房地產(chǎn)項目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。

一種普遍的觀點認(rèn)為：私募融資(PrivatePlacement)，是相對于股票公募(PublicOffering)的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險投資者和策略投資者。

本文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國實際的融資需求和真實的融資交易中間找到符合國情的一種含義，更多地要表明在中國的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時基本表現(xiàn)形式為財務(wù)融資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。

由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑，其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開發(fā)企業(yè)的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷售預(yù)收款、個人住房貸款等三個主要資金來源渠道的流量大幅度下降。同時銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒有政策和趨勢證明已經(jīng)得到緩解。

這種局面對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期延長，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率(IRR)大大降低;工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷售量徘徊不前，價格維持在現(xiàn)有水平，價格策略難以奏效，新開樓盤定價猶疑不定;房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來源不僅關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和項目進(jìn)程，也直接關(guān)系到訪地產(chǎn)市場本身的前景和新政施行成效。而作為一個高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長時間里，融資需求會非常活躍并且將會成為房地產(chǎn)企業(yè)投資和運營基礎(chǔ)性的前提。

就國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為來說，主要表現(xiàn)為如下的幾種或多種方式或特征。

一、股權(quán)融資，包括兩種形式

1、一類是投資性的股權(quán)融資——注冊資本和固有資本

通常指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立或項目立項啟動時，特定股東投入的資金類型，包括

國有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等;根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定該部分自有資金的比例不得少于房地產(chǎn)項投資總額的35%，同時也是金融機(jī)構(gòu)審查、發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金的基本要件。該部分資金的準(zhǔn)確和及時、全部到位對于后期項目建設(shè)過程中的融資時，針對企業(yè)的實力和信譽(yù)以及項目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將會形成非常有利的條件和評估結(jié)論。