界定房地產虛假廣告有哪些相關規(guī)定

《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》已于1996年12月3日由國家工商行政管理局第71號令發(fā)布實施，根據該《規(guī)定》的規(guī)定，下列情況的房地產不得發(fā)布：

1.在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的;

2.在未經國家征用的集體所有的土地上建設的;

3.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

4.預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;

5.權屬有爭議的;

6.違反國家有關規(guī)定建設的;

7.不符合工程質量標準，經驗收不合格的;

8.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。

根據上述規(guī)定，只要發(fā)布了上述情形的房地產廣告，都是虛假的廣告。另外，房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會風尚。該規(guī)定對房地產廣告涉及的具體問題也做了具體規(guī)定：

1.房地產廣告中涉及所有權或使用權的，所有或者使用的基本單位應當已有實際意義的完整的生產、生活空間;

2.房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限;

3.房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離，房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當;

4.房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明;

5.房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積;

6.房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確，預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容;

7.房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果;

8.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應在廣告中注明;

9.房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾;

10.房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期;

11.房地產廣告中不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾;

12.房地產廣告中涉及尚未實現的物業(yè)管理內容，應當在廣告中注明;

13.房地產廣告中涉及資產評估的，應當表明評估單位、估價師、評估時間;使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確表明出處。

通過對上述規(guī)定的對照，就不難找出虛假房地產廣告，務請廣大購房者斟酌。

廣告承諾應當寫入合同

《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在房地產廣告中所廣而告知的條件，開發(fā)商就要承擔一定的責任。而且購房者憑《銷售管理辦法》之相關條款，有權利要求開發(fā)商將廣告中的主要條件列入房屋買賣合同中。

在許多情況下，開發(fā)商在商品房銷售廣告中承諾的條件較多，而在實際簽訂合同中，開發(fā)商又借口廣告僅是宣傳而已，以廣告不是合同的一部分為借口，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中。在簽訂合同后或在交房時，購房者以宣傳資料或廣告為依據向開發(fā)商要求兌現有關承諾時，開發(fā)商又借口廣告僅是廣告，雙方又都沒簽字，以構不成對其約束力為由而推脫責任。

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