1、一次性付清全款。

2、首付30%（或以上），余款申請住房公積金貸款（正常繳交公積金的），或申請商業(yè)按揭貸款。
貸款后的還款方式主要有兩種：一是等額本息法，二是等額本金法。

3、與開發(fā)商約定的分期付款。

一、一次性付款
是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。

利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價格最低。

弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。
如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險大。

二、分期付款
又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。

利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。

弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。

三、按揭付款
即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌鰸撛谛枨笱杆俎D(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。

利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。

弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

四、公積金貸款
居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購房最普遍的貸款方式。
因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負(fù)擔(dān)太重。

個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個人住房按揭貸款利率（一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點(diǎn)左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。
也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。
2003年12月10日《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：“關(guān)于罰息利率問題。
逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點(diǎn)一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收?30%-50%;借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。
對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計收利息，直至清償本息為止。
對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復(fù)利。
”法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。

1.如果買方?jīng)]有按照約定付款，當(dāng)然屬于違約。

2.第二期付款逾期，第一期款項(xiàng)不退，可以視為違約金約定，買方如果認(rèn)為違約金相較賣方損失過高，可以請求法院予以減少。

答：違約金是雙方約定的，一般情況下由約定的才會承擔(dān)違約金，沒有約定的不用付違約金。
違約金規(guī)定的數(shù)額不宜約定過高或者過低，這兩種情況如果是訴至法院的話，都會被進(jìn)行調(diào)整。

　　依據(jù)：《合同法》第一百一十四條：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　《合同法》司法解釋二 第二十九條：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

　　當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

而拿到判決書后，往往對其中除違約金外規(guī)定的利息及延遲履行金與違約金的區(qū)別也并不十分清楚。
究竟應(yīng)如何計算義務(wù)人自合同履行之日至實(shí)際給付之日應(yīng)承擔(dān)的逾期付款違約金、利息和延遲履行金呢，筆者認(rèn)為應(yīng)采取如下計算方法：
　　一、逾期付款違約金應(yīng)計算到判決書確定的履行期開始之日。

　　 違約金是合同當(dāng)事人因不履行或履行合同不符合合同約定條件時，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任
。
故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任是給付違約金的前提。
而合同當(dāng)事人依合同約定或法律規(guī)定起訴至人民法院，就意味著表示愿由人民法院對雙方爭議的事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，并服從人民法院對糾紛予以了斷的裁決。
一旦人民法院經(jīng)審理依法認(rèn)定了違約事實(shí)的存在，并在判決書中確定了義務(wù)人應(yīng)履行合同義務(wù)的期限和方式，就表示義務(wù)人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、履行給付違約金的義務(wù)，而權(quán)利人則同意接受義務(wù)人依判決書確定的方式履行給付義務(wù)。
故違約方應(yīng)承擔(dān)在判決做出之前的違約責(zé)任，支付到判決書確定的履行期開始之日的違約金無可爭議。
而義務(wù)人在判決書規(guī)定的履行期內(nèi)履行給付義務(wù)的行為，是人民法院和權(quán)利人都認(rèn)可的，應(yīng)不能稱其為違約行為，相應(yīng)也不能計算違約金。
至于履行期滿后，義務(wù)人仍不履行給付義務(wù)的行為，應(yīng)承擔(dān)的是拒不履行法院判決、裁定義務(wù)，也非違約責(zé)任，也不應(yīng)計算違約金。
所以筆者認(rèn)為逾期付款違約金應(yīng)計算到判決書確定的履行期開始之日。

　　二、判決書確定的履行期間內(nèi)，義務(wù)人應(yīng)按銀行逾期貸款利率支付利息。

　　 人民法院在判決書中確定的履行期間，是給予義務(wù)人一定時間的履行寬限期，但這只限于時間上的寬限，并不能被理解為利益上的寬限。
權(quán)利人因義務(wù)人逾期還款的違約行為，影響了正常的經(jīng)營活動，造成了資金利息和預(yù)期利益的損失，理應(yīng)由義務(wù)人予以賠償。
由于銀行逾期貸款利率往往低于合同約定的違約金計算比率，又略高于正常貸款利率，以此計算義務(wù)人在判決書履行期間內(nèi)應(yīng)向權(quán)利人支付的賠償金額對雙方都是公平的。

　　三、判決書確定的履行期滿次日起至實(shí)際給付之日，義務(wù)人應(yīng)按銀行同期貸款最高利率加倍計算支付遲延履行金。

　　 根據(jù)我國《民事訴訟法》第二百三十二條的規(guī)定，義務(wù)人在判決書確定的履行期內(nèi)仍未履行給付義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)拒不履行法院判決、裁定義務(wù)的責(zé)任，按規(guī)定以銀行同期貸款最高利率加倍計算支付遲延履行金。
遲延履行金比照銀行罰息加倍計算，具有一定的懲罰性質(zhì)，在客觀上起到了敦促債務(wù)人早日履行裁判義務(wù)的作用。

　　 有的觀點(diǎn)認(rèn)為：顧名思義，逾期付款違約金，只要逾期付款的違約行為一直存在，就應(yīng)當(dāng)計算逾期付款違約金，至實(shí)際給付之日。
還有觀點(diǎn)認(rèn)為：如當(dāng)事人在合同中約定"違約金計算到款項(xiàng)付清之日"，依照合同自由原則，人民法院就無權(quán)改變當(dāng)事人的約定，除非當(dāng)事人依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定提出請求且確實(shí)有理，人民法院才能適當(dāng)增加或減少違約金，否則就應(yīng)將違約金計算到實(shí)際給付之日。
筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)混淆了違約責(zé)任、賠償責(zé)任與不履行法院判決、裁定義務(wù)之間的性質(zhì)，而以此計算的違約金既不符合法律規(guī)定，也往往有失公平。
實(shí)際情況中，從合同履行日開始，經(jīng)過訴訟直到義務(wù)人實(shí)際給付之日，有可能時間間隔很長，有的甚至?xí)L達(dá)幾年。
如果對此期間不同階段義務(wù)人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任不加區(qū)分地一概認(rèn)定為違約責(zé)任，從法律角度講是很不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?br/>且依據(jù)《合同法》第一百一十四條第三款的規(guī)定，逾期付款違約金的支付是獨(dú)立于履行行為之外的給付，即支付違約金不能替代原債務(wù)的履行。
而一般情況下，合同當(dāng)事人約定的違約金要高于加倍的銀行同期貸款最高利息，以此來計算義務(wù)人至實(shí)際給付之日的違約金，懲罰顯然過重。
而按上述觀點(diǎn)，在人民法院給予義務(wù)人的履行寬限期內(nèi)也要計算違約金，這對于義務(wù)人來說是不公平的。
至于"將逾期付款違約金計算至人民法院判決生效之日"的觀點(diǎn)，未考慮到e79fa5e98193e58685e5aeb931333332636362判決生效日會因處于不同的訴訟階段而不同，容易在實(shí)際操作中造成計算失誤。
且義務(wù)人未按判決指定履行給付義務(wù)時，違約金應(yīng)連同主債務(wù)一起作為計算銀行利息和遲延履行金的基數(shù)，故應(yīng)是一個容易確定的數(shù)字，而按照上述觀點(diǎn)計算違約金很難及時得出明確的結(jié)果，在實(shí)踐中不具備操作性。

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