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案情簡要

拍賣公司受被告A房開公司的委托，公開出讓商品房，其中包括原告甲某競中的商品房。甲某按照出讓公告中規(guī)定的報(bào)名時(shí)間繳納了20萬元保證金，獲得拍賣資格，并以925萬競拍得涉案房屋，并于當(dāng)天與被告A房開公司簽訂《成交確認(rèn)書》。原告甲某對房屋進(jìn)行細(xì)致考察后，發(fā)現(xiàn)房屋存在諸多質(zhì)量問題及其他瑕疵，致使原告甲某訂約目的無法實(shí)現(xiàn)，故提起訴訟要求撤銷《成交確認(rèn)書》，并返還保證金。

被告A房開公司認(rèn)為，原告甲某簽訂《成交確認(rèn)書》后，并未按約至被告處繳納成交款及簽訂《商品房買賣合同》。后拍賣公司征得被告房開公司同意后將涉案房屋進(jìn)行再次拍賣，再次拍賣成交價(jià)為805萬元，即兩次拍賣差價(jià)為120萬元。故被告A房開公司提起反訴要求原告承擔(dān)兩次拍賣差價(jià)的補(bǔ)足及支付第一次拍賣傭金的責(zé)任。

相關(guān)法條

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《拍賣法》第39、61條

《合同法》第39、40、173條

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裁判結(jié)果

一、原告甲某（反訴被告）向被告A房開公司（反訴原告）支付兩次拍賣剩余差價(jià)100萬元（已扣除20萬元履約保證金）及第一次拍賣傭金；

二、駁回原告甲某（反訴被告）的訴訟請求；

三、駁回被告A房開公司（反訴原告）的其他訴訟請求；

裁判理由

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原告甲某與被告A房開公司簽訂的《成交確認(rèn)書》系經(jīng)合法的拍賣程序競拍后簽署，系各方真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為有效。原告主張涉案房屋存在質(zhì)量問題及瑕疵，構(gòu)成對涉案房屋的重大誤解故要求撤銷上述《成交確認(rèn)書》,為證明其上述主張，原告提供涉案房屋的照片。本院認(rèn)為,原告甲某提供的照片無法反映涉案房屋存在的瑕疵足以影響到房屋的交付使用，且被告A房開公司《出讓規(guī)則》中明確標(biāo)的物以現(xiàn)狀出讓，競買人應(yīng)事先了解標(biāo)的物的現(xiàn)狀，競買人一旦繳納保證金及辦理相關(guān)手續(xù)即表明其已了解標(biāo)的物的情況并認(rèn)可，愿意承擔(dān)一切責(zé)任。在《出讓公告》的重要提示一欄明確標(biāo)明看房的聯(lián)系方式及看房接待地址，已經(jīng)告知了原告了解拍賣標(biāo)的物的途徑和方式，原告提供的照片中反映的涉案房屋的瑕疵問題，都能從外觀上反映出來,原告亦自行去涉案房屋現(xiàn)場查看過房屋的狀況，故其對涉案房屋應(yīng)是清楚了解的，因此，原告主張對涉案房屋存在重大誤解做要求撤銷上述《成交確認(rèn)書》，進(jìn)而要求返還保證金及要求支付利息損失，依據(jù)不足，本院不予支持。

按照《成交確認(rèn)書》的約定，原告應(yīng)在約定期限內(nèi)至被告A房開公司處簽訂《商品房買賣合同》，但原告未在上述期限內(nèi)與被告A房開公司簽訂《商品房買賣合同》，經(jīng)被告A房開公司催告后仍拒不簽訂《商品房買賣合同》，拍賣人根據(jù)《拍賣法》第三十九條的規(guī)定征得委托人的同意后將涉案房屋進(jìn)行再次拍賣，原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金及不足差價(jià)?，F(xiàn)再次拍賣的成交價(jià)格為805 萬元，故原告應(yīng)補(bǔ)足兩次拍賣的差價(jià)100萬元（已扣除原告已付的保證金部分）并支付第一次拍賣的傭金。

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案件延伸

拍賣人瑕疵擔(dān)保免責(zé)聲明對重大誤解適用的影響

若出現(xiàn)重大誤解與瑕疵擔(dān)保競合時(shí)，基于拍賣合同特殊的瑕疵擔(dān)保規(guī)則，至少在拍賣合同中瑕疵擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于重大誤解?；谥卮笳`解而撤銷合同的權(quán)利是一項(xiàng)法定權(quán)利，如果不是基于特殊的緣由，假設(shè)一般的格式條款對非格式條款提供方因重大誤解而撤銷合同的權(quán)利進(jìn)行限制，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)為這類格式條款屬于無效條款。然而瑕疵擔(dān)保免責(zé)聲明同樣作為一項(xiàng)法定權(quán)利并不受《合同法》有關(guān)格式條款無效情形的影響。此外，根據(jù)《拍賣法》的文義，也可以將瑕疵擔(dān)保免責(zé)聲明理解為一種單方法律行為，只要拍賣人在法律規(guī)定的時(shí)限內(nèi)以符合法律規(guī)定的方式作出即發(fā)生效力，并不需要買受人或其他競買人就此與拍賣人達(dá)成合意，甚至也不需要這一聲明實(shí)際送達(dá)買受人。前述兩種角度均能得出這樣一個(gè)結(jié)論，在買受人對拍品瑕疵存在誤解而拍賣人基于在先的瑕疵擔(dān)保免責(zé)聲明是不需要承擔(dān)這種瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情況下，如果允許買受人因重大誤解而撤銷合同，則會使得瑕疵擔(dān)保免責(zé)喪失其法定效力。為避免這一情況的出現(xiàn)，在兩種制度存在競合的情況下優(yōu)先適用瑕疵擔(dān)保責(zé)任是必要的。

來源：網(wǎng)絡(luò)