【案情】2015年10月，李某為償還韓某的欠款，將名下房產(chǎn)作價(jià)300000元轉(zhuǎn)賣，并簽訂《轉(zhuǎn)買合同》，后共同到房產(chǎn)局辦理好過(guò)戶登記的全部手續(xù)，但未辦理正式過(guò)戶登記，李某與韓某口頭約定，李某與韓某均可自行聯(lián)系買受人。2015年12月，韓某聯(lián)系到段某愿意買受該房，韓某、段某將與李某簽訂的原《轉(zhuǎn)買合同》及在房產(chǎn)局填好的《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)審批表》中買受人韓某的名字劃掉改為段某的名字。韓某與段某依照變動(dòng)后的合同及審批表在房產(chǎn)局將房產(chǎn)過(guò)戶登記到段建斌名下。李某認(rèn)為《轉(zhuǎn)買合同》是韓某與段某惡意串通后通過(guò)涂劃添加手段偽造而成，不具有客觀真實(shí)性和合法性，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。 【法院審判】一審法院認(rèn)為雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是變更買受人后的《轉(zhuǎn)買合同》是有效？因李某賣房是為了償還欠韓某債務(wù)，李某與韓某在《轉(zhuǎn)買合同》中約定“任何和李某無(wú)關(guān)”，口頭上也約定均可聯(lián)系房屋真正的買受人，綜合考慮，認(rèn)定韓某出售房屋已獲得了李某的認(rèn)可，且變更買受人后的《轉(zhuǎn)買合同》不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形；段某在與韓某以李某的名義簽訂合同過(guò)程中并無(wú)不當(dāng)。因此認(rèn)定李某與段某的《轉(zhuǎn)買合同》有效，駁回李某的訴訟請(qǐng)求。李某不服，提起上訴。二審法院審理認(rèn)為韓某聯(lián)系買房人，直接在原合同上變更買受人的行為存在瑕疵，但該轉(zhuǎn)賣行為未超出李某賣房?jī)攤囊馑急硎痉秶?，該瑕疵不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不影響買賣合同的效力。因此，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，予以維持。 【評(píng)析】關(guān)于上述合同效力的問(wèn)題，第一種觀點(diǎn)李某有賣房?jī)攤囊馑迹n某、段某為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，直接在原合同上變更買受人的行為存在瑕疵，但該瑕疵不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。第二種觀點(diǎn)，李某與段某并未有直接簽訂合同的合意，將房屋賣給段某，缺乏李某的意思表示，該合同對(duì)李某不發(fā)生約束力。筆者認(rèn)同第一種觀點(diǎn)，合同本質(zhì)上是一種合意，合同成立是當(dāng)事人意思表示一致，達(dá)成的合意。本案中先來(lái)分析原告的意圖，李某賣房是為了償還債務(wù)，韓某與段某直接在《轉(zhuǎn)買合同》上變更買受人，雖然沒(méi)有與李某直接協(xié)商，但李某具有賣房的主觀意愿。其次李某為了賣房，已經(jīng)與韓某到相關(guān)房產(chǎn)登記辦理好全部的手續(xù)，雖然沒(méi)有最后的登記，但也沒(méi)有將相關(guān)的材料撤回，并且與韓某約定均可以聯(lián)系買受人，可以理解成李某是要將房屋轉(zhuǎn)讓，且不限具體買受人。李某的一系列的作為已經(jīng)清楚表明自己轉(zhuǎn)讓房屋的意思，而本案中段某在合同上以買受人身份簽字的行為也應(yīng)被認(rèn)定是對(duì)李某轉(zhuǎn)讓的行為的接受。二人雖未面對(duì)面進(jìn)行合意，但實(shí)際上是通過(guò)一系列的行為達(dá)成合意?！逗贤ā穼?duì)于認(rèn)定無(wú)效合同的情形有下列幾種：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。李某主張合同無(wú)效，應(yīng)嚴(yán)格按《合同法》關(guān)于無(wú)效合同的情形的規(guī)定，本案中的《轉(zhuǎn)買合同》不符合《合同法》規(guī)定的無(wú)效情形。另?yè)?jù)了解上述轉(zhuǎn)讓價(jià)款與轉(zhuǎn)讓房屋的市價(jià)相當(dāng)，之所有引起本案的糾紛，主要是因?yàn)椴疬w。根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼撸摲课菰诒徽魇辗秶鷥?nèi)，被征收的補(bǔ)償款高于正常的市價(jià)，因此，引起本案的糾紛。在此提醒：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，以維護(hù)社會(huì)公平，保護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)公平穩(wěn)定交易。 

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