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11月3日

方圓是萬(wàn)鵬旗下產(chǎn)業(yè)

呵呵，你問的就不清楚，回答清楚也就不容易了。
我試著說(shuō)兩句供你參考。

1、你怎么定義“房地產(chǎn)信托”？

（1）以房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，如房屋、土地的所有權(quán)或建成物業(yè)的租售權(quán)，為信托財(cái)產(chǎn)所設(shè)定的信托？

（2）還是以集合信托方式募集信托資金，并以債權(quán)或股權(quán)方式投資于放房地產(chǎn)領(lǐng)域的，也即信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用和處分方式為投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并以投資形成的資產(chǎn)、物業(yè)等的出租、出售或?qū)嵨锘驒?quán)益分配，為信托資產(chǎn)本益回收方式的集合信托產(chǎn)品？

2、你怎么定義“違約”？

我們假定你所問的“房地產(chǎn)信托違約”是目前市場(chǎng)上、網(wǎng)絡(luò)上、媒體上所說(shuō)的最常見的“房地產(chǎn)信托違約”的，那這個(gè)“房地產(chǎn)信托”實(shí)質(zhì)上指的是上述1（2），即以以集合信托方式募集信托資金，并以債權(quán)或股權(quán)方式投資于放房地產(chǎn)領(lǐng)域的，也即信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用和處分方式為投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并以投資形成的資產(chǎn)、物業(yè)等的出租、出售或?qū)嵨锘驒?quán)益分配，為信托資產(chǎn)本益回收方式的集合信托產(chǎn)品。

“違約”所謂的“約”，實(shí)際上包含了整個(gè)信托資金募集、投放、過程管理、信托本益實(shí)現(xiàn)等整個(gè)信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)作流程的所有交易環(huán)節(jié)中，所需書面法律文件載明的事宜。
廣義上除了資金信托合同外，還應(yīng)該包括基于信托財(cái)產(chǎn)的投放所簽署的貸款/投資合同等、基于信托財(cái)產(chǎn)投放所對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的運(yùn)作所需簽署的營(yíng)銷策劃、法律服務(wù)、財(cái)務(wù)審計(jì)、工程建設(shè)等等合同。

在不同的階段，違不同的約，所引致的法律、財(cái)務(wù)后果各不相同。
你問的是哪一樣？

3、我們?cè)俅渭俣闼鶈柕摹胺康禺a(chǎn)信托違約”是目前市場(chǎng)上、網(wǎng)絡(luò)上、媒體上所說(shuō)的最常見的“房地產(chǎn)信托違約，那么這個(gè)是情況實(shí)質(zhì)是指，一個(gè)以房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)、領(lǐng)域投資為信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分方式的集合信托產(chǎn)品，在信托期限屆滿時(shí)，無(wú)法按時(shí)或足額按照相關(guān)資金信托合同的約定，返還信托投資本益的問題。

出現(xiàn)了這種情況，

（1）首先要根據(jù)信托合同的約定，判定責(zé)任承擔(dān)主體。
目前市場(chǎng)已知的房地產(chǎn)相關(guān)集合信托產(chǎn)品到期不能兌付的，主要問題在于信托公司（受托人）缺乏事前的有效盡職調(diào)查，無(wú)法判別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)或過程中缺乏有效監(jiān)管等，以及由此引致的所謂“受托人承擔(dān)責(zé)任”而帶來(lái)的“信托產(chǎn)品的剛性兌付”問題。

（2）其次要看信托資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)期間，形成了什么樣的資產(chǎn)，比如房子蓋起來(lái)了嗎？土地拆平了嗎？等等。
如果有房有地，且權(quán)益完整的，就屬于“資產(chǎn)價(jià)值和時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流不匹配”的問題了。
比較有利于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并回收現(xiàn)金。
如果連有效資產(chǎn)都沒有，那就糟糕了。
錢白花了，啥東西沒撈著。
如果信托公司也是個(gè)沒實(shí)力的，只能干干的訴訟處置，投資者就有得等了。

大體就是這些了。
供參考。

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