土地權(quán)屬未定，則以實(shí)際使用土地的單位和個(gè)人為土地使用稅的納稅人。

以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

6.個(gè)人工業(yè)用地在租貨上有什么法律法規(guī)條款規(guī)定

一般是20年的年限，工業(yè)用地出讓和工業(yè)用地租賃50年的區(qū)別如下：

1、款項(xiàng)的支付方式不同，出讓金一般要求一次性支付，也可以分期支付，租賃費(fèi)一般是按月支付本月的租金，

2、租賃方式獲得的土地，合同條款中一般都會(huì)注明租賃期內(nèi)因?yàn)橥恋貦?quán)屬糾紛或是政府征用土地，承租方獲得適當(dāng)獲得部分賠償后搬遷的條款，已經(jīng)繳納的租金不會(huì)退回，只是補(bǔ)償廠房等搬遷的損失，以出讓方式獲得的土地不會(huì)遇到土地權(quán)屬糾紛。

3、出讓方式取得的土地有土地使用權(quán)證書，租賃獲得的工業(yè)用地只有租賃合同。

4、會(huì)計(jì)處理和稅前抵扣方面，出讓方式取得的土地作為無(wú)形資產(chǎn)按照土地使用期限分期攤銷，租賃來(lái)的土地則是每期發(fā)生的租賃費(fèi)直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用

工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。