《中華人民共和國(guó)民法典》（下稱(chēng)民法典）于2021年1月1日起正式施行，民法典物權(quán)編第十四章第三百六十六條至第三百七十一條用六條規(guī)定了一項(xiàng)新的用益物權(quán)居住權(quán)。

早在民法典通過(guò)以前，實(shí)踐中就已經(jīng)存在居住權(quán)之爭(zhēng)，但根據(jù)物權(quán)法定原則，彼時(shí)的居住權(quán)并非嚴(yán)格意義上的居住權(quán)，僅為普適價(jià)值觀(guān)下居住之權(quán)利，民法典的通過(guò)，用益物權(quán)的家庭里便新添成員。

民法典相關(guān)法條規(guī)定

第366條：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。

第367條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭(zhēng)議的方法。

第368條：居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第369條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第370條 居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。

第371條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的。 居住權(quán)相關(guān)法條解讀

居住權(quán)是指自然人為滿(mǎn)足生活居住的需要，按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有的占有、使用的用益物權(quán)。

1.居住權(quán)的主體限于自然人，客體是他人的住宅，內(nèi)容是占有、使用他人的住宅，設(shè)立目的是滿(mǎn)足權(quán)利人生活居住的需要，是有期限的物權(quán)。

2.居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)方設(shè)立。

3.居住權(quán)原則上是無(wú)償?shù)?，?dāng)事人另有約定的除外。

4.居住權(quán)具有專(zhuān)屬性，故不得轉(zhuǎn)讓、繼承，并因居住權(quán)人死亡而消滅。除因居住權(quán)人死亡而消滅以外，還有以下途徑：

（1）居住權(quán)的拋棄。居住權(quán)的拋棄必須是明示的拋棄，由居住權(quán)人對(duì)所有權(quán)人作出意思表示。

（2）解除居住權(quán)條件的成就。合同約定居住權(quán)消滅的條件的，條件成就時(shí)，居住權(quán)消滅。

（3）居住權(quán)期限屆滿(mǎn)。

（4）居住權(quán)的撤銷(xiāo)。居住權(quán)人故意侵害房屋所有人及其親屬、損害房屋所有人的財(cái)產(chǎn)，行危及住房安全之行為等，房屋所有人有權(quán)行使撤銷(xiāo)權(quán)，行使撤銷(xiāo)權(quán)必須向法院提出。

（5）住房滅失或被征收征用。居住權(quán)的承載客體為房屋，一旦房屋滅失則所有權(quán)消滅，居住權(quán)隨之消滅。

（6）權(quán)利混同。所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與給居住權(quán)人時(shí)，居住權(quán)人同時(shí)享有房屋的所有權(quán)及居住權(quán)，發(fā)生權(quán)利混同則所有權(quán)吸收居住權(quán)。

5.設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。

民法典時(shí)代居住權(quán)的應(yīng)用情形

居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)需求可從如下四類(lèi)司法案例中得到證成：

（一）繼承糾紛中被繼承人通過(guò)遺囑分割房屋所有權(quán)和居住使用權(quán)。

（二）贍養(yǎng)糾紛中法院判決設(shè)立居住權(quán)和當(dāng)事人協(xié)議約定設(shè)立居住權(quán)。

（三）離婚糾紛中以設(shè)立居住權(quán)的形式對(duì)生活困難一方予以幫助；

（四）分家析產(chǎn)糾紛中當(dāng)事人通過(guò)分家協(xié)議分別確立所有權(quán)和居住使用權(quán)的歸屬；

（五）現(xiàn)實(shí)存在的以房養(yǎng)老之需要。

居住權(quán)制度在房屋買(mǎi)賣(mài)中的幾點(diǎn)提示

居住權(quán)制度主要在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在影響，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都是一個(gè)需要慎重對(duì)待的方面，會(huì)出現(xiàn)賣(mài)房不易及買(mǎi)房不得住的情形。

1.對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，設(shè)立居住權(quán)之前，需要慎重考慮。一旦居住權(quán)設(shè)立，意味著短期甚至較長(zhǎng)期之內(nèi)，房子出售將面臨很大困境。假使一套住宅之上除所有權(quán)人之外，還存在居住權(quán)人，那么該住宅在出售之后，新的所有權(quán)人必須允許有居住權(quán)的人繼續(xù)居住，會(huì)降低房屋購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)房意愿。

2、對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手房之前，一定要做足功課，了解清楚意向的住宅是否存在居住權(quán)的問(wèn)題。

可以在購(gòu)房之前去登記機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)查詢(xún)，以確認(rèn)是否設(shè)立居住權(quán)；亦可選擇在存量房屋中介合同中設(shè)定專(zhuān)項(xiàng)居住權(quán)條款，要求業(yè)主必須填寫(xiě)相關(guān)信息。比如房屋是否設(shè)定了居住權(quán)，居住權(quán)期限多少，業(yè)主必須如實(shí)選擇和填寫(xiě)，否則構(gòu)成違約，要承擔(dān)違約責(zé)任；再或者，購(gòu)房者還可以要求業(yè)主就所售住宅之上是否設(shè)立居住權(quán)出具單獨(dú)的說(shuō)明或承諾以保障購(gòu)房者得房亦得住。