開(kāi)發(fā)商交付的房屋與購(gòu)房合同明確約定的方位布局相反，且無(wú)法調(diào)換的，購(gòu)房者可以合同目的不能實(shí)現(xiàn)解除合同。

2014年，張某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣合同。2015年，開(kāi)發(fā)公司交房，張某發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)部布局與開(kāi)發(fā)公司宣傳圖片及購(gòu)房合同附件中房屋平面圖相反，遂訴請(qǐng)解除合同。

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裁判規(guī)則☆

一、根據(jù)《合同法》第94條第1款第4項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。該條賦予合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)非違約方的法定解除權(quán)，案涉房屋內(nèi)部布局左右相反導(dǎo)致張某合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)解除購(gòu)房合同。首先，合同目的包括客觀目的和主觀目的?？陀^目的即典型交易目的，當(dāng)事人購(gòu)房客觀目的在于取得房屋所有權(quán)并用于居住、孩子入學(xué)、投資等，影響合同客觀目的實(shí)現(xiàn)的因素有房屋位置、面積、樓層、采光、質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施等，客觀目的可通過(guò)社會(huì)大眾普通認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)予以判斷。主觀目的為某些特定情況下當(dāng)事人動(dòng)機(jī)和本意。一般而言，《合同法》第94條第1款第4項(xiàng)中的合同目的不包括主觀目的，但當(dāng)事人將特定主觀目的作為合同條件或成交基礎(chǔ)，則該特定主觀目的客觀化，屬《合同法》第94條規(guī)制范圍。

二、本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)于房屋內(nèi)部左右布局約定明確。從現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司宣傳圖片還是購(gòu)房合同附件中房屋平面圖，均明確了房屋進(jìn)門(mén)后的左右布局。開(kāi)發(fā)公司在購(gòu)房合同附件中的房屋平面圖加蓋合同專用章，該附件并未提醒購(gòu)房者，實(shí)際交付房屋內(nèi)部左右布局可能與平面圖相反。且張某所購(gòu)房屋為期房，在購(gòu)房時(shí)參觀的樣板房亦與實(shí)際交付房屋不一致，無(wú)法據(jù)此推斷張某明知所購(gòu)房屋內(nèi)部左右布局與合同約定相反。

張某對(duì)于房屋內(nèi)部左右布局明確約定并作為特定合同目的，并不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，亦未侵害第三人權(quán)益，屬當(dāng)事人意思自治范疇，法律尊重和保護(hù)個(gè)體通過(guò)自身價(jià)值判斷自由選擇合適房屋的合法權(quán)利。房屋并非普通商品，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的謹(jǐn)慎選擇符合生活常理。由于開(kāi)發(fā)公司并未交付符合合同約定布局的房屋且無(wú)法調(diào)換，致使張某購(gòu)買(mǎi)符合購(gòu)房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，張某要求解除合同于法有據(jù)。張某放棄對(duì)違約金部分的主張，系對(duì)自身權(quán)利的自由處分，法院照準(zhǔn)。判決開(kāi)發(fā)公司返還張某購(gòu)房款63萬(wàn)元。

案例索引

江蘇南通中院（2015）通中民終字第03134號(hào)“張儉華、徐海英訴啟東市取生置業(yè)有限公司房屋買(mǎi)賣合同糾紛案”，見(jiàn)《》，載《最高人民法院公報(bào)·案例》（201709/251:43）。