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公用土地誰之過？.jpg "【每日一案】40萬買來的空地竟是小區(qū)公用土地 誰之過？")
原告顏先生向某小區(qū)開發(fā)商購買了小區(qū)內(nèi)的商鋪及商鋪東面一塊空地的土地使用權(quán)。之后，開發(fā)商將該空地北面及東面的圍墻加高，方便顏先生在空地上搭建小屋。
然而，顏先生將小屋搭建完畢準(zhǔn)備投入使用時(shí)，卻被城管部門告知，該空地系小區(qū)全體業(yè)主共有的土地，不允許顏先生私自搭建及占用。為此，顏先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，無奈向法院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方簽訂的《土地使用權(quán)出讓協(xié)議書》無效，開發(fā)商返還出讓金40萬、支付相應(yīng)利息及搭建損失7萬元。
那么，本案所涉的土地使用權(quán)究竟歸誰所有？顏先生認(rèn)為應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有，故開發(fā)商對(duì)該土地使用權(quán)的處分無效；被告方開發(fā)商則認(rèn)為該土地的使用權(quán)應(yīng)歸其所有，該協(xié)議有效。
更令顏先生氣憤的是，簽訂協(xié)議的時(shí)候，開發(fā)商稱購買該商鋪必須連同空地一并購買，并承諾購買該空地后可以在上面搭建小屋，開發(fā)商會(huì)為其提供方便，并為其向有關(guān)部門交涉，自己才會(huì)購買該塊空地的使用權(quán)；開發(fā)商則對(duì)顏先生的說法予以了否認(rèn)。
最終經(jīng)法院協(xié)調(diào)，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)雙方訂立的《土地使用權(quán)出讓協(xié)議書》無效，開發(fā)商返還出讓金40萬，并賠償原告損失5萬元；原告負(fù)責(zé)將空地的相關(guān)建筑拆除。
小編說法
根據(jù)我國《物權(quán)法》第73、74條的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)本案爭(zhēng)議地塊規(guī)劃圖紙的顯示，該空地屬于商業(yè)非機(jī)動(dòng)車停車位，因此其使用權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。各位購房者在購買商鋪、房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，出賣方是否擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)，房屋有無抵押，賣方是否構(gòu)成無權(quán)處分等情況，以規(guī)避無謂的法律風(fēng)險(xiǎn)。
文章來源：江蘇法院網(wǎng) 作者：葉惠 陶敬淵，作者單位：常熟市人民法院
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