原告牛某訴稱

被告甲房地產公司辯稱

法院認為

　　法院經審理后認為，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，當事人有答辯并對對方當事人提交的證據(jù)進行質證的權利，狄某、孫某經法院合法傳喚，無正當理由拒不出庭應訴，應視為放棄了答辯和質證的權利。行為人沒有代理權以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

　　該案中，涉案房屋系牛某婚前個人財產，狄某指使他人冒充牛某辦理了委托孫某代辦涉案房屋的出售、過戶等事宜的委托書公證，孫某對此知情，但在明知自己沒有代理權的情形下，仍惡意地以牛某的名義與甲房地產公司簽訂代為出售涉案房屋的《存量房屋買賣合同》，故孫某的代理行為顯系無權代理。甲房地產公司辯稱其有理由相信孫某有權代為出售涉案房屋，且支付合理對價，其購買涉案房屋系善意，故合同有效，對此，法院認為，表見代理不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。

　　具體到該案中，甲房地產公司不僅應當舉證證明孫某的無權代理行為存在諸如公證委托書、房屋所有權證等有權代理的客觀表象形式要素，而且應當證明其善意且無過失地相信孫某具有代理權。根據(jù)本案查明事實，孫某與甲房地產公司亦存在關聯(lián)關系。甲房地產公司作為專業(yè)的房地產經紀公司，應知涉案房屋交易價格230萬元明顯低于當時的市場價值，但就此異常情況，未舉證證明其曾通過實地查看涉案房屋、與被代理人牛某溝通等合理方式調查核實涉案房屋狀況，而是僅憑與其存在關聯(lián)關系的孫某出示的公證委托書、房屋所有權證等客觀表象形式要素，與孫某簽訂房屋買賣合同，且在涉案房屋過戶后才支付購房款。

　　綜上，法院認為甲房地產公司在該案中未能舉證證明其盡到合理的注意義務，不能證明其善意且無過失地相信孫某具有代理權，故對甲房地產公司抗辯意見不予采信。因孫某無權代理牛某出賣涉案房屋，且牛某對孫某的代理行為不予追認，故孫某以牛某名義與甲房地產公司簽訂的《存量房屋買賣合同》應當認定無效。最后，法院判決確認被告孫某以原告牛某名義與被告北京京晟嘉匯房地產經紀有限公司于2014年9月11日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。