案例來(lái)源裁判文書(shū)網(wǎng)，摘自微信公號(hào)“民事審判（ID：mssp_wjl ）”

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▌先看法條：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>▌裁判要旨

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值；租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。雖然在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對(duì)抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。無(wú)論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院對(duì)依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

（2019）最高法民終1206號(hào)

上訴人（原審第三人）：蘇玉梅，女，漢族，1965年1月22日出生，住甘肅省玉門(mén)市新市區(qū)。

委托訴訟代理人：張衛(wèi)東，甘肅竭誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司酒泉分行。住所地：甘肅省酒泉市肅州區(qū)盤(pán)旋東路**。

負(fù)責(zé)人：史斌華，該行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：陳天彪，男，該行法律顧問(wèn)。

被上訴人（原審被告）：玉門(mén)甘來(lái)礦業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：甘肅省酒泉市玉門(mén)市玉門(mén)鎮(zhèn)河西。

法定代表人：付志，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：玉門(mén)賓館甘來(lái)金業(yè)有限公司。住所地：甘肅省酒泉市玉門(mén)市新市區(qū)玉苑路**。

法定代表人：王璐，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：傅士霖，男，漢族，1956年8月8日出生，住遼寧省錦州市凌河區(qū)。

委托訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：康文平，北京市盈科律師事務(wù)所律師。上訴人蘇玉梅因與被上訴人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司酒泉分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)行酒泉分行）、玉門(mén)甘來(lái)礦業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甘來(lái)礦業(yè)公司）、玉門(mén)賓館甘來(lái)金業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)玉門(mén)賓館）、傅士霖金融借款合同糾紛一案，不服甘肅省高級(jí)人民法院（2018）甘民初91號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月8日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。蘇玉梅上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審法院（2018）甘民初91號(hào)民事判決第二項(xiàng)；2.確認(rèn)玉門(mén)賓館與蘇玉梅2015年6月16日簽訂的《承租人出租人承諾書(shū)》無(wú)效；3.將本案發(fā)回重審或直接改判農(nóng)行酒泉分行對(duì)案涉出租房屋（即玉門(mén)賓館）的國(guó)有土地使用權(quán)和商業(yè)用房不享有優(yōu)先受償權(quán)。事實(shí)與理由：一、一審判決程序違法。（一）一審法院在農(nóng)行酒泉分行已當(dāng)庭撤回對(duì)蘇玉梅的訴訟并變更訴訟請(qǐng)求的情況下，僅因已通知蘇玉梅到庭且蘇玉梅主動(dòng)要求參加訴訟，就在判決中否定了蘇玉梅對(duì)案涉租賃房屋享有的在先租賃權(quán)對(duì)抗后設(shè)抵押權(quán)的效力。一審判決超出訴訟請(qǐng)求，且判決結(jié)果嚴(yán)重失衡，損害了蘇玉梅的合法權(quán)益。（二）農(nóng)行酒泉分行和甘來(lái)礦業(yè)公司及擔(dān)保人的金融借款糾紛與農(nóng)行酒泉分行和蘇玉梅之間的抵押權(quán)糾紛，不屬于同一法律關(guān)系，一審判決將不屬于必要共同訴訟的訴合并審理，違背了相關(guān)法律規(guī)定。（三）農(nóng)行酒泉分行與蘇玉梅從未簽訂過(guò)租賃合同，農(nóng)行酒泉分行請(qǐng)求判決終止租賃合同的基礎(chǔ)法律關(guān)系和客觀法律事實(shí)均不存在，其針對(duì)蘇玉梅的該項(xiàng)訴請(qǐng)不符合起訴條件，不應(yīng)受理。二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。案涉《承租人出租人承諾書(shū)》無(wú)效，農(nóng)行酒泉分行在后的抵押權(quán)不能對(duì)抗蘇玉梅在先的租賃權(quán)。首先，玉門(mén)賓館與農(nóng)行酒泉分行惡意串通，在貸款已經(jīng)實(shí)際發(fā)放的情況下，謊稱(chēng)準(zhǔn)備發(fā)放貸款和設(shè)定抵押，誘騙蘇玉梅簽訂《承租人出租人承諾書(shū)》。蘇玉梅在錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)下做出錯(cuò)誤意思表示，應(yīng)依法認(rèn)定無(wú)效。其次，案涉抵押權(quán)設(shè)立于蘇玉梅租賃玉門(mén)賓館房屋以后，根據(jù)“抵押不破租賃”的原則，農(nóng)行酒泉分行在后的抵押權(quán)，不能對(duì)抗蘇玉梅在先的租賃權(quán)。再次，農(nóng)行酒泉分行的債權(quán)目前尚未確定，其實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件尚未成就。三、農(nóng)行酒泉分行曾以相同事由在甘肅省酒泉市中級(jí)人民法院提起同樣的訴訟，訴訟請(qǐng)求與本案除金額外完全一致，該案判決認(rèn)定傅士霖應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，本案一審卻未判決傅士霖承擔(dān)連帶責(zé)任，加重了蘇玉梅可能承擔(dān)的責(zé)任。農(nóng)行酒泉分行辯稱(chēng)：一、一審中農(nóng)行酒泉分行雖然申請(qǐng)撤回對(duì)蘇玉梅的起訴并變更訴訟請(qǐng)求，但因蘇玉梅堅(jiān)持參加訴訟，一審法院駁回了農(nóng)行酒泉分行對(duì)蘇玉梅的撤訴申請(qǐng)，相應(yīng)地訴訟請(qǐng)求亦未變更。二、玉門(mén)賓館房屋自2009年7月30日抵押給農(nóng)行酒泉分行后從未中止或間斷，農(nóng)行酒泉分行知曉玉門(mén)賓館房屋被出租后，要求甘來(lái)礦業(yè)公司和玉門(mén)賓館予以糾正。因此甘來(lái)礦業(yè)公司在2015年申請(qǐng)第一筆借新還舊貸款時(shí)，玉門(mén)賓館與蘇玉梅簽訂了由農(nóng)行酒泉分行提供的制式《承租人出租人承諾書(shū)》。如果蘇玉梅和玉門(mén)賓館不簽署承諾書(shū)，農(nóng)行酒泉分行不會(huì)再對(duì)該最高額抵押合同項(xiàng)下已經(jīng)形成的貸款辦理借新還舊手續(xù)。農(nóng)行酒泉分行的抵押權(quán)設(shè)立在先，蘇玉梅租賃在后。根據(jù)法律規(guī)定，蘇玉梅在后的租賃權(quán)不能對(duì)抗農(nóng)行酒泉分行在先的抵押權(quán)。三、蘇玉梅作為完全民事行為能力人，應(yīng)完全明白承諾書(shū)內(nèi)容所引起的法律后果。蘇玉梅所謂農(nóng)行酒泉分行與玉門(mén)賓館串通后使其在案涉承諾書(shū)所載錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)下作出錯(cuò)誤意思表示的抗辯理由不能成立。四、甘來(lái)礦業(yè)公司已無(wú)法清償貸款本息，農(nóng)行酒泉分行只有實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后才能收回貸款。但蘇玉梅拒絕簽收《貸款抵押權(quán)行使通知書(shū)》。本案中將蘇玉梅列為第三人參加訴訟，是為了節(jié)約訴訟成本，提示蘇玉梅及時(shí)解決與玉門(mén)賓館的租賃合同糾紛問(wèn)題，同時(shí)也是農(nóng)行酒泉分行依法行使抵押權(quán)時(shí)對(duì)蘇玉梅的一種變相通知行為。甘來(lái)礦業(yè)公司與玉門(mén)賓館共同辯稱(chēng)：一、2013年3月9日玉門(mén)賓館與蘇玉梅簽訂《賓館租賃經(jīng)營(yíng)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《租賃合同》時(shí)，已明確告知蘇玉梅租賃標(biāo)的物已設(shè)定抵押的事實(shí)，對(duì)此蘇玉梅是知情的，該《租賃合同》中也有記載。不存在玉門(mén)賓館與農(nóng)行酒泉分行串通后誘騙蘇玉梅出具《承租人出租人承諾書(shū)》的事實(shí)。二、蘇玉梅被列為第三人系因其堅(jiān)持要求參加訴訟，一審判決的判項(xiàng)并未對(duì)蘇玉梅設(shè)定義務(wù)，一審法院未超出訴訟請(qǐng)求進(jìn)行判決。三、本案系金融借款糾紛，案涉《承租人出租人承諾書(shū)》是否有效，不應(yīng)當(dāng)在本案中處理，應(yīng)當(dāng)另案解決。傅士霖辯稱(chēng)：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，傅士霖在本案中不應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。應(yīng)駁回蘇玉梅的上訴請(qǐng)求，維持原判。農(nóng)行酒泉分行向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令甘來(lái)礦業(yè)公司償還貸款本金3000萬(wàn)元，截止2017年12月20日的利息、罰息及復(fù)利計(jì)926629.61元；2.判令甘來(lái)礦業(yè)公司承擔(dān)自2017年12月21日起至借款清償之日期間的利息；3.判令玉門(mén)賓館對(duì)前述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，如甘來(lái)礦業(yè)公司不履行還款義務(wù)，則農(nóng)行酒泉分行有權(quán)對(duì)玉門(mén)賓館抵押的位于甘肅省酒泉市玉門(mén)市新市區(qū)玉苑路2號(hào)的玉房他項(xiàng)玉市字第××號(hào)7639㎡房產(chǎn)、玉他項(xiàng)（2013）第022號(hào)31418.86㎡土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償；4.判令農(nóng)行酒泉分行對(duì)玉門(mén)賓館的前述抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)時(shí)，蘇玉梅與玉門(mén)賓館簽訂的《租賃合同》）自行終止；5.判令甘來(lái)礦業(yè)公司、玉門(mén)賓館實(shí)際控制人傅士霖承擔(dān)連帶清償責(zé)任；6.判令甘來(lái)礦業(yè)公司、玉門(mén)賓館、傅士霖連帶承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)及律師費(fèi)。一審?fù)徶?，農(nóng)行酒泉分行確認(rèn)其前述訴訟請(qǐng)求第2項(xiàng)中的利息包含利息、罰息和復(fù)利三部分。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月9日、10月14日、12月15日，甘來(lái)礦業(yè)公司分別與農(nóng)行酒泉分行簽訂編號(hào)為62010120160001507、62010120160001722和62010120160002113的三份《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司流動(dòng)資金借款合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《借款合同》），約定甘來(lái)礦業(yè)公司向農(nóng)行酒泉分行借款300萬(wàn)元、2000萬(wàn)元和700萬(wàn)元。借款期限均為一年，借款用途均為借新還舊，結(jié)息方式均為按月結(jié)息，結(jié)息日為每月20日。期限內(nèi)利率按每筆借款提款前一工作日央行發(fā)布的一年期貸款基礎(chǔ)利率LPR加179bp（1bp＝0.01％）執(zhí)行6.09％，逾期上浮50％，執(zhí)行9.135％。借款逾期后，如遇一年期LPR上調(diào)，罰息利率自一年期LPR調(diào)整后一個(gè)工作日起相應(yīng)調(diào)整。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同約定的借款利率計(jì)收復(fù)利，借款到期之日后按合同約定的逾期罰息利率計(jì)收復(fù)利。2014年10月17日，玉門(mén)賓館與農(nóng)行酒泉分行簽訂《最高額抵押合同》并分別于2016年9月1日、10月12日、12月12日出具三份《抵押承諾書(shū)》，承諾以其位于甘肅省酒泉市玉門(mén)市新市區(qū)玉苑路北側(cè)玉國(guó)用（2008）第Ａ新-0**號(hào)31418.86㎡國(guó)有土地使用權(quán)及位于甘肅省酒泉市玉門(mén)市新市區(qū)玉苑路北側(cè)5幢1至6層玉房權(quán)證玉鎮(zhèn)新字第**49-××號(hào)7639㎡商業(yè)用房為甘來(lái)礦業(yè)公司前述貸款提供抵押擔(dān)保。2017年9月11日，農(nóng)行酒泉分行向玉門(mén)賓館送達(dá)《擔(dān)保人履行責(zé)任通知書(shū)》，要求其履行擔(dān)保責(zé)任。該行另分別于2017年8月28日、9月11日、10月17日向甘來(lái)礦業(yè)公司送達(dá)《債務(wù)逾期催收通知書(shū)》《債務(wù)提前到期通知書(shū)》，要求甘來(lái)礦業(yè)公司立即履行還款義務(wù)，甘來(lái)礦業(yè)公司簽收并蓋章。一審法院另查明，玉門(mén)賓館與蘇玉梅于2013年3月9日簽訂《租賃合同》，租賃期限十五年，自2013年4月18日至2028年4月17日止。2015年6月16日，玉門(mén)賓館與蘇玉梅共同向農(nóng)行酒泉分行出具《承租人出租人承諾書(shū)》，承諾在房屋租賃期間，如農(nóng)行酒泉分行行使抵押權(quán)處置承租房產(chǎn)，則房屋租賃合同于該行通知之日提前終止，因租賃合同履行或解除發(fā)生的爭(zhēng)議由租賃雙方自行協(xié)商解決。落款處分別有蘇玉梅和玉門(mén)賓館監(jiān)事董秀臣簽名，另加蓋時(shí)任玉門(mén)賓館法定代表人傅士霖的印章。后玉門(mén)賓館、蘇玉梅拒絕在農(nóng)行酒泉分行發(fā)送的《貸款抵押權(quán)行使通知書(shū)》上簽章。一審法院認(rèn)為，金融借款合同是指借款人向金融機(jī)構(gòu)借款，到期返還借款并支付利息的合同。合同各方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案所涉《借款合同》《最高額抵押合同》《抵押承諾書(shū)》等均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予確認(rèn)。甘來(lái)礦業(yè)公司對(duì)其欠付農(nóng)行酒泉分行本金3000萬(wàn)元至2017年12月20日的利息926629.61元及應(yīng)在借款本息清償完畢之日前支付利息所涉的基礎(chǔ)事實(shí)、相關(guān)擔(dān)保事項(xiàng)及相應(yīng)證據(jù)均予認(rèn)可，一審法院予以確認(rèn)。根據(jù)農(nóng)行酒泉分行提交的案涉三筆借款對(duì)應(yīng)的《欠息清單》，可確認(rèn)案涉借款至2017年12月20日正常息為494812.5元、罰息為422503.75元、復(fù)利9322.86元，合計(jì)926629.61元。關(guān)于甘來(lái)礦業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)支付案涉借款罰息的問(wèn)題。甘來(lái)礦業(yè)公司對(duì)案涉借款本金3000萬(wàn)元及該借款至2017年12月20日的利息926629.61元無(wú)異議，但認(rèn)為該926629.61元利息中的罰息不應(yīng)予以計(jì)算。經(jīng)庭審詢(xún)問(wèn)，農(nóng)行酒泉分行提起訴訟的截止2017年12月20日的利息926629.61元及自2017年12月21日起至借款清償之日期間的利息均為正常息、罰息和復(fù)利三部分。案涉《借款合同》載明:期限內(nèi)利率按每筆借款提款前一工作日的一年期LPR（央行發(fā)布的貸款基礎(chǔ)利率）加179bp（1bp＝0.01％）執(zhí)行6.09％，逾期上浮50％，執(zhí)行9.135％。借款逾期后，如遇一年期LPR上調(diào)，罰息利率自一年期LPR調(diào)整后一個(gè)工作日起相應(yīng)調(diào)整。案涉借款已分別于2017年9月9日、10月14日、12月15日到期，根據(jù)該條約定，甘來(lái)礦業(yè)公司應(yīng)按借期內(nèi)正常利率6.09％逾期上浮50％即9.135％支付案涉借款至2017年12月20日的罰息以及2017年12月21日至借款本息清償之日止的罰息。關(guān)于甘來(lái)礦業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)支付案涉借款自2017年12月20日至清償之日止的復(fù)利的問(wèn)題。案涉《借款合同》約定：借款到期之日后按合同約定的逾期罰息利率計(jì)收復(fù)利。故甘來(lái)礦業(yè)公司應(yīng)按逾期罰息9.135％以應(yīng)付利息494812.5元為基數(shù)支付2017年12月21日至借款本息清償之日止的復(fù)利。關(guān)于傅士霖是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉借款連帶清償責(zé)任的問(wèn)題。根據(jù)對(duì)證據(jù)的分析與認(rèn)定，因農(nóng)行酒泉分行提交的兩份《保證合同》不能證明傅士霖為案涉借款提供保證的事實(shí)，故其主張傅士霖應(yīng)作為案涉借款保證人承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴請(qǐng)不能成立，一審法院不予支持；農(nóng)行酒泉分行庭后另提交傅士霖曾為甘來(lái)礦業(yè)公司和玉門(mén)賓館實(shí)際控制人的工商資料以供法庭參考，但其并未提交傅士霖有違反公司法相關(guān)義務(wù)、侵害公司或嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的相關(guān)證據(jù)，故其僅以傅士霖為實(shí)際控制人為由要求傅士霖為案涉借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴請(qǐng)于法無(wú)據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于農(nóng)行酒泉分行主張的抵押權(quán)與蘇玉梅的租賃權(quán)是否存在沖突的問(wèn)題。因蘇玉梅在農(nóng)行酒泉分行撤回對(duì)其訴訟后堅(jiān)持要求以第三人身份參加訴訟，一審法院對(duì)其所提農(nóng)行酒泉分行將其列為第三人主體不適格的相關(guān)抗辯均不再予以審查?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！北景钢?，蘇玉梅與玉門(mén)賓館訂立的《租賃合同》簽訂于2013年3月9日，租期十五年，早于農(nóng)行酒泉分行與甘來(lái)礦業(yè)公司所簽的《借款合同》和《最高額抵押合同》。2015年6月16日，玉門(mén)賓館與蘇玉梅共同出具《承租人出租人承諾書(shū)》載明：房屋租賃期間，如農(nóng)行酒泉分行行使抵押權(quán)處置承租房產(chǎn)，則房屋租賃合同于該行通知之日提前終止。因租賃合同履行或解除而發(fā)生的爭(zhēng)議，由租賃雙方自行協(xié)商解決。落款處分別有蘇玉梅和玉門(mén)賓館監(jiān)事董秀臣簽名，另加蓋時(shí)任該賓館法定代表人傅士霖的印章。蘇玉梅雖辯稱(chēng)該承諾書(shū)系農(nóng)行酒泉分行與甘來(lái)礦業(yè)公司惡意串通，向其隱瞞案涉借款已發(fā)放并辦理抵押的事實(shí)，誘騙其簽字形成，但并未提交相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)。蘇玉梅庭審中認(rèn)可該承諾書(shū)中其簽名的真實(shí)性，但認(rèn)為該承諾書(shū)中“擬……”的表述應(yīng)指尚未實(shí)際發(fā)生的不確定事由，而案涉借款和抵押事實(shí)早已形成，故其簽名及該承諾書(shū)均應(yīng)無(wú)效。該抗辯恰恰表明蘇玉梅在對(duì)案涉借款及相關(guān)抵押事實(shí)尚處于未來(lái)不確定情形之時(shí)即簽字放棄其權(quán)利，則該承諾書(shū)所載其對(duì)自身實(shí)體權(quán)利的處分應(yīng)為其真實(shí)意思表示。根據(jù)該承諾書(shū)，蘇玉梅與玉門(mén)賓館簽訂的《租賃合同》應(yīng)在農(nóng)行酒泉分行行使抵押權(quán)時(shí)即行終止，蘇玉梅自此不再享有玉門(mén)賓館租賃權(quán)，其在承諾書(shū)上的簽字行為可視為其對(duì)法律賦予的“抵押不破租賃”的權(quán)利予以放棄。綜上，農(nóng)行酒泉分行可對(duì)玉門(mén)賓館的相關(guān)抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)，蘇玉梅可在證據(jù)充分時(shí)對(duì)其與玉門(mén)賓館之間因《租賃合同》發(fā)生的爭(zhēng)議另行提起訴訟。但因農(nóng)行酒泉分行尚未實(shí)際處置案涉抵押財(cái)產(chǎn)，即承諾書(shū)所附條件尚未成就，故一審法院對(duì)農(nóng)行酒泉分行主張案涉抵押權(quán)行使時(shí)玉門(mén)賓館與蘇玉梅所簽《租賃合同》自行終止的訴訟請(qǐng)求不予處理。關(guān)于農(nóng)行酒泉分行訴請(qǐng)的保全費(fèi)、律師費(fèi)是否應(yīng)予支持的問(wèn)題。因甘肅省酒泉市中級(jí)人民法院已應(yīng)農(nóng)行酒泉分行申請(qǐng)進(jìn)行了相關(guān)財(cái)產(chǎn)保全，故對(duì)其主張的保全費(fèi)5000元予以支持；因農(nóng)行酒泉分行未對(duì)律師費(fèi)提出具體數(shù)額，亦未提交相關(guān)代理合同、代理費(fèi)票據(jù)或支付憑證，故對(duì)此訴請(qǐng)一審法院不予支持。一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條、第四十六條、第五十三條、第五十七條、第五十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百五十二條之規(guī)定，判決：一、甘來(lái)礦業(yè)公司于判決生效六十日內(nèi)向農(nóng)行酒泉分行償還借款本金3000萬(wàn)元及截止2017年12月20日的利息926629.61元，并自2017年12月21日起至借款本息清償之日止，按年利率9.135％支付罰息并以應(yīng)付利息494812.5元為基數(shù)按年利率9.135％支付復(fù)利；二、如甘來(lái)礦業(yè)公司未履行前述第一項(xiàng)確定的義務(wù)，農(nóng)行酒泉分行可對(duì)玉門(mén)賓館位于甘肅省酒泉市玉門(mén)市新市區(qū)玉苑路北側(cè)玉國(guó)用（2008）第Ａ新-0**號(hào)31418.86㎡國(guó)有土地使用權(quán)及位于甘肅省酒泉市玉門(mén)市新市區(qū)玉苑路北側(cè)5幢1至6層玉房權(quán)證玉鎮(zhèn)新字第**49-××號(hào)7639㎡商業(yè)用房折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)的價(jià)款在前述第一項(xiàng)債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；三、玉門(mén)賓館在農(nóng)行酒泉分行實(shí)現(xiàn)前述第二項(xiàng)確定的優(yōu)先受償權(quán)后，有權(quán)向甘來(lái)礦業(yè)公司追償；四、傅士霖對(duì)案涉借款本息不承擔(dān)連帶清償責(zé)任；五、駁回農(nóng)行酒泉分行的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)196450元、保全費(fèi)5000元，合計(jì)201450元，由甘來(lái)礦業(yè)公司、玉門(mén)賓館負(fù)擔(dān)。本院二審審理查明，農(nóng)行酒泉分行在一審中申請(qǐng)撤回對(duì)蘇玉梅的起訴，并申請(qǐng)撤回其訴訟請(qǐng)求第四項(xiàng)“判令農(nóng)行酒泉分行對(duì)玉門(mén)賓館的前述抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)時(shí)，蘇玉梅與玉門(mén)賓館簽訂的《租賃合同》自行終止”。因蘇玉梅堅(jiān)持作為第三人參加訴訟，一審法院未予準(zhǔn)許農(nóng)行酒泉分行撤回對(duì)蘇玉梅的起訴。一審?fù)徶?，農(nóng)行酒泉分行表示，鑒于其申請(qǐng)撤回對(duì)蘇玉梅的起訴未獲準(zhǔn)許，其堅(jiān)持原六項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不變。本院二審查明的其他事實(shí)與一審一致，本院對(duì)此予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，本案系金融借款合同糾紛，債權(quán)人農(nóng)行酒泉分行、債務(wù)人甘來(lái)礦業(yè)公司和擔(dān)保人玉門(mén)賓館對(duì)于一審判決確定的甘來(lái)礦業(yè)公司應(yīng)付主債務(wù)數(shù)額以及農(nóng)行酒泉分行對(duì)玉門(mén)賓館提供擔(dān)保的案涉房屋和土地使用權(quán)享有抵押權(quán)均無(wú)異議?，F(xiàn)作為抵押物承租人的蘇玉梅提出上訴，主張“抵押不破租賃”，以其租賃權(quán)否定農(nóng)行酒泉分行對(duì)案涉抵押物享有的抵押權(quán)。對(duì)此，本院評(píng)析如下：農(nóng)行酒泉分行與玉門(mén)賓館于2014年10月17日簽訂的《最高額抵押合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不損害他人利益，合法有效。抵押合同簽訂后雙方進(jìn)行了抵押權(quán)登記，農(nóng)行酒泉分行取得他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，抵押權(quán)有效設(shè)立。在甘來(lái)礦業(yè)公司未能按期足額償還主債務(wù)時(shí)，農(nóng)行酒泉分行有權(quán)請(qǐng)求玉門(mén)賓館以案涉房屋和土地使用權(quán)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。至于案涉抵押物上存在租賃權(quán)的問(wèn)題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”此條規(guī)定可以看出，法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值；租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。雖然在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對(duì)抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。無(wú)論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院對(duì)依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。因此，一審法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，判決農(nóng)行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)價(jià)款在主債權(quán)范圍內(nèi)優(yōu)先受償，有事實(shí)和法律依據(jù)。蘇玉梅請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決該項(xiàng)判決內(nèi)容并確認(rèn)農(nóng)行酒泉分行對(duì)案涉房屋和土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)價(jià)款不享有優(yōu)先受償權(quán)的主張不能成立。對(duì)于蘇玉梅認(rèn)為一審判決超出訴訟請(qǐng)求的問(wèn)題，根據(jù)本院查明的事實(shí)，一審?fù)徶修r(nóng)行酒泉分行表示，鑒于其申請(qǐng)撤回對(duì)蘇玉梅的起訴未獲準(zhǔn)許，其堅(jiān)持原訴訟請(qǐng)求不變。因此，一審判決不存在超出農(nóng)行酒泉分行訴訟請(qǐng)求的情形。不過(guò)，就本案金融借款合同糾紛而言，基礎(chǔ)法律關(guān)系為金融借款合同關(guān)系及擔(dān)保合同關(guān)系。農(nóng)行酒泉分行請(qǐng)求甘來(lái)礦業(yè)公司歸還借款以及請(qǐng)求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，本案應(yīng)當(dāng)圍繞農(nóng)行酒泉分行主張的債權(quán)是否成立及具體金額，以及農(nóng)行酒泉分行主張的擔(dān)保責(zé)任能否成立及擔(dān)保范圍進(jìn)行審理。對(duì)于抵押權(quán)人的抵押權(quán)被確認(rèn)之后，在將來(lái)行使抵押權(quán)處置抵押物過(guò)程中可能面臨的與抵押物承租人之間沖突的處理，與本案糾紛不屬于同一法律關(guān)系調(diào)整。故農(nóng)行酒泉分行提出的“判令農(nóng)行酒泉分行對(duì)玉門(mén)賓館的前述抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)時(shí)，蘇玉梅與玉門(mén)賓館簽訂的《租賃合同》自行終止”的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)屬于本案審理的范圍，一審法院對(duì)此進(jìn)行評(píng)述有所不當(dāng)，但其最終以抵押物尚未處置、案涉《承租人出租人承諾書(shū)》所附條件未成就為由，對(duì)農(nóng)行酒泉分行該項(xiàng)請(qǐng)求未予處理，判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。就蘇玉梅第二項(xiàng)“確認(rèn)玉門(mén)賓館與蘇玉梅2015年6月16日簽訂的《承租人出租人承諾書(shū)》無(wú)效”的上訴請(qǐng)求，系獨(dú)立于農(nóng)行酒泉分行的一審訴訟請(qǐng)求以外的新的請(qǐng)求，未經(jīng)一審法院審理，且與本案金融借款合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，本院依法不予審理，蘇玉梅可另行主張。同時(shí)，蘇玉梅未針對(duì)傅士霖責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題提出上訴請(qǐng)求，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理……”之規(guī)定，傅士霖的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題不屬于本院二審審理范圍。綜上所述，蘇玉梅的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)100元，由蘇玉梅負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審   判   長(zhǎng)　 胡　瑜

審   判   員　 楊弘磊

審   判   員　 丁廣宇

二〇一九年九月二十七日

法 官 助 理    李美紅

書(shū)   記   員     何   宇