您好，
一、哪些情況屬于逾期交房？
1、房屋質(zhì)量有問題
如果是一般質(zhì)量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質(zhì)量爭議不應(yīng)當(dāng)影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。
交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

2、裝飾和設(shè)備不合約定。
買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。
房屋交付時，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。
我們認(rèn)為，材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》第62條確定。
裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。
交付房屋時，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報告，否則買受人有權(quán)拒絕接受并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

3、配套設(shè)施遲延或者交付不能。
配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等。
基礎(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
公共設(shè)施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)，銷售廣告對公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

4、房屋相關(guān)資料不完備。
房屋交付時，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：政府機構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構(gòu)出具測繪資料、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

5、所涉商品房經(jīng)“四方”竣工驗收合格。
對經(jīng)核驗后房屋質(zhì)量存在瑕疵但主體質(zhì)量不存在問題的，購房人已經(jīng)實際接受房屋，視為對合同變更，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為有效，購房人無權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。
我們認(rèn)為，法律及合同已經(jīng)明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權(quán)拒絕接受房屋或要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，如果購房人接受房屋，并且該房屋經(jīng)過竣工驗收，是其對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。

6、該商品房未經(jīng)“四方”驗收或驗收不合格，開發(fā)商即通知購房人接受房屋。
我們認(rèn)為，首先，開發(fā)商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對于從事欺詐的人，應(yīng)當(dāng)讓他承擔(dān)相應(yīng)的不利后果;最后，從有利于保護處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益和促進社會的公平正義角度，應(yīng)以具備交付條件的日期作為實際交付日期。
因此，購房人在接收商品房后仍有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任，如此才能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)法律的精神實質(zhì)。

二、逾期交房的責(zé)任怎樣認(rèn)定？
如果因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。

所涉商品房如經(jīng)核驗后確認(rèn)房屋主體質(zhì)量不合格，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為無效，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

貸款買房后遭逾期交房怎么辦？據(jù)了解，由于購房人所貸的全部房款早已一次性轉(zhuǎn)入了開發(fā)商的賬戶，故開發(fā)商逾期交房屬于嚴(yán)重的合同違約行為。

以銀行按揭貸款方式買房時，購房人想退房需要同時處理好同開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同和因該買賣合同而存在的銀行擔(dān)保貸款合同。

購房人有權(quán)解除該商品房買賣合同并要求開發(fā)商賠償銀行利息、辦證費用等實際損失。
可以選擇適用三種處理方式：
第一種，先解除購房合同，由開發(fā)商退還業(yè)主全部購房款、利息及其它辦證費用，然后，由業(yè)主到銀行解除擔(dān)保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行;
第二種，業(yè)主先到銀行解除擔(dān)保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，將剩余貸款本息提前還給銀行，然后，業(yè)主再同開發(fā)商解除購房合同，要求開發(fā)商退還業(yè)主全部購房款、利息及其它辦證費用;
第三種，業(yè)主與開發(fā)商達成退房協(xié)議，開發(fā)商將首付款、已還按揭款及利息、其它費用返還給業(yè)主，業(yè)主欠銀行的剩余貸款本息也委托開發(fā)商直接還給銀行，解除擔(dān)保貸款合同
由于貸款已一次性過至開發(fā)商帳戶，實踐中，往往采取第三種方式，由開發(fā)商將剩余貸款金額及利息支付給貸款人。

此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以在解除借款合同后還要辦理保險退保手續(xù)。

如果開發(fā)商不同意退房，無法達成退房協(xié)議，業(yè)主可以直接向法院起訴，請求法院在判決解除購房合同的同時一并解決按揭貸款問題。

一般開發(fā)商交房的時間是經(jīng)過工期計算的。
但是可能會因為各種原因影響工期，比如資金鏈中斷、5月份地震期間客觀停工、自然因素（如雨、雷等）客觀影響等等。
開發(fā)商逾期交房是違背合同約定，你是完全有權(quán)利追究他的責(zé)任的。
不過現(xiàn)實中開發(fā)商預(yù)期的情況比較多，很多業(yè)主也追究過責(zé)任，都是沒有結(jié)果的，只能是從聲勢上催迫開發(fā)商盡早交房。
除非開發(fā)商五證不全，否則也沒有什么大的問題。

（一）自然現(xiàn)象。
如果遇到開發(fā)商不能夠預(yù)見，而且無法解決和控制的對施工造成影響，導(dǎo)致延期施工的自然現(xiàn)象，例如地震、海嘯等自然災(zāi)害，開發(fā)商是可以免責(zé)的。
但如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式如北方的極寒天氣，則不能認(rèn)定為不可抗力，因為開發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。

（二）政府行為。
政府行為如是基于社會公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，政府規(guī)劃變更、迎接重大社會活動導(dǎo)致停工等開發(fā)商不可控制的原因，應(yīng)依公平責(zé)任原則，不需要開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
但是如果政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。

除上述情況外，開發(fā)商的逾期交房行為一般都會被認(rèn)定為違約。

開發(fā)商逾期交房,起訴后,能接得到房嗎（開發(fā)商逾期交房怎么起訴）

合同中應(yīng)該有逾期交房的違約責(zé)任，直接要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，如果開發(fā)商拒絕，就走訴訟程序。開發(fā)商逾期交房怎么維權(quán) 開發(fā)商逾期交房怎么維權(quán)？如果遇到開發(fā)商逾期交房的情形，購房人可以選擇通過解除合同或者要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失等途徑維護自身合法權(quán)益。一是購房人行使合同解除權(quán)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定......

起訴開發(fā)商逾期交房反訴(起訴開發(fā)商逾期交房 法院 不支持)

逾期交房違約金一般按日計算，每逾期一天，開發(fā)商將產(chǎn)生違約金。違約時間越長，總的違約金就越多。在訴訟過程中，開發(fā)商將援引《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，以違約金過高為由，要求人民法院或仲裁機構(gòu)適當(dāng)降低違約金數(shù)額。根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》，出賣人逾期交付房屋使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償計算方法的，可以按照相關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的......

逾期交房的舉證責(zé)任(逾期交房的舉證責(zé)任)

延期交房的情況：1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。 逾期交房的舉證責(zé)任是怎樣的1、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)......