來源：《中國經(jīng)貿(mào)》期刊【2017】(022)

當(dāng)前，在房地產(chǎn)行業(yè)中，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為了企業(yè)獲得土地使用權(quán)的主要方式，這種表面看起來合法的轉(zhuǎn)讓方式其背后蘊(yùn)藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。在利益驅(qū)動(dòng)下，無論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓方，還是股權(quán)受讓方，房地產(chǎn)企業(yè)都使其備受著巨大違約風(fēng)險(xiǎn)，留下了很多隱患。

基于此，坤弘律師事務(wù)所小編為您整理了本文，本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出了控制這些風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

土地資源是有限的、是不可再生的。因此，我國對(duì)使用和流轉(zhuǎn)土地方面上做出了嚴(yán)格的、具體的規(guī)定，這樣就給開發(fā)企業(yè)獲得土地資源增大了難度。并且，很多擁有土地資源但實(shí)力較弱的項(xiàng)目公司，希望通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。雖然這一方式具備成本低、手續(xù)少等優(yōu)勢(shì)，但還是經(jīng)常會(huì)發(fā)生訴訟糾紛。因此，首先本文淺談了房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，然后分析了股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)務(wù)操作以及防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，希望能夠給有關(guān)行業(yè)帶來一定借鑒作用。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目自身土地使用權(quán)有問題，是否有非法查封、非法抵押等情況。

（1）負(fù)擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)的問題。由于繳納稅費(fèi)以土地面積進(jìn)行計(jì)算，并年底進(jìn)行繳納，很多情況可因轉(zhuǎn)讓方隱瞞而受讓方負(fù)責(zé)。

（2）存在土地與房產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)情況。在轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)后，受讓人一并擁有了抵押關(guān)系的權(quán)利以及義務(wù)，受讓人必須要承擔(dān)日后抵押權(quán)人的經(jīng)濟(jì)追償，并且是無條件承擔(dān)。

（3）存在原土地上租賃權(quán)設(shè)定的情況。因租賃權(quán)雖然是一種債務(wù)合同，但是具備物權(quán)化發(fā)展趨勢(shì)，若是轉(zhuǎn)讓之前設(shè)定了土地的租賃權(quán)，而還在合同期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓了土地，轉(zhuǎn)讓之后股權(quán)受讓人繼續(xù)承擔(dān)租賃關(guān)系。

2.項(xiàng)目企業(yè)經(jīng)營面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

E企業(yè)收購了G房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)65%的股權(quán)，想要以大股東身份對(duì)主導(dǎo)F企業(yè)承擔(dān)建設(shè)的某一個(gè)建筑類項(xiàng)目，并已經(jīng)完成了E企業(yè)與G房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的股份變更登記手續(xù)。

但在具體經(jīng)營決策中，持有G企業(yè)35%股權(quán)的股東認(rèn)為：盡管E企業(yè)已經(jīng)成為了企業(yè)最大股東，但結(jié)合企業(yè)具體章程而，只是享有55%的分紅權(quán)、表決權(quán)，并不能享有控制權(quán)、主導(dǎo)權(quán)。這時(shí)E企業(yè)才了解與其原受讓股權(quán)時(shí)簽訂了一份無效合同，并且與G企業(yè)在工商行政部門備案登記實(shí)際內(nèi)容不符，也沒有對(duì)分紅權(quán)與表決權(quán)進(jìn)行約定和限制，所以，E企業(yè)就與G企業(yè)原股東產(chǎn)生了法律糾紛。

項(xiàng)目企業(yè)的成立狀況、最初工商登記注冊(cè)信息、企業(yè)是否有過變更登記狀況、財(cái)稅經(jīng)濟(jì)情況等等信息，這些信息都是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)衡量的重點(diǎn)。所以通常不會(huì)對(duì)第三方公開，使受讓方需要深入調(diào)查，而調(diào)查的重點(diǎn)無非就是項(xiàng)目企業(yè)的原有債權(quán)債務(wù)，因此在實(shí)際調(diào)查中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司原有債務(wù)債權(quán)深程度調(diào)查，股權(quán)受讓方盡可能降低自身面臨的風(fēng)險(xiǎn)，最大程度上保證自身的經(jīng)濟(jì)效益。

3.項(xiàng)目企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)

如果轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目企業(yè)存在著原股東中途退出，或者注冊(cè)資金不足，而新股東無法繳納交易股權(quán)價(jià)款?；蛘叽蠊蓶|私自簽定轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)協(xié)議。遇到這樣問題就會(huì)造成受讓方支付了獲得股權(quán)的資金，卻無法真正得到相應(yīng)股權(quán)。

4.債務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)

某一案例：C企業(yè)了解到D房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，并已經(jīng)開發(fā)建設(shè)動(dòng)工了一半，想要以收購D房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)所有股權(quán)方式獲得開發(fā)和建設(shè)這一項(xiàng)目的股權(quán)。

正當(dāng)C企業(yè)按照與D企業(yè)股東簽訂股權(quán)協(xié)議后，并已經(jīng)支付了所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，承建此項(xiàng)目施工總包的建筑施工方提出了D企業(yè)拖欠了一大筆工程價(jià)款，要求建筑工程施工款優(yōu)先受償權(quán)，并申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)在建工程進(jìn)行了查封。

并且，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方以原D企業(yè)拖欠高額設(shè)計(jì)費(fèi)為理由申請(qǐng)對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金賬戶進(jìn)行查封。這樣一來，C企業(yè)就陷入了舉步維艱的狀態(tài)中。股權(quán)受讓方在與轉(zhuǎn)讓方簽訂協(xié)議之后，就需要履行原項(xiàng)目企業(yè)的債務(wù)責(zé)任。即便股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中規(guī)定出受讓方并不承擔(dān)原目標(biāo)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這種協(xié)議在我國法律中是不受保護(hù)的。

5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的無效法律風(fēng)險(xiǎn)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效有很多種因素，如：法律程序、轉(zhuǎn)讓主體、并未通過有關(guān)部門審批、國有股權(quán)沒有通過國資委審批辦理產(chǎn)權(quán)界定登記、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與公司章程約定內(nèi)容不符未經(jīng)股東會(huì)表決等等，其直接后果是股權(quán)受讓方無法實(shí)現(xiàn)得到房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)這一實(shí)際目的。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體操作與風(fēng)險(xiǎn)控制防范

1.做好深入調(diào)查，確保投資決策的合理性

在框架協(xié)議簽訂后，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)企業(yè)深入調(diào)查財(cái)務(wù)，并提交出評(píng)估資產(chǎn)與審計(jì)報(bào)告，其內(nèi)容包括目標(biāo)公司的繳納稅收、分析預(yù)期效益、債權(quán)債務(wù)等等。并且聘請(qǐng)律師事務(wù)所深入調(diào)查目標(biāo)公司，并出具相應(yīng)的調(diào)查報(bào)告，法律盡職報(bào)告包括很多內(nèi)容，具體包括：是否有完備的審批手續(xù)、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、目標(biāo)公司注冊(cè)成立狀況等等，確保影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的資產(chǎn)全部都能夠登記在受讓企業(yè)名下。結(jié)合調(diào)查實(shí)際結(jié)果，從市場(chǎng)預(yù)期、財(cái)務(wù)以及法律等等方面上調(diào)查分析目標(biāo)公司實(shí)際情況，為準(zhǔn)確的、合理的進(jìn)行投資決策奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2.高度重視交易各個(gè)環(huán)節(jié)，制定可行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案

在進(jìn)行交易過程中，應(yīng)對(duì)整個(gè)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)高度重視，如：是否清償完債務(wù)、修改企業(yè)章程時(shí)間、文件交接時(shí)間、工商變更登記時(shí)間等等。并制定可行的、具體的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案，實(shí)施方案包括目標(biāo)企業(yè)實(shí)施階段、企業(yè)基本情況、具體步驟等等方面。

3.陳述申明與具體保證，確保交易順利安全進(jìn)行

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議過程中，陳述要比保證條款更為關(guān)鍵。通常一個(gè)成熟的、標(biāo)準(zhǔn)的條款，將有利于降低交易風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全進(jìn)行。因?yàn)槭召彿降慕灰罪L(fēng)險(xiǎn)較高，收購方通常應(yīng)要求對(duì)方做出如下幾點(diǎn)保證：

（1）轉(zhuǎn)讓讓與第三人之間不存在經(jīng)濟(jì)糾紛，變更股權(quán)與企業(yè)交接轉(zhuǎn)讓方與第三人造成經(jīng)濟(jì)糾紛由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)?！　?/p>

（2）轉(zhuǎn)讓方提供的數(shù)據(jù)、資料以及文件應(yīng)該是準(zhǔn)確的、真實(shí)的，除了已經(jīng)披露的事項(xiàng)之外，轉(zhuǎn)讓方無其他可能造成企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任的事項(xiàng)。

（3）轉(zhuǎn)讓方對(duì)本企業(yè)的股權(quán)是合法持有的，此股權(quán)不會(huì)出現(xiàn)查封和凍結(jié)等情況。

（4）轉(zhuǎn)讓方不會(huì)存在拖欠偷稅、行政處罰事項(xiàng)、漏稅等行為。

（5）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)對(duì)受讓方土地使用權(quán)、其他資產(chǎn)、在建工程等，都享有合法權(quán)益，并已經(jīng)對(duì)土地出讓金全額繳納，不會(huì)出現(xiàn)任何權(quán)限限制。

（6）轉(zhuǎn)讓方不會(huì)存在沒有披露的對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)。

4.安排好交接過渡工作，保證交接工作順利進(jìn)行

通常財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告的基準(zhǔn)日是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議日期為準(zhǔn)的，基準(zhǔn)日到變更登記股權(quán)的工作期成為過渡期。通常特別規(guī)范的做法就是在過渡期中所進(jìn)行的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)由受讓方委托過渡期小組，而受讓方也需委托過渡小組，共同做好過渡期中的交接和報(bào)批工作。在此基礎(chǔ)上，過渡期小組結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所牽涉的具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，做好交接工作。

5.擔(dān)保與違約條款合理應(yīng)用，充分發(fā)揮各項(xiàng)條款作用

因?yàn)楣蓹?quán)交易牽涉很多方面，短期內(nèi)無法體現(xiàn)所蘊(yùn)藏的交易風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)充分發(fā)揮擔(dān)保條款與違約條款作用來處理潛在的風(fēng)險(xiǎn)。一般做法就是受讓方要求轉(zhuǎn)讓方讓經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)度高的自然人或者企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保。違約責(zé)任共包括兩種類型，即：根本違約責(zé)任、延遲履行違約責(zé)任。延遲履行辦理變更登記、延遲履行付款義務(wù)等等，應(yīng)及時(shí)繳納違約金，若沒有繳納違約金，并超過一定期限后視為根本違約。

三、結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方不可避免的面臨著目標(biāo)企業(yè)未知的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還有很多潛藏的法律風(fēng)險(xiǎn)。想要避免這些風(fēng)險(xiǎn)，并保護(hù)自身的合法效益，需要在項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓處理中事先進(jìn)行深入調(diào)查，對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格防范，這樣才能夠順利進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并做好開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工作。

聲明：本文來源《中國經(jīng)貿(mào)》期刊【2017】(022)，意在分享，對(duì)原作者表示感謝。本文觀點(diǎn)僅供大家交流、參考！