劉女士與張先生簽訂離婚協(xié)議時，曾約定將一套共有房屋贈與婚生女兒張小某，卻不曾想，順利完成離婚手續(xù)后，在辦理房屋過戶時，遇到了難題...

案情回顧

　　劉女士與張先生于2016年11月21日在民政部門辦理協(xié)議離婚手續(xù)，離婚協(xié)議約定：婚生女張小某年紀尚幼，由母親劉某撫養(yǎng)，且夫妻雙方達成合意，將雙方共同所有的一套住房贈與張小某所有。

　　誰知，該涉案房屋在辦理過戶時，卻遇到了問題。原來，張某因在外債臺高筑，已將該房屋用作抵押貸款，而后因仍無力償債，導致該房屋已被查封，面臨將被法院執(zhí)行的局面，無法辦理過戶。

　　劉女士弄清緣由后，為維護女兒張小某的權益，氣憤無奈之下，只得將張先生告上法庭，請求法院依法判決。

　　劉女士訴請：

　　1.請求判令確認原被告于2016年11月21日簽訂的《離婚協(xié)議書》合法有效；

　　2.請求判令確認涉案房屋歸女兒張小某所有；

　　3.請求判令被告配合原告在房屋解押后將涉案房屋過戶至張小某名下。

　　張先生：

　　庭審中張先生也表示愿意將房屋贈與女兒所有，但因自己暫時無力償債，客觀上無法完成過戶手續(xù)。

　　法院經審理查明：

　　劉女士與張先生于2016年11月21日辦理離婚登記，并簽訂離婚協(xié)議，協(xié)議針對財產分割及債權債務處理問題約定：雙方婚姻關系存續(xù)期間共有的位于南京市雨花臺區(qū)新湖大道的某房屋，歸女兒張小某所有。然而，張先生身負多項債務及銀行貸款無法償還，已將涉案房屋進行抵押。因張先生無法清償債務，被多個債權人訴至法院，該涉案房屋也已被法院查封，并進入拍賣程序。

　　既然夫妻雙方對于離婚協(xié)議中關于涉案房屋的約定均無異議，那么該離婚協(xié)議關于將房屋贈與女兒張小某的條款是否有效呢？張小某又是否能夠依協(xié)議取得房屋所有權并順利過戶呢？

圍繞以上爭議焦點，法院經審理認為

　　1、關于離婚協(xié)議中將房屋贈與女兒的條款是否有效的問題？

　　離婚協(xié)議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。原告劉女士與被告張先生在辦理離婚登記手續(xù)時簽訂的《離婚協(xié)議書》系雙方的真實意思表示，且內容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應確認為合法有效。

　　2、關于張小某是否能夠依協(xié)議取得房屋所有權問題？

　　本案中訴爭的房屋屬于原被告共同所有，雖二人離婚時一致同意將案涉房屋贈與女兒張小某所有，但該協(xié)議不能直接引起物權變動。房屋作為不動產，根據物權法規(guī)定，需辦理變更登記手續(xù)才能完成房屋所有權轉移。案涉房屋產權在沒有變更登記的情況下，自始至終屬于原被告共同所有。而本案中，因案涉房屋上存有抵押權，在未解押前，物權變更登記的條件尚不具備，因此原告要求確認案涉房屋歸張小某所有的訴訟請求，法院不予支持。

　　3、關于涉案房屋是否能夠順利過戶問題？

　　原告要求被告配合原告在房屋解押后，將房屋產權過戶至女兒張小某名下。根據物權法第一百九十一條規(guī)定：抵抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。因上述房屋存有抵押權，雙方也未能提交取得抵押權人同意轉讓抵押財產意思表示的相關證據，且被告無法獨自償還相關債務及銀行貸款，并有多起訴訟在法院執(zhí)行過程中，原告要求被告配合解押涉案房屋的條件目前不具備，物權變更的條件尚未成就。故原告要求被告協(xié)助辦理上述房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，法院不予支持。

　　法院判決：

　　1.確認原告與被告于2016年11月21日簽訂的離婚協(xié)議書合法有效；

　　2.駁回其他訴訟請求。

法官說法

　　本案中，夫妻雙方關于共同財產的處置協(xié)議只是針對雙方發(fā)生法律效力，子女作為純受益方是可以依法享有父母分配的財產，但雙方分割不得損害其他債權人作為善意第三人的合法權益，在房產方面更為突出。因此離婚協(xié)議雖然有效，但并不意味著房屋所有權的轉移。根據《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在涉案房屋沒有過戶前被法院查封，可能存在資不抵債面臨拍賣等程序，那么子女對該房屋的權益因此當然不能完全實現(xiàn)。在此情況下，要求過戶，在客觀上基于查封和債權人合法權益均不能得以支持。

　　本案的發(fā)生提醒我們，在進行不動產相關交易時，一定要小心謹慎，查明權屬。

轉讓房子需要注意哪些問題?

　　1、確認房屋產權

　　不管是買賣、贈與還是繼承，首先要確保的就是房屋的產權是否有問題。比如，如果房屋是共有產權的，必須要經過共有人的同意才可以出售;如果房屋已經被抵押了，那就需要先向抵押權人詢問房子是否可以出售;如果房屋已經被查封，那就不能進行交易。

　　2、小心簽訂合同

　　不論是贈與還是買賣，房屋所有權發(fā)生了轉移就必須簽訂房屋轉讓合同，但是簽訂合同時一定要小心謹慎。規(guī)范的房屋轉讓合同中必須注明房屋和交易當事人的基本信息，并且一定會寫明違約責任和合同的生效條款等，看清楚合同的具體內容后再簽訂。

　　3、明確具體流程

　　房屋轉讓既然分為買賣、繼承和贈與三種形式，那么在辦理的時候就需要清楚不同形式的房屋轉讓是如何辦理的。這三種形式的辦理流程是不同的，交易的稅費也會有所差異，所以一定要提前了解清楚。

　　4、避免交易無效

　　在進行房產交易的時候，一定要避免出現(xiàn)交易無效的情況，否則就會給當事人帶來損失。交易無效的情況一般有房屋已經被司法機關和行政機關依法查封、房屋被依法收回土地使用權、房屋沒有依法進行權屬證書的領取登記、房屋的權屬具有爭議等。

來源：南京市雨花臺區(qū)法院