“買房要過戶”是交易常識(shí)，但現(xiàn)實(shí)中也存在特殊情況導(dǎo)致房屋買賣后無法立即過戶，例如拆遷安置房買賣，需取得房屋產(chǎn)權(quán)證書并達(dá)到交易年限后才能過戶，又如無法按時(shí)備齊全部過戶所需材料導(dǎo)致延遲過戶。如何規(guī)避或降低延遲過戶的房屋買賣交易風(fēng)險(xiǎn)？請看以下兩則案例。

案例一

2010年8月，戴先生與丁女士、韓先生簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定丁女士和韓先生將名下還未申領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓給戴先生，戴先生應(yīng)于簽訂合同次日支付購房首付款，并于過戶當(dāng)天支付購房余款。戴先生依約支付首付款后，丁女士和韓先生將案涉房屋交付給戴先生使用。

2019年4月，丁女士申領(lǐng)了案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，但因系拆遷安置房需二年后才可上市交易，故暫未辦理過戶手續(xù)。2020年6月2日，丁女士因貸款需要，未經(jīng)戴先生同意，擅自與某銀行用案涉房屋辦理了抵押登記。后因丁女士一直未歸還貸款，該房屋無法過戶給戴先生。

戴先生遂將丁女士和韓先生訴至法院，在承辦法官多次協(xié)調(diào)下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。在丁女士和銀行辦理抵押注銷手續(xù)后，丁女士協(xié)助戴先生成功辦理房屋的過戶手續(xù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

相較于一般的商品房買賣，拆遷安置房買賣等情形下的延遲過戶更具風(fēng)險(xiǎn)，原因是什么呢？

一、此類合同的履行時(shí)間較長，受政策影響大。如案例中的房屋，在申領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后兩年內(nèi)不能交易。

二、由于履行時(shí)間長，房屋存在增值的可能，容易導(dǎo)致賣方心理失衡，阻礙合同履行，例如不辦理產(chǎn)權(quán)證阻止過戶、不配合辦理房屋過戶手續(xù)，甚至惡意違約等。

案例二

2021年4月，小汪看中市區(qū)一套房屋。隨后，通過中介和賣房人何女士商量，雙方于4月11日簽訂《房屋買賣合同》，約定何女士將房屋以155萬元的價(jià)格出售給小汪。簽訂當(dāng)日，小汪支付了20萬元定金，約定6月7日前支付首付款27萬元并完成過戶手續(xù)。

過戶前一周，小汪得知過戶時(shí)需要提供夫妻二人的無房證明，而其妻子的戶口本在老家，郵寄過來需要幾天時(shí)間，就馬上通過中介告知何女士這一情況。何女士則表示可以耐心等待，并要求小汪抓緊郵寄。其間，中介聯(lián)系何女士告知戶口本郵寄情況。到了6月7日早上，中介告知何女士戶口本還未寄到，何女士只是回復(fù)“那明天可以嗎”？

6月7日下午，何女士向中介表示，經(jīng)咨詢律師，小汪已構(gòu)成違約，其不同意再過戶并表示要追究小汪的違約責(zé)任。此后，中介和小汪多次聯(lián)系何女士要求過戶，何女士均予以拒絕。小汪訴至法院要求解除《房屋買賣合同》并要求何女士雙倍返還定金，并賠償因房價(jià)上漲導(dǎo)致的損失20萬元。

承辦法官全面查閱了買賣雙方及中介與何女士的微信聊天記錄，記錄顯示，何女士確實(shí)明確表示同意將過戶及首付款支付時(shí)間延后。在此情況下，小汪并未違約。經(jīng)過解釋說明，何女士也表示同意繼續(xù)履行合同并將房屋過戶給小汪。但小汪則表示，因銀行房貸收緊、利率提高，現(xiàn)在過戶導(dǎo)致其需多支付房貸利息二十幾萬元，這部分費(fèi)用應(yīng)由何女士承擔(dān)。雙方經(jīng)過溝通，何女士同意補(bǔ)償小汪損失8萬元。

風(fēng)險(xiǎn)提示

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，買賣雙方雖然在簽訂合同時(shí)對首付款支付及過戶時(shí)間進(jìn)行了約定，但在履行合同過程中，雙方已就該時(shí)間進(jìn)行了變更，該變更對雙方均發(fā)生法律效力。在達(dá)成新的合意后，何女士又以對方違約為由拒絕過戶沒有法律依據(jù)。

在此提供四條延遲過戶風(fēng)險(xiǎn)防范小貼士：

一、簽訂買賣合同時(shí)，對購房款的支付方式和期限、延遲過戶的原因、產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)限、雙方過戶的配合義務(wù)等提前作出明確約定。

二、在房屋買賣合同中明確約定因賣方原因?qū)е沦I方無法取得房屋產(chǎn)權(quán)的違約情形和違約責(zé)任。

三、買方在購買二手房時(shí)，要盡可能全面地審查房屋真實(shí)權(quán)屬情況，應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。比如拆遷安置房存在夫妻或家庭成員共同共有的情形下，可要求夫妻雙方或家庭共有成員共同在房屋買賣協(xié)議中簽字確認(rèn)。

四、如果實(shí)際履行過程中出現(xiàn)了可能導(dǎo)致延遲過戶的情形，應(yīng)及時(shí)與對方進(jìn)行溝通協(xié)商，保留雙方就該新情形協(xié)商達(dá)成一致意見的相關(guān)證據(jù)，最好就協(xié)商結(jié)果簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百一十九條?依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。

第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。