作者：金融庭 南京市江寧區(qū)人民法院

正文

買(mǎi)房本來(lái)是件歡喜事，

但是，買(mǎi)來(lái)的房墻面滲水

就怎么也讓人高興不起來(lái)了！

運(yùn)氣再差點(diǎn)的，

一直過(guò)了保修期都沒(méi)能徹底解決，

遇到這樣的事，

該怎么做？

看看下面的內(nèi)容，

你就知道了！

案 件 事 實(shí)

數(shù)年積蓄，買(mǎi)個(gè)房

2007年11月6日，為提高生活質(zhì)量，原告王先生與被告南京某地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商）簽訂商品房預(yù)售合同，以數(shù)年積蓄加貸款預(yù)購(gòu)了該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某別墅小區(qū)內(nèi)別墅一套。

終于拿房入住，卻滲水

2009年6月20日，王先生終于領(lǐng)取了房屋。對(duì)房屋進(jìn)行了裝修后，王先生一家搬進(jìn)了別墅。

然而好景不長(zhǎng)，2011年別墅內(nèi)多墻面開(kāi)始出現(xiàn)滲水痕跡，同年9月30日，王先生向小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行了報(bào)修。

保修期后打官司，法院調(diào)解賠償、維修

2014年10月8日，王先生起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋多處滲水處進(jìn)行維修，并對(duì)滲水造成的損失進(jìn)行賠償。

經(jīng)法院組織調(diào)解，雙方達(dá)成由開(kāi)發(fā)商對(duì)滲水處一次性支付賠償款9000元并對(duì)滲水處進(jìn)行維修的調(diào)解協(xié)議。

維修后再滲水，怎么辦

2015年9月6日，王先生對(duì)房屋滲水相關(guān)處重新進(jìn)行了裝修。哪知數(shù)月后，再次出現(xiàn)更大面積的滲水，導(dǎo)致房屋主臥發(fā)霉嚴(yán)重、無(wú)法入住，王先生再次訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商維修和賠償因滲水造成的各項(xiàng)損失50000余元。

那么問(wèn)題來(lái)了，

開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)再次賠償和維修呢？

原告有話說(shuō)

自己已支付了全部房款，開(kāi)發(fā)商交付的房屋卻一再出現(xiàn)滲水問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)維修直到修好并賠償滲水造成的損失。

被告開(kāi)發(fā)商有話說(shuō)

根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，王先生購(gòu)買(mǎi)的房屋現(xiàn)已超過(guò)保修期，其公司不再承擔(dān)維修和賠償責(zé)任。

那么法律規(guī)定和合同約定是怎樣的呢？

《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定：

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行維修或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

雙方簽訂的商品房預(yù)售合同及原告領(lǐng)取的住宅質(zhì)量保證書(shū)均載明：房屋建設(shè)單位系該開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理單位系該別墅小區(qū)物業(yè)公司，關(guān)于房屋的屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期為5年，建設(shè)單位應(yīng)在約定上門(mén)保修的時(shí)間內(nèi)予以保修。

 兩個(gè)問(wèn)題要解決

01

 原告主張的賠償50000余元的請(qǐng)求能否得到支持？

不能得到支持。

在原告初次起訴的案件中，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，約定：一、被告某地產(chǎn)公司一次性補(bǔ)償原告王先生9000元，于2015年2月15日前付清；二、被告某地產(chǎn)公司在2015年5月1日前對(duì)原告名下房屋四層主臥的東墻以及主臥的西南角漏水處進(jìn)行外墻維修并維修完畢；三、原告在本案主張的訴訟請(qǐng)求一次性解決，雙方再無(wú)其他爭(zhēng)議，原告不得再就本案中所涉漏水處對(duì)被告某地產(chǎn)公司進(jìn)行索賠。法院亦出具民事調(diào)解書(shū)對(duì)此調(diào)解協(xié)議進(jìn)行了確認(rèn)。

在此次原告起訴的案件中，雙方一致確認(rèn)：被告已經(jīng)履行了上次達(dá)成的調(diào)解協(xié)議，支付了賠償款，并維修了房屋；此次發(fā)生的滲水處與上次調(diào)解的滲水處一致。故依據(jù)上述調(diào)解書(shū)，原告已經(jīng)放棄了賠償?shù)臋?quán)利，所以無(wú)權(quán)就上述案件所涉漏水處向被告進(jìn)行索賠。

02

原告主張的維修請(qǐng)求能否得到支持？

能。

雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議的履行中，雙方經(jīng)協(xié)調(diào)，后被告于2015年7月完成了對(duì)房屋進(jìn)行了維修。原告于2015年9月對(duì)房屋裝修后，短短數(shù)月，房屋原滲水處再次發(fā)生滲水。本案中，被告應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行維修，系基于對(duì)前次維修質(zhì)量的保證。

【判決結(jié)果】

一、被告南京某地產(chǎn)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起六十日內(nèi)對(duì)位于原告名下房屋的四層主臥東墻、三層客廳東墻以及四層主臥東墻與吊頂?shù)你暯犹庍M(jìn)行防水維修并維修完畢；

二、駁回原告原告的其他訴訟請(qǐng)求。

小法有話說(shuō)

1、原告本次起訴的時(shí)間，已經(jīng)超出保修期較長(zhǎng)時(shí)間，但其維修的訴求之所以得到支持，根本上在于其前次訴訟中雙方達(dá)成了維修的一致意見(jiàn)。這是本案不同于一般過(guò)保修期后要求維修的一個(gè)特殊性。在維修后，較短時(shí)間內(nèi)維修處再次發(fā)生滲水，作為負(fù)責(zé)維修的開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)維修的質(zhì)量予以保證。

2、原告初次起訴的時(shí)間也超過(guò)了保修期，為何開(kāi)發(fā)商仍能夠愿意支付賠償款和對(duì)房屋進(jìn)行維修，這在于庭審中，原告提交了其在保修期內(nèi)要求維修而被告怠于維修的確鑿證據(jù)，即：

一、原告向小區(qū)物業(yè)公司提出書(shū)面的維修請(qǐng)求、物業(yè)公司工作人員亦予以了簽字確認(rèn)；

二、房屋質(zhì)量保證書(shū)明確載明該小區(qū)物業(yè)公司為業(yè)主維修的報(bào)修單位。另結(jié)合被告于本案中仍不承認(rèn)收到維修通知的事實(shí)，法院綜合認(rèn)定被告存在怠于維修的違約行為。

3、最后，提醒廣大業(yè)主，在購(gòu)買(mǎi)商品房之后若房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，一定要積極維權(quán)，務(wù)必于保修期內(nèi)向正確的主體提出維修請(qǐng)求并保留證據(jù)。這里“正確的主體”，可能是物業(yè)公司，也可能是開(kāi)發(fā)公司，這要看雙方合同和房屋質(zhì)量保證書(shū)的具體約定。

此處再次特別提醒，

沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商約定向物業(yè)公司報(bào)修的，

向物業(yè)公司報(bào)修，

并不當(dāng)然視為向開(kāi)發(fā)商提出維修的要求，

即便兩公司存在一定的關(guān)聯(lián)性。

這樣，在業(yè)主訴至法院維權(quán)時(shí)，

才能得到最大程度的保護(hù)。

各位，

你們get了嗎？