1.產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系有哪些

（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。

投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負(fù)有付款的義務(wù)、賣方主要負(fù)有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)，一定要注意產(chǎn)權(quán)清晰，拿到產(chǎn)權(quán)證，還要擁有對所購房屋的獨(dú)立處置權(quán)。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。

（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。

租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報的不利情況。 （三）擔(dān)保法律關(guān)系 產(chǎn)權(quán)式酒店存在投資風(fēng)險，開發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔(dān)保即專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。

擔(dān)保公司以專業(yè)的特長要對這一項目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評價，如酒店經(jīng)營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔(dān)保費(fèi)用，以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。 投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。

在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。 為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時的代付賠償。

保證擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個目的上是一致的。由擔(dān)保公司通過對投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險擔(dān)保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險。

（四）回購法律關(guān)系 有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這其實(shí)在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關(guān)系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購?fù)顿Y者所有的房屋。

依《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要所符條件不違反法律、行政法規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在條件成立時，一方可以要求另一方履行合同義務(wù)。

回購涉及到時間、條件、價格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需通過合同加以明確約定。執(zhí)行這種回購約定時，開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。

（五）期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系 有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”，而國務(wù)院未出臺具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，但實(shí)際上在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前進(jìn)行的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是合同（權(quán)利義務(wù)）的轉(zhuǎn)讓，而非商品房的轉(zhuǎn)讓。

取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓實(shí)為權(quán)利轉(zhuǎn)讓，分為兩種情況：一種是預(yù)定權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)定合同的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定應(yīng)征得開發(fā)商同意；另一種是期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓，1、已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意2、沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。 關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不同城市有一些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，因此進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障合同當(dāng)事人的利益。

如果確是房子不想要而原價轉(zhuǎn)讓，也可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案，但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，還涉及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)、合同登記備案手續(xù)等。 還有一些購房者為了規(guī)避相關(guān)規(guī)定，在期房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)利過戶手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強(qiáng)違約責(zé)任約定等方式）加以嚴(yán)格約束，保障合同當(dāng)事人的利益。

（六）物業(yè)管理法律。

2.購產(chǎn)權(quán)式酒店需要注意哪些法律問題

簽訂購房合同，雙方都應(yīng)了解對方的真實(shí)情況，開發(fā)商應(yīng)了解投資者的資信情況，而投資者應(yīng)了解開發(fā)商的主體資格、審查房屋預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等文件，確定所購買的房屋是可分割出售，取得分戶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)式酒店（有些酒店只有一個獨(dú)立的 “大產(chǎn)證”，不允許分割出售）。

決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署購房合同，特別注意交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定等條款。在房屋買賣中，有時會產(chǎn)生期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。

有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在小產(chǎn)證辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，而產(chǎn)權(quán)式酒店不屬于住宅，目前還不受期房限轉(zhuǎn)政策的限制。

如果原價轉(zhuǎn)讓的，可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案，但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，還涉及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)、合同登記備案手續(xù)等。此外，在購房過程中，還會有按揭貸款時的抵押借款合同關(guān)系、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時的房屋買賣合同關(guān)系等法律關(guān)系。

3.投資產(chǎn)權(quán)式酒店面臨哪些法律問題

二、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有兩個法律關(guān)系，一是開發(fā)商與投資者之間的房屋買賣合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營合同關(guān)系等）。當(dāng)然，還不排除有其他如擔(dān)保、抵押、物業(yè)管理等法律關(guān)系。（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報的不利情況。三、投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律風(fēng)險防范國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問題是受人關(guān)注的問題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。限于篇幅，下面僅粗略的分析一下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律風(fēng)險防范。（一）、慎簽合同投資者在合同訂立以前要詳細(xì)的了解開發(fā)商的資質(zhì)、信用狀況、資金狀況；土地使用性質(zhì)、用途和年限；建設(shè)規(guī)劃等情況。在訂立合同之后，應(yīng)當(dāng)首先審查開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照等證件，詳細(xì)閱讀房屋買賣合同，從房地產(chǎn)廣告、簽訂認(rèn)購書、簽訂房屋買賣格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理等，投資者可向律師等專業(yè)人士咨詢等途徑，以避免對投資者不利的條款。比如，在投資者想享受免費(fèi)居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本該由誰來負(fù)擔(dān)？這些具體內(nèi)容都需要投資者在與開發(fā)商簽訂合約時明確約定。（二）、引入專業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供擔(dān)保引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保，為房產(chǎn)投資人加上一道保險

投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時的代付賠償。（三）、建立完善的退出機(jī)制投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時擔(dān)心如果酒店的經(jīng)營狀況不佳，無法收到合同約定收益，投資者將面臨雞肋的狀況，即：繼續(xù)持有產(chǎn)權(quán)將持續(xù)虧損或陷入與經(jīng)營者的糾紛之中；想要退出，卻無法以合適的價格賣出。因此建議投資者可以在合同中預(yù)先約定退出機(jī)制，即由開發(fā)商在一定條件下保證回購條款，如開發(fā)商在合同中承諾：投資者購房后滿三年的，若回報率低于合同約定，可以以原購買價將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購。這實(shí)際上在雙方間形成的是一種附期限附條件的合同關(guān)系。在符合條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購?fù)顿Y者所有的房屋。執(zhí)行這種回購約定時，開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。（四）、投資者設(shè)立業(yè)主委員會產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，其用途是商業(yè)經(jīng)營，且經(jīng)營者與所有者分離，又經(jīng)營者眾多、分散、不具備經(jīng)營專業(yè)知識，單個業(yè)主與開發(fā)商、經(jīng)營者相比都處于弱勢地位，因此，投資者非常有必要成立一個業(yè)委會或類似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項維修基金

可隨時要求查看經(jīng)營資料、了解贏利狀況。只有投資者團(tuán)結(jié)在一起，才現(xiàn)實(shí)可能在諸多問題上與開發(fā)商、經(jīng)營者平等協(xié)商。高收益與高風(fēng)險總是相伴相生的，只有防范高風(fēng)險才能使高收益成為可能，因此，建議投資者或擬投資產(chǎn)權(quán)式酒店這個行業(yè)的人最好在投資之前，綜合考慮經(jīng)營風(fēng)險、法律風(fēng)險和金融風(fēng)險等諸多風(fēng)險，多向?qū)I(yè)人士咨詢。

4.投資產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該注意什么

購買分割產(chǎn)權(quán)的投資者只能獲得該商鋪的產(chǎn)權(quán)而不能獲得該商鋪的經(jīng)營權(quán)，購買獨(dú)立業(yè)權(quán)的商鋪投資者則可以既獲得經(jīng)營權(quán)又獲得產(chǎn)權(quán)。

相比較，分割產(chǎn)權(quán)的商鋪轉(zhuǎn)手較為麻煩，不能自主經(jīng)營，租金收益也無法由自己控制，風(fēng)險較大。而投資獨(dú)立業(yè)權(quán)的商鋪大多數(shù)情況下則需要自己招商，但相比而言轉(zhuǎn)手也較為靈活，后期經(jīng)營管理也可以自己掌控。

就目前的市場情況而言，建議投資者考慮獨(dú)立業(yè)權(quán)的商鋪。 答：首先，購買商鋪首付是比住宅要高，目前多數(shù)銀行執(zhí)行的是首付五成，利率按照規(guī)定要上浮10%左右；其次，商鋪按揭的還款年限最高是10年，這樣月供壓力會比較大；最后，目前成都商鋪的價格非常高，租金回報根本無法抵扣月供，所以，對于沒有穩(wěn)定且較高收益的投資者來說，按揭商鋪并不劃算。

答：產(chǎn)權(quán)式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項目的各類房地產(chǎn)許可證，確保投資的是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。除此之外，專業(yè)公司的市場可行性分析是投資產(chǎn)權(quán)酒店成功與否的關(guān)鍵，也是未來收益能否通過市場經(jīng)營來獲得的重要依據(jù)。

答：成都商鋪?zhàn)饨疬f增率并沒有確定的標(biāo)準(zhǔn)，而且在不同的區(qū)域差異也很大，一般來說：對于新興區(qū)域，考慮到短期內(nèi)人氣不足，一般會選擇低價起租，三年甚至五年內(nèi)沒有遞增，三五年后開始遞增，租金年遞增約在5-8%左右；對于口岸比較成熟的區(qū)域，起始租金水平就比較高，所以緩沖時間相對較少，一般是一年或者兩年后開始遞增，年遞增水平在3-5%左右。

5.投資產(chǎn)權(quán)式酒店如何防范法律風(fēng)險

◎目前國家對該類型產(chǎn)品的法律保護(hù)仍不完善，投資購買時，需了解發(fā)展商背景、實(shí)力及銷售動機(jī)。投資者在購買之前，首先要查看項目的土地性質(zhì)，查清項目的土地用地性質(zhì)是否可以用作該用途。

◎在投資者與開發(fā)商之間簽署買賣合同時，應(yīng)還會同時簽署一份委托某某酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營物業(yè)的委托書。委托書上會約定以某種形式付給投資者投資回報。一般有兩種形式：固定回報和盈利分紅。因為分紅存在賬務(wù)弊端，酒店的盈利，你很難摸底。所以建議投資者選擇相對穩(wěn)定的固定回報。

◎一般產(chǎn)權(quán)式酒店的委托協(xié)議簽的期限較長。這期間不排除因酒店經(jīng)營管理不善而酒店倒閉。對此，投資者一定要留一個心眼，在委托協(xié)議上一定要有“違約條款”，以防酒店不能正常經(jīng)營時，還能保證自己的權(quán)益。

◎如果是作為二手投資者去一手投資者手上購買此物業(yè)，則要注意除了獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的正常轉(zhuǎn)讓之外，還要讓一手投資者協(xié)助將原委托酒店經(jīng)營的協(xié)議一齊轉(zhuǎn)讓。否則，可能出現(xiàn)買了物業(yè)，酒店卻不再和你簽委托經(jīng)營協(xié)議的情況。

6.接管產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)需要什么條件

一、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代的歐美國家，開發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給專門酒店管理公司經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。二、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系 產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有兩個法律關(guān)系，一是開發(fā)商與投資者之間的房屋買賣合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營合同關(guān)系等）。當(dāng)然，還不排除有其他如擔(dān)保、抵押、物業(yè)管理等法律關(guān)系。

（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。 投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。

（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報的不利情況。

三、投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律風(fēng)險防范 國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問題是受人關(guān)注的問題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。限于篇幅，下面僅粗略的分析一下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律風(fēng)險防范。（一）、慎簽合同 投資者在合同訂立以前要詳細(xì)的了解開發(fā)商的資質(zhì)、信用狀況、資金狀況；土地使用性質(zhì)、用途和年限；建設(shè)規(guī)劃等情況。在訂立合同之后，應(yīng)當(dāng)首先審查開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照等證件，詳細(xì)閱讀房屋買賣合同，從房地產(chǎn)廣告、簽訂認(rèn)購書、簽訂房屋買賣格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理等，投資者可向律師等專業(yè)人士咨詢等途徑，以避免對投資者不利的條款。比如，在投資者想享受免費(fèi)居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本該由誰來負(fù)擔(dān)？這些具體內(nèi)容都需要投資者在與開發(fā)商簽訂合約時明確約定。

（二）、引入專業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供擔(dān)保 引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”。投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時的代付賠償。

（三）、建立完善的退出機(jī)制 投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時擔(dān)心如果酒店的經(jīng)營狀況不佳，無法收到合同約定收益，投資者將面臨“雞肋”的狀況，即：繼續(xù)持有產(chǎn)權(quán)將持續(xù)虧損或陷入與經(jīng)營者的糾紛之中；想要退出，卻無法以合適的價格賣出。因此建議投資者可以在合同中預(yù)先約定退出機(jī)制，即由開發(fā)商在一定條件下保證回購條款，如開發(fā)商在合同中承諾：“投資者購房后滿三年的，若回報率低于合同約定，可以以原購買價將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購?！边@實(shí)際上在雙方間形成的是一種附期限附條件的合同關(guān)系。在符合條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購?fù)顿Y者所有的房屋。執(zhí)行這種回購約定時，開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。 （四）、投資者設(shè)立業(yè)主委員會 產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，其用途是商業(yè)經(jīng)營，且經(jīng)營者與所有者分離，又經(jīng)營者眾多、分散、不具備經(jīng)營專業(yè)知識，單個業(yè)主與開發(fā)商、經(jīng)營者相比都處于弱勢地位，因此，投資者非常有必要成立一個業(yè)委會或類似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項維修基金，可隨時要求查看經(jīng)營資料、了解贏利狀況。只有投資者團(tuán)結(jié)在一起，才現(xiàn)實(shí)可能在諸多問題上與開發(fā)商、經(jīng)營者平等協(xié)商。 “高收益”與“高風(fēng)險”總是相伴相生的，只有防范“高風(fēng)險”才能使“高收益”成為可能，因此，建議投資者或擬投資產(chǎn)權(quán)式酒店這個行業(yè)的人最好在投資之前，綜合考慮經(jīng)營風(fēng)險、法律風(fēng)險和金融風(fēng)險等諸多風(fēng)險，多向?qū)I(yè)人士咨詢。

7.新設(shè)立產(chǎn)權(quán)式酒店有哪些涉稅事項

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號）“酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅?！?/p>

的規(guī)定，此種行為屬于房屋租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅（5%）及稅金附加、按“財產(chǎn)租賃所得”征收個人所得稅、按“財產(chǎn)租賃合同”征收印花稅（千分之一）、按從租計征房產(chǎn)稅（12%）。