開發(fā)商延期交房不給違約金怎么辦

1、找當(dāng)?shù)胤抗懿块T或消協(xié)投訴，協(xié)商索賠;

2、交房后，拒交物業(yè)費(fèi)管理費(fèi)或采暖費(fèi);(延期交房問題解決后再補(bǔ)交)

3、協(xié)商未果，依法起訴，要求開發(fā)商賠償。

我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金;也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
”

我國《合同法》對(duì)違約金的規(guī)定基本沿襲了大陸法系的傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)違約金賠償性的理念，同時(shí)承認(rèn)違約金的懲罰性。

按照這一理念，我國的違約金可分為“補(bǔ)償性”違約金和“懲罰性”違約金。

根據(jù)《合同法》第114條第3款規(guī)定的遲延履行違約金即屬懲罰性違約金。
此處的“就遲延履行約定違約金”應(yīng)當(dāng)解釋為針對(duì)遲延履行的純粹的懲罰性違約金。
懲罰性違約金的支付不以違約損失為前提，無需舉證損失，更不能依據(jù)實(shí)際損失的多少，對(duì)違約金的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。

（2）最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金的相關(guān)規(guī)定
1994年3月12，《最高人民法院關(guān)于逾期付款的違約金應(yīng)依何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的復(fù)函》(法函〔1994〕10號(hào))規(guī)定：根據(jù)當(dāng)時(shí)央行〔1990〕97號(hào)通知下發(fā)的《違反銀行結(jié)算制度處罰規(guī)定》第九條關(guān)于銀行計(jì)扣逾期付款滯納金的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)合同法及其有關(guān)條例中規(guī)定的逾期付款的違約金，應(yīng)按逾期付款金額每日萬分之三計(jì)算；
1996年5月16日，《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》（法復(fù)〔1996〕7號(hào)）規(guī)定：逾期付款違約金，應(yīng)當(dāng)按照逾期付款金額每日萬分之五計(jì)算。

1999年2月12日，《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》規(guī)定：對(duì)于合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。
中國人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計(jì)算逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
參照中國人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)〔1996〕156號(hào)《關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬分之四計(jì)算。

2000年11月13日，《最高人民法院關(guān)于修改的批復(fù)》將最高人民法院法釋〔1999〕8號(hào)批復(fù)中“參照中國人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)〔1996〕156號(hào)《關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬分之四計(jì)算”的內(nèi)容刪除。
此后，最高人民法院再未有關(guān)于逾期付款違約金計(jì)算的相關(guān)規(guī)定。
可見，1996年5月16日《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》（法復(fù)〔1996〕7號(hào)）中關(guān)于的逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)為萬分之五的規(guī)定是最后的有效規(guī)定。
也就是說，本案合同中業(yè)主違約逾期付款的話，萬分之五的違約金是符合法律規(guī)定的。
而根據(jù)民事合同雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，如果開發(fā)商違約遲延交付房屋的話，同樣也要受萬分之五的違約金的約束和懲罰。

二、約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任;
　　如果對(duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來確定;　　如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購房者有權(quán)解除合同等。
通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。

　　三、商品房買賣中，面積誤差比絕對(duì)值3%(含3%)的規(guī)定。
《司法解釋》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。
面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買房戶請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。

　　四、惡意欺詐，房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。
《司法解釋》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　五、三種類型房屋不適用《司法解釋》。
政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等三種因其不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》。
《司法解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，
　　六、房屋質(zhì)量太差可解除合同或者要求開發(fā)商要負(fù)責(zé)按期修復(fù)。
《司法解釋》規(guī)定，如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買房戶請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。
修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
(因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買房戶請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持)。
　　相關(guān)閱讀：　　購房違約金過高或者過低該如何調(diào)整？
　　答：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
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逾期交房違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算，是從權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害之日起開始計(jì)算，即從權(quán)利人能行使請(qǐng)求權(quán)之日開始算起。
逾期交房違約金的訴訟時(shí)效為二年。

在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。

下面是訴訟時(shí)效有關(guān)法律規(guī)定。

《中華人民共和國民法通則》

第一百三十五條向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。

第一百三十六條 下列的訴訟時(shí)效期間為一年：
（一）身體受到傷害要求賠償?shù)模?br>（二）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。

雖然沒有在合同中約定逾期交房的違約責(zé)任，但其所造成的損失還是應(yīng)當(dāng)由該房地產(chǎn)公司來承擔(dān)，具體損失的數(shù)額也是可以計(jì)算的。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同級(jí)地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
因此，你可以遵循以上規(guī)定來確定某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。

逾期交房違約金法院判例 房開逾期交房違約金訴訟

我國《合同法》對(duì)違約金的規(guī)定基本沿襲了大陸法系的傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)違約金賠償性的理念，同時(shí)承認(rèn)違約金的懲罰性。按照這一理念，我國的違約金可分為補(bǔ)償性違約金和懲罰性違約金。根據(jù)《合同法》第114條第3款規(guī)定的遲延履行違約金即屬懲罰性違約金。此處的就遲延履行約定違約金應(yīng)當(dāng)解釋為針對(duì)遲延履行的純粹的懲罰性違約金。懲罰性違約金的支付不以違約損失為前提，無需舉證損失，更不能依據(jù)實(shí)際損失的多少，對(duì)違約金的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。（2）最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金的相關(guān)規(guī)定1994年3月12，《最高人民法院關(guān)于逾期付款的違約......

法院判決提高逾期交房違約金 逾期交房違約金判例

您好，根據(jù)我國合同法規(guī)定，違約金金額不得超過合同金額的30%！祝你生活愉快！關(guān)于房地產(chǎn)逾期交房違約問題。 關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，最高法院的司法解釋第十六條明確規(guī)定，即當(dāng)事人有我國合同法基本沿襲了大陸法系的傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)違約金的賠償概念，同時(shí)承認(rèn)違約金的懲罰性。 按照這個(gè)概念，我國的違約金可以分為補(bǔ)償性違約金和懲罰性違約金。 合同法第114條第3款規(guī)定的遲延履行違約金屬于懲罰性違約金。此處的約定的遲延履行違約金應(yīng)理解為純懲罰性的遲延履行違約金。懲罰性違約金的支付不以違約損失為依據(jù)，不需要證明損失，也不......

逾期交房違約金判例（法院支持的最高逾期交房違約金）

當(dāng)然有訴訟時(shí)效了，一般是兩年，但是在實(shí)際處理中各地法院有不同的起算時(shí)間：1、多數(shù)法院是從明知權(quán)利受到侵害之日即合同約定的交房時(shí)間開始起算兩年；2、也有法院是從房屋實(shí)際交付之日開始起算兩年（這種意見把逾期交房違約金看做一個(gè)整體，認(rèn)為房屋實(shí)際交付時(shí)違約金數(shù)額這個(gè)債權(quán)才能最終確定）；3、還有的法院將逾期交房違約金分為一天一天的單獨(dú)債權(quán)來算訴訟時(shí)效，也就是可以支持起訴之日前兩年的逾期交房違約金。注：現(xiàn)在民法總則訴訟時(shí)效改為三年了逾期交房提升違約金標(biāo)準(zhǔn)是否有法律支持您好，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，違約金的數(shù)額......