裁判要旨：當(dāng)事人將特定主觀目的作為合同條件或成交基礎(chǔ)并明確約定，則該特定目的之客觀化，屬于《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)的規(guī)制范圍。如開發(fā)商交付的房屋與購房合同約定的方位布局相反，且無法調(diào)換，購房者可以合同目的不能實(shí)現(xiàn)解除合同。

張儉華、徐海英訴啟東市取生置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案

案例來源：

《最高人民法院公報(bào)》2017年第9期。

簡要事實(shí)：

原告：張儉華

原告：徐海英

被告：啟東市取生置業(yè)有限公司

張儉華、徐海英系夫妻關(guān)系。2014年2月7日，張儉華（買受人）與取生置業(yè)（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》一份，約定買受由取生置業(yè)開發(fā)的一處商品房（在建），合同記載該房建筑面積、單價(jià)、房屋總價(jià)等。該合同附件一為張儉華、徐海英買受房屋的平面圖。簽訂合同當(dāng)日，張儉華、徐海英支付房款63萬元，取生置業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。

2015年6月，取生置業(yè)向張儉華、徐海英發(fā)出交房通知，張儉華、徐海英購買的房屋與取生置業(yè)的房型圖宣傳資料以及雙方的購房合同附件一載明的房型圖戶型一致，但實(shí)際房間布局結(jié)構(gòu)與房型圖為軸對(duì)稱方向，取生置業(yè)的房型宣傳圖及合同附件房型圖的方位為：以人員站立于門口面向房內(nèi)為準(zhǔn)，主臥、次臥、衛(wèi)生間位于右側(cè)；餐廳、客廳、廚房位于左側(cè)?，F(xiàn)實(shí)際格局與宣傳冊(cè)及合同附件的圖形位置相反。

張儉華、徐海英于2015年7月16日向取生置業(yè)發(fā)出律師函一份，認(rèn)為無法實(shí)現(xiàn)合同目的，取生置業(yè)已構(gòu)成根本性違約。

關(guān)于房型方位問題，取生置業(yè)在庭審中陳述：張儉華、徐海英購房所在樓的房型一致，每層有四套房屋，每套房屋的格局（一主臥、一次臥、一客廳、一餐廳、一廚一衛(wèi)）一致，四套商品房內(nèi)部各房間的方位兩兩相對(duì)，該棟樓所有房屋使用相同的房型圖宣傳冊(cè)、合同附件中所畫圖形均一致。

張儉華、徐海英起訴請(qǐng)求，判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同，被告返還購房款63萬元并支付利息，賠償原告因處理退房糾紛造成的誤工費(fèi)、交通費(fèi)等損失4606元等。

裁判理由：

啟東市人民法院一審認(rèn)為，合同一方當(dāng)事人因違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。合同目的不是具體的物或行為，而是合同標(biāo)的物、合同行為背后所隱含的合同當(dāng)事人的目標(biāo)。對(duì)于整個(gè)合同而言，合同目的處于總綱的地位，合同的其他條款均是為實(shí)現(xiàn)該目的而設(shè)定的雙方權(quán)利義務(wù)，一方當(dāng)事人在確定無法實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，可以主張行使撤銷權(quán)。

本案中，張儉華、徐海英主張取生置業(yè)實(shí)際交付的房屋布局方位與合同及房型圖不一致，構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致其合同目的不能實(shí)現(xiàn)，據(jù)此要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，一審法院認(rèn)為張儉華、徐海英的理由不能成立。

就一般大眾而言，購買商品房的目的分為居住、投資、孩子就學(xué)等，張儉華、徐海英對(duì)案涉房屋的質(zhì)量、面積、小區(qū)配套設(shè)施等均未提出異議，顯然，取生置業(yè)實(shí)際交付的房屋并不影響投資、就學(xué)等合同目的。

對(duì)于日常居住，房間布局是否合理、朝陽房間的數(shù)量、光照時(shí)間等影響居住質(zhì)量的因素為購房人首要考慮之問題，現(xiàn)本案取生置業(yè)實(shí)際向張儉華、徐海英交付房屋的格局、朝陽房間數(shù)量、陽臺(tái)進(jìn)深等與房型圖、合同附件圖一致，僅存在方向的反差，并不影響張儉華、徐海英的居住目的，且住宅樓每層兩側(cè)的房屋布局呈軸對(duì)稱方向亦為一般常規(guī)，張儉華、徐海英據(jù)此主張取生置業(yè)構(gòu)成根本違約，缺乏事實(shí)與法律基礎(chǔ)。

故一審法院認(rèn)為雙方仍應(yīng)秉承誠實(shí)信用之原則履行雙方于2014年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》。現(xiàn)取生置業(yè)表示同意補(bǔ)償張儉華、徐海英人民幣10000元，于法不悖，予以支持。

一審法院判決如下：取生置業(yè)補(bǔ)償張儉華、徐海英人民幣10000元；駁回張儉華、徐海英的訴訟請(qǐng)求。

宣判后，張儉華、徐海英不服一審判決，提起上訴。

南通市中級(jí)法院二審認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。該條賦予合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)非違約方的法定解除權(quán)，案涉房屋內(nèi)部布局左右相反導(dǎo)致張儉華、徐海英合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)解除購房合同。

首先，合同目的包括客觀目的和主觀目的?？陀^目的即典型交易目的，當(dāng)事人購房的客觀目的在于取得房屋所有權(quán)并用于居住、孩子入學(xué)、投資等，影響合同客觀目的實(shí)現(xiàn)的因素有房屋位置、面積、樓層、采光、質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施等，客觀目的可通過社會(huì)大眾的普通認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)予以判斷。主觀目的為某些特定情況下當(dāng)事人的動(dòng)機(jī)和本意。

一般而言，《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)中的合同目的不包括主觀目的，但當(dāng)事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎(chǔ)，則該特定的主觀目的客觀化，屬于《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)制范圍。

其二，本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)于房屋的內(nèi)部左右布局約定明確。從現(xiàn)有證據(jù)來看，無論是取生置業(yè)的宣傳圖片還是購房合同附件中的房屋平面圖，均明確了房屋進(jìn)門后的左右布局。取生置業(yè)在購房合同附件中的房屋平面圖加蓋合同專用章，該附件并未提醒購房者，實(shí)際交付房屋的內(nèi)部左右布局可能與平面圖相反。

取生置業(yè)辯稱其工作人員在銷售房屋時(shí)曾明確告知，但并未提供證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。且張儉華、徐海英所購房屋為期房，在購房時(shí)參觀的樣板房也與實(shí)際交付的房屋不一致，無法據(jù)此推斷張儉華、徐海英明知所購房屋的內(nèi)部左右布局與合同約定相反。

其三，張儉華、徐海英對(duì)于房屋內(nèi)部左右布局明確約定并作為特定的合同目的，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未侵害第三人權(quán)益，屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，法律尊重和保護(hù)個(gè)體通過自身價(jià)值判斷自由選擇合適房屋的合法權(quán)利。

房屋并非普通商品，購房者對(duì)所購房屋的謹(jǐn)慎選擇符合生活常理。由于取生置業(yè)并未交付符合合同約定布局的房屋且無法調(diào)換，致使張儉華、徐海英購買符合購房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，張儉華、徐海英要求解除合同于法有據(jù)，法院予以確認(rèn)。

張儉華、徐海英于2015年7月16日向取生置業(yè)發(fā)出律師函，告知取生置業(yè)構(gòu)成根本違約，要求其拿出解決方案，但未明確解除合同，故法院確認(rèn)案涉購房合同的解除時(shí)間為一審期間起訴狀副本送達(dá)取生置業(yè)之日即2015年8月1日。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。由于張儉華、徐海英并未實(shí)際取得案涉房屋，取生置業(yè)應(yīng)返還購房款63萬元，同時(shí)，張儉華、徐海英放棄對(duì)違約金部分的主張，系對(duì)自身權(quán)利的自由處分，法院照準(zhǔn)。

二審法院判決：撤銷一審判決；確認(rèn)張儉華、徐海英與啟東市取生置業(yè)有限公司2014年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》于2015年8月1日解除；啟東市取生置業(yè)有限公司返還張儉華、徐海英購房款63萬元。