我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
”該條規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，也就是說過分高于實際損失，確實可以依據(jù)司法手段突破當(dāng)事人約定將其“削低”，那么具體又是依據(jù)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來進行“削低”的呢在司法實踐中，各個法院和仲裁機構(gòu)判斷違約金是否過分高于損失，一般都與守約方的實際損失相比。
《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第29條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的”過分高于造成的損失”。
同時《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。
”然而真實情況是，如何認定開發(fā)商逾期交房對購房者造成的損失一直以來在司法實踐中都是一個難點，因為很多時候無法認定購房者損失，沒有一個度，也就無從比較是否過分高于或是過分低于了。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

二、約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任; 　　如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來確定;　　如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達到一定期限時購房者有權(quán)解除合同等。
通常在《商品房預(yù)售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應(yīng)按合同約定。
　　三、商品房買賣中，面積誤差比絕對值3%(含3%)的規(guī)定。
《司法解釋》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。
面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
　　四、惡意欺詐，房產(chǎn)商將負懲罰性賠償責(zé)任。
《司法解釋》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
　　五、三種類型房屋不適用《司法解釋》。
政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等三種因其不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》。
《司法解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為， 　　六、房屋質(zhì)量太差可解除合同或者要求開發(fā)商要負責(zé)按期修復(fù)。
《司法解釋》規(guī)定，如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
同時，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。
修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
(因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持)。
　　相關(guān)閱讀：　　購房違約金過高或者過低該如何調(diào)整？ 　　答：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
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《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

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