最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當根據(jù)違約金超過造成損失的30%的事實適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數(shù)額應當根據(jù)違約造成的損失確定。
第十七條商品房買賣合同未約定違約金的數(shù)額或者損失賠償?shù)挠嬎惴椒?。違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照以下標準確定:逾期付款的，按照未支付的購房總價款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構收取逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用的，按照相關主管部門公布的或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構評估的同地段同類房屋的租金標準確定逾期交付期間的租金。

參考:購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購房付款方式。
在許多情況下，買方通過貸款抵押的方式支付貨款。本案中，購房人已經(jīng)從銀行貸款支付了購房款，付款已經(jīng)完成，不存在延期付款的問題。
買受人與貸款銀行之間存在貸款法律關系。
買受人與開發(fā)商以全款或分期付款方式訂立商品房買賣合同的，會出現(xiàn)房款支付時間的問題。如果買家延遲支付房款，如何計算損失？【/br/】《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，對違約金的數(shù)額或者損失賠償?shù)挠嬎惴椒]有約定。逾期付款的，按照未支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構收取逾期貸款利息的標準計算。
因此分為兩種情況:
第一種情況:合同對逾期支付購房款的違約責任有約定的，按照約定計算。

商品房買賣合同一般是按照示范合同訂立和簽訂的。多數(shù)情況下會約定逾期支付購房款的違約責任。比如逾期支付購房款，按逾期付款日萬分之五的比例支付違約金。
在這種情況下，違約金的計算方法是明確的，應當按照合同履行。

第二種情況:合同中沒有約定違約金的數(shù)額或者計算方法。

按照未支付的購房總價款計算，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構收取逾期貸款利息的標準。

2.約定的逾期交貨違約金必須按合同約定支付。除非開發(fā)商有免責事由，如合同約定的地震、戰(zhàn)爭等不可抗力原因，且已盡到及時告知義務，否則可以不承擔逾期交付的違約責任；【/h/】未明確約定逾期交付違約金如何計算的，按照逾期交付期間相關主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構評估的買受人所購同地段同類房屋的租金標準確定；開發(fā)商逾期交房沒有免責的，開發(fā)商應當承擔商品房逾期交房的責任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和買受人在一定條件下達到一定期限時解除合同的權利。
通常在商品房預售合同中，約定了開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件以及買受人解除合同的條件，故應在合同中約定。
三、商品房銷售中，面積誤差比絕對值為3%(含3%)。
根據(jù)司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)商交付的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同中約定的面積不一致。合同有約定的，按約定辦理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，按照合同約定的價格結算。如果買方要求解除合同，法律不予支持。
面積誤差比絕對值超過3%的，買受人要求解除合同并返還已付房價款及利息的，應予支持。
買方同意繼續(xù)履行合同。房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按約定價格補足，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買受人。
第四，房產(chǎn)中介惡意欺詐將承擔懲罰性賠償責任。
司法解釋第九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同，有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已支付的房價款、利息并賠償損失， 并可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付房價款一倍的賠償責任:故意隱瞞未取得商品房預售許可證明或者提供虛假的商品房預售許可證明的； 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已出售給第三人或者房屋已進行拆遷補償安置的事實。
司法解釋不適用于五、三類房屋。
政府組織建設的三類保障性住房，通過公有住房改革出售的房改房、單位集資建房和個人所有的私有住房不能自由買賣，其交易受國家政策調(diào)整，不適用司法解釋。
司法解釋明確將其調(diào)整范圍限定為商品房買賣。六。如果房屋質(zhì)量太差，可以解除合同或者要求開發(fā)商負責及時維修。
司法解釋規(guī)定，已購商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住和使用，買受人請求解除合同并賠償損失的，人民法院應予支持。
同時，交付使用的房屋存在質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔保修期內(nèi)的維修責任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合理期限內(nèi)拒絕維修或者拖延維修的，買受人可以自行維修或者委托他人維修。
修繕費用和修繕期間造成的其他損失，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。
(因房屋主體結構不能交付，或者房屋交付后，經(jīng)核實房屋主體結構質(zhì)量確實不合格，買受人請求解除合同并賠償損失的，人民法院也應當支持)。
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