▌裁判要旨

違約金條款是合同主體契約自由的體現(xiàn)，除具有對(duì)違約行為的懲罰性和對(duì)守約方的補(bǔ)償性功能之外，還應(yīng)體現(xiàn)預(yù)先確定性和效率原則。約定違約金降低了發(fā)生糾紛時(shí)合同主體的舉證成本，使合同主體在訂立合同時(shí)即明確違約后果，從而做到慎重訂約、適當(dāng)履約，人民法院對(duì)約定違約金進(jìn)行調(diào)整應(yīng)依法、審慎、適當(dāng)。

作為違約方主張違約金約定過高，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。在違約方未提交證據(jù)證明違約金過高的情況下，一審法院認(rèn)為逾期辦理交付土地使用權(quán)證造成損失的證明責(zé)任主體為守約方，舉證責(zé)任分配有失妥當(dāng)。

上訴人西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司與上訴人陳險(xiǎn)峰、陳淵及第三人朱宇股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案

案號(hào)：(2016)最高法民終20號(hào)

【案情】

上訴人(一審被告)：西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。

上訴人(一審原告)：陳險(xiǎn)峰。

上訴人(一審原告)：陳淵。

一審第三人：朱宇。

凱達(dá)公司上訴請(qǐng)求：1、改判一審判決第二項(xiàng)，鑒于一審判定違約金過高，請(qǐng)求再予降低;2、改判一審判決第四項(xiàng)，由訴訟雙方共同承擔(dān)逾期交付損失;3、上訴費(fèi)用由陳險(xiǎn)峰、陳淵承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院判決凱達(dá)公司賠償陳險(xiǎn)峰、陳淵逾期辦理交付土地使用權(quán)證違約金1912877元缺乏依據(jù)。首先，辦理土地使用權(quán)證為房屋買受人的義務(wù)，開發(fā)商僅承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。第二，商品房買賣合同網(wǎng)簽是辦理土地證的前提條件，即使辦理土地證的義務(wù)人是凱達(dá)公司，因陳險(xiǎn)峰、陳淵一方逾期網(wǎng)簽商品房買賣合同，凱達(dá)公司享有先履行抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕履行后續(xù)相關(guān)義務(wù)或順延履行。當(dāng)事人約定辦理土地證的最終期限是2011年7月31日，西寧市國(guó)土資源局頒發(fā)朱宇土地證的時(shí)間是2011年9月5日，較約定時(shí)間遲延36天屬合理順延，不能視為凱達(dá)公司違約。第三，自凱達(dá)公司代為領(lǐng)取土地證后，即電話通知陳險(xiǎn)峰、陳淵前來交付，但陳險(xiǎn)峰、陳淵拒不領(lǐng)受，亦未指定土地證交付地點(diǎn)，致使凱達(dá)公司無法交付，直至一審?fù)忂^程中，凱達(dá)公司多次主動(dòng)要求交付土地證均遭拒絕。因此，凱達(dá)公司并未違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、一審法院判決凱達(dá)公司賠償陳險(xiǎn)峰、陳淵逾期交付案涉第七層房屋損失165萬元缺乏依據(jù)。2011年6月30日，凱達(dá)公司向陳險(xiǎn)峰、陳淵交付了案涉房屋的房屋所有權(quán)證，該房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)至第三人朱宇名下，并不存在陳險(xiǎn)峰、陳淵或第三人占用的情形，故應(yīng)認(rèn)為案涉第七層房屋已于2011年6月30日完成交付，陳險(xiǎn)峰、陳淵無權(quán)向凱達(dá)公司主張房屋占用損失。雖然凱達(dá)公司于2012年11月7日向陳險(xiǎn)峰、陳淵出具《承諾書》，承諾支付租金并于2012年12月31日交付房屋，但此屬于凱達(dá)公司董事長(zhǎng)馬仲凱對(duì)自己行為內(nèi)容的重大誤解。況且，該房屋處于閑置狀態(tài)，陳險(xiǎn)峰、陳淵未派員管理屬怠于行使所有權(quán)，不應(yīng)將責(zé)任歸咎于凱達(dá)公司，雙方應(yīng)分擔(dān)損失。

陳險(xiǎn)峰、陳淵辯稱，一、凱達(dá)公司并未舉證證明違約金過高，其屬于故意違約，不具備調(diào)低違約金的條件，一審法院主動(dòng)向凱達(dá)公司釋明是否主張調(diào)整違約金程序違法;陳險(xiǎn)峰、陳淵有證據(jù)證明違約金并不過高;一審法院將雙方明確約定的違約金計(jì)算基礎(chǔ)由4560萬元變更為1539.242萬元，并將計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由“每日千分之三”改為以銀行同期貸款利率計(jì)算缺乏依據(jù)。二、凱達(dá)公司一直在占用案涉第七層房屋，并未向陳淵、陳險(xiǎn)峰交付租金，其以房屋空置為由要求陳淵、陳險(xiǎn)峰分擔(dān)損失的理由不能成立。

朱宇述稱，本案與其無關(guān)，同意陳險(xiǎn)峰和陳淵的意見。

陳險(xiǎn)峰、陳淵上訴請(qǐng)求：1、改判一審判決第二項(xiàng)為判令凱達(dá)公司依《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第7條約定向陳險(xiǎn)峰、陳淵賠付自2011年7月31日違約之時(shí)到實(shí)際交付房屋土地證期間的違約金(截止到2014年7月16日該違約金暫計(jì)為147744000元);2、改判一審判決第四項(xiàng)為判令凱達(dá)公司立即移交西寧市東大街39號(hào)凱達(dá)購(gòu)物中心的第七層房屋并向陳險(xiǎn)峰、陳淵賠償損失187.5萬元(暫計(jì)到2014年7月16日);3、撤銷一審判決第五項(xiàng);4、判令陳險(xiǎn)峰、陳淵向凱達(dá)公司交付剩余3020.758萬元金額的不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)票;5、判令本案一、二審訴訟費(fèi)全部由凱達(dá)公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審判決對(duì)違約金的認(rèn)定缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，結(jié)果顯失公平。(一)一審判決對(duì)不應(yīng)調(diào)整的違約金進(jìn)行調(diào)整，適用法律錯(cuò)誤。1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條及有關(guān)司法解釋的規(guī)定，只有約定的違約金過高，且當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)，人民法院才能予以適當(dāng)調(diào)整。本案違約金并非約定過高，而是在2011年9月5日土地證具備交付條件后，凱達(dá)公司無視陳淵、陳險(xiǎn)峰多次書面催要，違背《承諾書》中的承諾拒不交付，惡意違約，放任損失擴(kuò)大導(dǎo)致的，不符合調(diào)整的條件。2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第8條，違約方對(duì)于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任。凱達(dá)公司未舉出任何證據(jù)證明違約金過高，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。3、有證據(jù)證明本案違約金不過高。第一，陳險(xiǎn)峰、陳淵提交了大量證據(jù)證明，因凱達(dá)公司遲延交付土地證，客觀上影響了陳險(xiǎn)峰、陳淵對(duì)房產(chǎn)的資本化利用，喪失了重要商業(yè)機(jī)會(huì),可得利益損失遠(yuǎn)大于違約金數(shù)額。第二，根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的約定，凱達(dá)公司逾期交付土地證30天，陳險(xiǎn)峰、陳淵有權(quán)解除合同，有權(quán)要求凱達(dá)公司將公司股權(quán)及所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)全部返還，并可沒收凱達(dá)公司6500萬元合同定金。如果陳險(xiǎn)峰、陳淵選擇解除合同，則凱達(dá)公司基于案涉合同取得的陳險(xiǎn)峰、陳淵的財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)賣后獲得8000萬元利潤(rùn)及該6500萬元定金應(yīng)歸屬陳險(xiǎn)峰、陳淵。因此，本案違約金的約定完全合理。4、一審法院在違約金不符合調(diào)低條件的情況下，主動(dòng)當(dāng)庭釋明，不符合程序且違背中立原則。(二)即便案涉違約金約定過高，一審法院對(duì)違約金的調(diào)整也已超出事實(shí)和法律的范疇，明顯不當(dāng)。1、將合同明確約定的違約金計(jì)算基礎(chǔ)由4560萬元曲解成1539.242萬元。本案屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系，權(quán)利義務(wù)的判定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》?！渡唐贩抠I賣合同》只是為了辦理《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》項(xiàng)下房產(chǎn)的過戶手續(xù)訂立，且合同主體為朱宇與凱達(dá)公司，不應(yīng)以房屋買賣合同確立價(jià)款作為認(rèn)定違約金依據(jù)。2、在合同明確約定每日按4560萬元的千分之三承擔(dān)違約金的情況下，一審法院以銀行同期貸款利率計(jì)算違約金，缺乏法律依據(jù)。3、陳險(xiǎn)峰、陳淵多次主張交付土地使用權(quán)證，而凱達(dá)公司惡意拖延，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。況且，凱達(dá)公司從未主張陳險(xiǎn)峰、陳淵存在過錯(cuò),一審法院認(rèn)定陳險(xiǎn)峰、陳淵未采取適當(dāng)止損措施，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，依據(jù)不足。二、案涉第七層房屋未交付損失應(yīng)計(jì)算至實(shí)際騰退之日，但一審判決僅計(jì)算到一審起訴時(shí)，且未計(jì)算利息損失，缺乏依據(jù)。三、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》確認(rèn)了案涉房屋價(jià)款為4560萬元，雖然并未明確凱達(dá)公司開具發(fā)票的具體數(shù)額，但凱達(dá)公司應(yīng)按照房屋價(jià)款開具并交付剩余3020.758萬元金額的不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)票，一審法院未予支持錯(cuò)誤。

凱達(dá)公司辯稱，第一，關(guān)于逾期交付土地使用權(quán)證的違約金問題。辦理土地使用權(quán)證并非開發(fā)商的義務(wù)。即使凱達(dá)公司有義務(wù)辦證，也因陳險(xiǎn)峰一方先行違約享有抗辯權(quán)。自凱達(dá)公司代為領(lǐng)取土地證后，即電話通知陳險(xiǎn)峰、陳淵前來交付，但陳險(xiǎn)峰、陳淵拒不領(lǐng)受，亦未指定土地證交付地點(diǎn)，致使凱達(dá)公司無法交付，直至一審?fù)忂^程中，凱達(dá)公司多次要求交付土地證均遭拒絕。因此，凱達(dá)公司并無任何違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二，關(guān)于第七層房屋的損失賠償問題。凱達(dá)公司對(duì)以每年55萬元計(jì)算逾期交付損失不持異議，但認(rèn)為損失不應(yīng)其單獨(dú)承擔(dān)，理由是該房屋長(zhǎng)期空置，凱達(dá)公司并未使用，而陳險(xiǎn)峰方怠于管理，應(yīng)承擔(dān)部分損失。關(guān)于3020余萬元不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的問題。因雙方并未約定開具發(fā)票的數(shù)額，按照1539.242萬元房屋價(jià)款開具發(fā)票符合雙方真實(shí)意思表示，符合市場(chǎng)行情和稅收管理制度。綜上，請(qǐng)求駁回陳險(xiǎn)峰、陳淵的上訴請(qǐng)求。

……

【裁判】

最高法院認(rèn)為，本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題主要有三個(gè)：一、一審判決所認(rèn)定的凱達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額是否適當(dāng);二、凱達(dá)公司未向陳險(xiǎn)峰、陳淵交付案涉第七層房屋應(yīng)賠償損失的數(shù)額;三、凱達(dá)公司應(yīng)否向陳險(xiǎn)峰、陳淵開具3020.758萬元不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)票。

一、關(guān)于一審判決認(rèn)定的凱達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額是否適當(dāng)?shù)膯栴}。

最高法院認(rèn)為，雙方簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充合同》、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充合同二》對(duì)案涉房屋土地使用權(quán)證的辦理及交付時(shí)間予以明確約定，凱達(dá)公司未在2011年7月31日前履行上述合同義務(wù)構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。關(guān)于凱達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，最高法院認(rèn)為，違約金條款是合同主體契約自由的體現(xiàn)，除具有對(duì)違約行為的懲罰性和對(duì)守約方的補(bǔ)償性功能之外，還應(yīng)體現(xiàn)預(yù)先確定性和效率原則。約定違約金降低了發(fā)生糾紛時(shí)合同主體的舉證成本，使合同主體在訂立合同時(shí)即明確違約后果，從而做到慎重訂約、適當(dāng)履約，人民法院對(duì)約定違約金進(jìn)行調(diào)整應(yīng)依法、審慎、適當(dāng)。第一，本案凱達(dá)公司與陳險(xiǎn)峰、陳淵之間為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，各方當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中明確約定如果未如期交付房產(chǎn)證和土地證，則以房屋土地價(jià)款4560萬元為基數(shù)計(jì)算違約金。一審法院以各方當(dāng)事人為過戶訂立的房屋買賣合同所約定價(jià)款1539.242萬元為基數(shù)計(jì)算違約金，缺乏事實(shí)依據(jù)，有違當(dāng)事人真實(shí)意思表示，最高法院予以糾正。第二，凱達(dá)公司作為違約方主張違約金約定過高，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方陳險(xiǎn)峰、陳淵主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。在凱達(dá)公司未提交證據(jù)證明違約金過高的情況下，一審法院認(rèn)為逾期辦理交付土地使用權(quán)證造成損失的證明責(zé)任主體為守約方陳險(xiǎn)峰、陳淵，舉證責(zé)任分配有失妥當(dāng)。第三，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。從本案履約情況來看，陳淵、陳險(xiǎn)峰分別于2012年5月15日、同年6月19日、2013年1月29日發(fā)函要求凱達(dá)公司履行合同義務(wù)，凱達(dá)公司于2012年11月7日作出書面承諾后，仍未履行相應(yīng)義務(wù)，直至二審開庭期間交付土地使用權(quán)證已逾期1730天，有失誠(chéng)信。凱達(dá)公司稱陳險(xiǎn)峰方拒絕領(lǐng)受土地使用權(quán)證，但未提供證據(jù)證明。鑒于合同違約條款系針對(duì)在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，凱達(dá)公司已經(jīng)在約定期限內(nèi)交付了涉案房屋產(chǎn)權(quán)證，部分履行了合同義務(wù)，且陳險(xiǎn)峰、陳淵除發(fā)出函件主張權(quán)利之外，確未采取有效措施主張權(quán)利，同時(shí)考慮到三層房屋租金收益(1650000/365*1730=7820547元)由陳險(xiǎn)峰、陳淵收取，本院根據(jù)合同實(shí)際履行情況及雙方過錯(cuò)程度，按照年利率24%計(jì)算違約金為23302390元(45600000*24%/365*1730*60%-7820547)。

二、關(guān)于凱達(dá)公司逾期向陳險(xiǎn)峰、陳淵交付案涉第七層房屋應(yīng)賠償損失的數(shù)額問題。雙方股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，陳險(xiǎn)峰、陳淵多次發(fā)函要求凱達(dá)公司交付案涉第七層房屋并賠償損失，凱達(dá)公司于2012年11月7日向陳險(xiǎn)峰、陳淵出具《承諾書》，承諾在2012年12月31日交付案涉第七層房屋并付清房租。根據(jù)《承諾書》的內(nèi)容，凱達(dá)公司雖然辦理并交付了案涉房屋的所有權(quán)證，但對(duì)第七層房屋并未履行移交義務(wù)，其在二審?fù)徶袑?duì)此事實(shí)亦予以認(rèn)可。陳險(xiǎn)峰、陳淵主張依照第五、第六層房屋租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由凱達(dá)公司賠償?shù)谄邔臃课萦馄诮桓稉p失165萬元的訴求符合本案的客觀事實(shí)，應(yīng)當(dāng)予以支持。因其訴請(qǐng)未主張起訴之日之后損失，一審法院據(jù)其訴訟請(qǐng)求認(rèn)定損失為165萬元，并無不當(dāng)。凱達(dá)公司主張陳險(xiǎn)峰、陳淵怠于受領(lǐng)房屋，應(yīng)分擔(dān)租金損失，但未提交證據(jù)證明凱達(dá)公司主動(dòng)移交房屋而陳淵、陳險(xiǎn)峰拒絕受領(lǐng)，故對(duì)其主張不予支持。因?yàn)榉课萦馄诮桓稉p失已有預(yù)期利益損失的性質(zhì)，不應(yīng)再重復(fù)計(jì)息，一審法院對(duì)損失利息未予支持并無不當(dāng)，最高法院予以維持。

三、關(guān)于凱達(dá)公司是否應(yīng)向陳險(xiǎn)峰、陳淵支付3020.758萬元不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)票的問題。根據(jù)凱達(dá)公司與陳淵、陳險(xiǎn)峰指定的第三人朱宇簽訂的房屋買賣合同約定的內(nèi)容，東大街39號(hào)購(gòu)物廣場(chǎng)第五、六、七層房屋總價(jià)為1539.242萬元，凱達(dá)公司依照合同約定辦理權(quán)屬登記，并按規(guī)定繳納了相關(guān)稅費(fèi)。雙方《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中雖約定房屋折抵股權(quán)轉(zhuǎn)讓款4560萬元，凱達(dá)公司有義務(wù)移交發(fā)票和銷售合同等。在凱達(dá)公司按照房屋買賣合同確定的房屋價(jià)款繳納契稅，并交付不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)票的情況下，陳險(xiǎn)峰、陳淵要求凱達(dá)公司對(duì)剩余3020.785萬元亦提交房屋契稅發(fā)票的主張缺乏合同依據(jù)，一審法院未予支持并無不當(dāng)，最高法院予以維持。

綜上所述，凱達(dá)公司上訴請(qǐng)求不成立，陳淵、陳險(xiǎn)峰的上訴請(qǐng)求部分成立，最高法院予以支持。最高法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持青海省高級(jí)人民法院(2014)青民二初字第35號(hào)民事判決第一項(xiàng)(已履行)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng);

二、變更青海省高級(jí)人民法院(2014)青民二初字第35號(hào)民事判決第二項(xiàng)為西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償陳險(xiǎn)峰、陳淵逾期辦理交付西寧市東大街39號(hào)凱達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)第五、第六、第七層房屋土地使用權(quán)證違約金23302390元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)891610元，由陳險(xiǎn)峰、陳淵承擔(dān)757868元，凱達(dá)公司承擔(dān)133742元，保全費(fèi)5000元由西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。二審案件受理費(fèi)885899元，由陳險(xiǎn)峰、陳淵承擔(dān)686122元，凱達(dá)公司承擔(dān)199777元。

來源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

整理：Wesley民商法