首先要明確雙方的違約責任。因為房產(chǎn)交易復(fù)雜，金額大，有時可能會出現(xiàn)意外情況，導(dǎo)致違約。
大部分二手房買賣合同中，對違約金的支付時間沒有具體約定，導(dǎo)致違約方延遲支付。
因此，應(yīng)在合同中增加“買受人應(yīng)在實際付款日起(從實際交貨日起)的規(guī)定期限內(nèi)向出賣人(買方)支付違約金”的條款，以保證合同條款的最終落實。
第二，必須標注付款轉(zhuǎn)賬時間。實際操作中，買家會將房款分為首付和尾款，分時段打電話給業(yè)主。
因此，賣方需要明確買方的付款時間，而尾款的付款時間取決于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)知道房產(chǎn)過戶的時間。
逾期的，違約方應(yīng)根據(jù)實際情況履行第2款中的違約責任。
三。必須注明費用移交的時間。這是買受人要注意的房屋本身的附屬問題，是“房屋交付”中的重要條款。必須注明水、電、氣、物業(yè)、暖氣等費用的交接日期。【/br/】如果是公房交易，物業(yè)費、供暖費的繳納時間和標準，原業(yè)主單位是否有既定要求和變更，賣方需要做出的配合以及買方需要簽署的協(xié)議等。，應(yīng)在合同中明確說明。

要看具體情況。合同明確約定轉(zhuǎn)讓時間的，原則上構(gòu)成違約；但若因不可抗力或雙方約定的免責事由造成，則不構(gòu)成違約；具體情況還是要看雙方合同的約定。
一、合同法第十二條
合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款:
(六)；履行的期限、地點和方式；(7);違約責任；
二?！睹穹ㄍ▌t》第一百零七條；
因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規(guī)定的除外。三、“不可抗力”的法律解讀[br/]在我國《民法通則》中，不可抗力是指“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。
不可抗力是免責條款，是指合同簽訂后，發(fā)生意外事件(如戰(zhàn)爭、車禍等。)或自然災(zāi)害(如地震、火災(zāi)、洪水等。)發(fā)生合同當事人不能預(yù)見、避免、控制和克服的情況，使合同當事人不能按照合同履行義務(wù)或者不能如期履行義務(wù)。遭受突發(fā)事件或自然災(zāi)害的一方可以免除或延期履行職責。

《房屋周刊》:根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果賣方未按約定辦理過戶手續(xù)，董燦先生提起兩起訴訟:一是要求過戶；另一種是要求賣方承擔違約責任。
只要向法院提起訴訟，法院判決賣方履行合同，辦理過戶手續(xù)，應(yīng)該是沒有問題的。
但是如何承擔違約責任呢？合同有約定的，按約定辦理。如果沒有違約金標準，董燦先生要求賠償實際損失?！?br/】董先生之所以這么麻煩，是因為他在簽訂合同時沒有預(yù)見到可能出現(xiàn)的違約情況，在合同中沒有約定有針對性的違約條款?！?br/】因此，在二手房交易中，應(yīng)盡量對賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口等可能出現(xiàn)的違約情況做出約定；買受人逾期付款，因買受人原因無法辦理過戶手續(xù)；或者買受人單方違約解除違約責任；房屋質(zhì)量問題的違約責任；業(yè)主在交付房屋時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或內(nèi)容的違約責任；根據(jù)買賣雙方的特殊需要，盡可能完善二手房交易合同，減少交易糾紛。

商品房買賣合同中未約定違約金或損失賠償金的計算方法。違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照以下標準確定: 逾期付款的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)收取逾期貸款利息的標準，按照未支付的購房款總額計算。
房屋逾期交付使用的，按照相關(guān)主管部門公布的或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同地段同類房屋在逾期交付期間的租金標準確定。

一、二手房交易中賣方違約一般表現(xiàn)為以下幾種方式:
(1)房東拒絕簽訂居間協(xié)議；
(2)房東拒絕押金；
(3)愿意雙倍押金；
(4)房東拒絕簽訂買賣合同；
(5)簽訂買賣合同時提出不合理要求；
(六)合同簽訂后拒絕過戶的；
(七)主張違約金，解除合同。

二。二手房交易中賣方違約的處理方式
(一)拒簽中介協(xié)議拒交定金:
如果房東在中介掛牌出售，按照中介的一般操作流程，中介會讓買方先簽中介協(xié)議。由于中介協(xié)議只是買方簽字，中介協(xié)議尚未成立，即使房東不簽字，也不承擔責任?！?br/】中介要采用反向操作法，即中介協(xié)議主要內(nèi)容確定后，先由房東簽字，再由買家簽字。

房東雖然簽了中介協(xié)議，但房價上漲后拒絕收定金。
通常中介協(xié)議中規(guī)定意向金只有在房東簽收后才能轉(zhuǎn)為押金，所以如果房東不簽收，意向金不會轉(zhuǎn)為押金，房東也不會因為違約而受到押金處罰。
除了上面說的反向操作，中介還應(yīng)該在中介協(xié)議中要求房東授權(quán)中介代收押金并代為保管。
這樣，中介收到押金就相當于房東收到了押金。如果房東違約，就要承擔押金的違約金。

(2)簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金
通常居間協(xié)議約定，收到定金的一方違約的，雙倍返還定金；如果支付定金的一方違約，將失去定金。
雖然房東已經(jīng)簽了中介協(xié)議，也收了定金，但是如果房價漲得多，即使還兩次，也還是能賺錢的，所以房東寧愿還兩次定金，也不愿意繼續(xù)履行合同。

二手房買賣中90%以上的中介協(xié)議都明確規(guī)定了買賣合同的主要內(nèi)容。雖然備案的買賣合同正式文本尚未簽訂，但雙方通過簽訂居間協(xié)議確立了買賣合同關(guān)系，不僅僅是買賣合同訂立的“預(yù)約合同”。
這種情況下，樓主不能隨便雙倍押金就解約。買家可以向房東主張差價損失，即要求房東賠償買家因漲價造成的損失。

(3)簽訂中介協(xié)議后拒絕簽訂買賣合同
簽訂中介協(xié)議后，房東可能會找一些理由拒絕簽訂買賣合同。
這些原因通常包括:
1。中介協(xié)議簽字人未取得房東同意?！?br/】如果房屋產(chǎn)權(quán)屬于女兒或妻子，但簽訂中介協(xié)議的人是父親或丈夫，房東以簽字人不是產(chǎn)權(quán)人為由主張中介協(xié)議無效，要求退款。
2。房東在簽訂中介協(xié)議時尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)，因此房東認為未取得產(chǎn)權(quán)而簽訂的合同無效，要求退款。

如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人在中介掛牌或者簽署委托確認函、委托書等文件，那么中介協(xié)議仍然有效。
如果沒有證據(jù)證明，那么買受人可以要求承包人承擔締約過失責任，賠償買受人的損失。

如果房東購買了期房或拍賣房，或者已經(jīng)與他人簽訂了買賣合同但房產(chǎn)證還在辦理過程中，那么即使房東在賣房時還沒有取得房產(chǎn)證，合同仍然有效。
但如果所售房屋的產(chǎn)權(quán)根本不可能取得(如違章建筑)，或者產(chǎn)權(quán)屬于他人，那么合同無效。
根據(jù)法律規(guī)定，無效合同由過錯方承擔，買受人有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟損失。

(四)簽訂購房合同后，房東拒絕過戶
房東不會明確拒絕辦理過戶交易手續(xù)，但可能會找一些借口要求延長過戶時間。買方同意延期后，不確定具體過戶時間，最后發(fā)函稱因買方原因不能按時過戶，合同終止?！?br/】這種情況下，買受人一定要及時發(fā)出書面提醒，要求房東在約定的時間簽訂合同。
如果同意延期，應(yīng)商定具體的時限。
同時向中介機構(gòu)發(fā)出書面提示。
買方應(yīng)盡量不拖延。如果延遲，他要取得房東的書面同意，否則可能因證據(jù)不足被法院認定為違約。

一、二手房過戶時間逾期怎么辦？購房者或二手房房東可能想毀約，遲遲不辦理過戶手續(xù)。而購房者想毀約，主要采取不交房款的方式，所以一般二手房房東都不辦理過戶手續(xù)。這個時候，如果購房者決心拿下這套房子，就必須盡早起訴。同時，為了避免二手房房東將房子轉(zhuǎn)賣給他人，最好對房子進行保全。
二手房房東未按合同規(guī)定的交房時間交房。除了一些正當?shù)脑?，比如買方?jīng)]有按時付款，他會向買方承擔違約責任?！?br/】此時買受人可以要求交房并賠償損失，損失可以參照類似房屋的租金計算。
二。二手房逾期付款怎么處理？買受人逾期付款時，出賣人不僅可以要求買受人繼續(xù)支付房款，還可以要求買受人支付相應(yīng)的利息或者買賣合同約定的違約金。出賣人也可以根據(jù)自己的意愿解除合同，停止出售房屋，并按照違反買賣合同的比例扣除違約金?！?br/】買受人需要注意的是，雙方在房屋買賣合同中約定買受人以銀行貸款支付部分房款，因貸款政策調(diào)整或其他原因?qū)е裸y行未能足額放款的，買受人未按時以現(xiàn)金補足的，仍需承擔違約責任?！?br/】因為，按照買賣合同的約定，只能認為是允許出賣人通過銀行貸款支付房款，而不能認為買受人不用承擔逾期付款的責任，因為貸款的責任在買受人，而不是出賣人。
三。二手房逾期過戶有哪些風險？住房權(quán)受到限制。
比如房屋產(chǎn)權(quán)人因民事訴訟或刑事處罰被查封、抵押，賣方權(quán)利無法充分行使。
如果購房者買了這樣的房子，就要承擔很大的風險。房子可能被沒收拍賣，買方只能要求賣方返還本息。
房屋交易即使與賣方進行了公證，也是無效的。
(2)房屋共有人不同意出售房屋。
房屋的共有人通常指房屋所有人的妻子或丈夫。買房時，買方需要征得業(yè)主和共有人雙方的同意。
段律師說:“我見過這樣的例子。當時買家直接和房東簽了合同，并辦理了房屋出售公證。但是公證的時候房東老婆不在場，結(jié)果首付交了，但是房東說房子不賣，因為老婆不同意。
”(3)出賣人對該房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。
比如有的單位，住房分配后，房子已經(jīng)被職工入住，但單位并沒有將房子的產(chǎn)權(quán)過戶給職工。此時，居住者只有房屋的使用權(quán)，沒有買賣權(quán)。
一般這類房屋買賣合同都沒有經(jīng)過公證處的公證，即使公證也沒有法律效力。
(四)一房二賣的風險?！?br/】逾期過戶，房屋產(chǎn)權(quán)未過戶，賣方可以再次出售房屋，從而影響購房者的合法權(quán)益。

賣方逾期過戶怎么賠償-賣家拖延過戶的,買家可以起訴解約嗎

展開全部一、賣房人過戶時毀約的情況在二手房買賣的過程中，由于房屋價格在短時間內(nèi)不斷大幅攀升，賣方在利益的驅(qū)使下，利用房屋還未過戶的機會，通過各種手段進行反悔而惡意違約，從而引起二手房買賣糾紛。買房時，買房人應(yīng)注意賣房人是否有以下情況發(fā)生，以保護自己的合法權(quán)益。1、利用正當?shù)姆墒侄危鶕?jù)合同存在的漏洞，要求法院確認房屋買賣合同無效。（1）作為標的物的房屋不具備交易條件；如公房、產(chǎn)權(quán)不明晰的房屋、不具備上市交易條件的經(jīng)濟適用房等（2）買房人不具備買房資格；如城市居民購買農(nóng)村民宅，最著名的畫家村房屋......

上海房產(chǎn)糾紛逾期過戶

請問你簽的是協(xié)議還是二手房買賣合同？如果是簽訂的協(xié)議，怎么可能要你付全款呢？那風險非常之大，一般購買二手房先簽協(xié)議，簽協(xié)議是你付定金與賣方確定簽合同的時間，定金看你購房子的總價，一般是2-5萬，最多不能超過房子總價的20%，國家有規(guī)定的，超過總房款20%的定金是不受法律保護的，再就是簽合同了，簽合同當天你應(yīng)該付給你不需要的貸款的房款給賣方，如果你不需要貸款，你可以付50%-80%的房款，再到過戶當天付剩下的房款，一般還需要留一個尾款，一般是2-5萬，這個錢是在賣方交房給你的當天付給房東的，一般怕......

逾期過戶算一般違約(逾期辦理過戶的違約責任)

直接起訴他嗎？時間不會太長把？感謝的及時回復(fù)！可以直接起訴對方違約，主張解除合同，返還已付款，并支付違約金。如果合同約定了合同解除的條件和違約金,你可以按合同起訴.如果沒有,你應(yīng)當催告對方履行合同,如果仍不履行合同的,你可以起訴解除.對方肯定違約，具體如何承擔違約責任，要看合同的具體約定，無法協(xié)商就向法院起訴。如果合同注明違約金的話，當然可以要求了。如果沒有，那就要求逾期還款違約利息。數(shù)量可能少點。不過也應(yīng)該要買房不能按時過戶，算違約嗎？要看具體情形，如果合同明確約定了過戶時間的，原則上構(gòu)成違約......