一、延期辦證咋算違約金

依照最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十八條“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！钡囊?guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行中開(kāi)發(fā)商一方逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的方式為違約金。但是該條款對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證所支付的違約金能否適用訴訟時(shí)效卻沒(méi)有作出明確的規(guī)定。按照合同法理，一般來(lái)說(shuō)，違約金應(yīng)從開(kāi)發(fā)商在約定或法定期限內(nèi)未履行相應(yīng)的辦證義務(wù)之日起計(jì)算。根據(jù)民法原理，逾期辦證是一種違約行為，買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任是基于合同之債所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。從開(kāi)發(fā)商違約行為發(fā)生之日起，買(mǎi)受人就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其要求開(kāi)發(fā)商支付違約金的請(qǐng)求權(quán)隨即發(fā)生，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從開(kāi)發(fā)商違約行為發(fā)生之日起算。在審判實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商的原因造成逾期辦證的違約金之訴訟時(shí)效起算不能一概而論，因情而異。

最高人民法院民一庭法官韓*斌(曾參加《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》起草工作)在《人民司法》2006年第5期或《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第1輯上發(fā)表的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第18條規(guī)定的解讀》一文中認(rèn)為：?逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算應(yīng)分三種情況處理：

（一）當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效；

（二）當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效；

（三）當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算的，從公平誠(chéng)信原則出發(fā)，由出賣(mài)人按照買(mǎi)受人已付購(gòu)房款總額，參照《中國(guó)人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十八條第二款的規(guī)定。在理解適用該規(guī)定時(shí)，也是將違約責(zé)任作為繼續(xù)性債權(quán)來(lái)確定違約金數(shù)額，這既可促使出賣(mài)人盡快履行辦證的義務(wù)，也可對(duì)買(mǎi)受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，有利于平衡當(dāng)事人之間的利益。經(jīng)過(guò)幾年的審判實(shí)踐，需要補(bǔ)充以下兩種情況：

（一）當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效;沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，自逾期之日起參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)逐日或逐月計(jì)算。每日或每月的違約金均為獨(dú)立債權(quán)，有獨(dú)立的清償期限，應(yīng)單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效逐日或逐月屆滿。買(mǎi)受人訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商支付起訴前兩年內(nèi)的違約金，應(yīng)予以支持;兩年前的違約金如果沒(méi)有時(shí)效中斷、中止或延長(zhǎng)事由的，則不予支持。

（二）開(kāi)發(fā)商雖逾期辦證，但在買(mǎi)受人起訴之前已辦理了房產(chǎn)證的，應(yīng)從買(mǎi)受人收到房產(chǎn)證之日起算訴訟時(shí)效。當(dāng)業(yè)主或買(mǎi)受人在超過(guò)兩年訴訟時(shí)效期間才起訴的，法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

逾期未辦證的違約金應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時(shí)所存在的實(shí)際情況進(jìn)行確定，具體來(lái)講，就是要明確是什么原因?qū)е罗k證的逾期，再結(jié)合相關(guān)法條，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該就會(huì)比較明晰了。當(dāng)然，如果您對(duì)這個(gè)問(wèn)題還存在什么疑惑的話，網(wǎng)也提供律師在線咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。