?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。多數(shù)小區(qū)由于開(kāi)發(fā)商將商品房屋向業(yè)主交付之前，缺乏政府對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。如慈溪法院在審理一起物業(yè)管理企業(yè)與一小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案中，業(yè)主提出，所在小區(qū)各業(yè)主門口的路燈不亮，為此業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的管理服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)專業(yè)人員檢查后認(rèn)為，是開(kāi)發(fā)商在電線設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，因電線設(shè)計(jì)是暗線，無(wú)法修復(fù)，要么重新進(jìn)行電線布置，而產(chǎn)生的費(fèi)用要由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　?。ǘ├吓f小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施陳舊，不能適應(yīng)居民新需求。由于慈溪市尚待翻新的老舊小區(qū)比較多，這些小區(qū)以前是村集體內(nèi)的村民自建房，由于建成時(shí)間比較早，受當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件發(fā)展制約，在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理模式、運(yùn)作機(jī)制方面都無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的要求。

　　（三）部分業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力差，現(xiàn)代小區(qū)居住理念尚未形成，保護(hù)自己權(quán)利的方式簡(jiǎn)單化，致使物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難。一是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。在慈溪市，不少購(gòu)房者還屬于中低收入家庭，他們或是因?yàn)槭姓ㄔO(shè)、舊城改造搬遷或回遷，住進(jìn)了樓房，改善了居住條件，但超過(guò)他們支付能力的物業(yè)費(fèi)，使他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)產(chǎn)生抵觸情緒。二是業(yè)主消費(fèi)意識(shí)尚未成熟。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權(quán)人。

　　（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，與社區(qū)建設(shè)脫節(jié)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的處理渠道不暢。

物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序:（一）完善物業(yè)管理的立法工作

　　 我國(guó)雖然出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但它畢竟僅僅是國(guó)務(wù)院頒布的一個(gè)行政法規(guī)，要盡快改變立法層次低、自相矛盾的現(xiàn)狀，加快全國(guó)性立法，完善地方性立法，廢止過(guò)時(shí)的規(guī)章和條例，明確確立物業(yè)管理的主體、權(quán)利、義務(wù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)及法律救濟(jì)手段，從而為解決物業(yè)管理糾紛提供法律標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

　　 （二）理清開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的“父子”關(guān)系

建議對(duì)當(dāng)前這類“父子”關(guān)系的物業(yè)公司進(jìn)行改制，使其真正成為“產(chǎn)權(quán)明確、責(zé)權(quán)明晰、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)，以企業(yè)法人的模式運(yùn)作，走向市場(chǎng)，向市場(chǎng)要效益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。

　　 （三）行業(yè)管理規(guī)范化首先，要對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，提高物業(yè)管理公司的素質(zhì):其次，要督促開(kāi)發(fā)商成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，要給予懲罰措施；第三、要打破物業(yè)管理公司的壟斷地位，采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，由業(yè)主自主選擇合適的物業(yè)管理公司；

　　 （ 四）培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)

　　 首先，對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理公司要逐步做到與房地產(chǎn)行政部門及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分離；其次，推廣和完善物業(yè)管理公司聘用和招投標(biāo)的辦法，要實(shí)行市場(chǎng)的準(zhǔn)入機(jī)制、準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)管理公司的資質(zhì)認(rèn)證，防止不合格的企業(yè)在市場(chǎng)上充數(shù)，保證業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選擇自己滿意的物業(yè)管理公司；第三，應(yīng)當(dāng)確立物業(yè)管理的商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)模式，根據(jù)不同的消費(fèi)層次確立不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率。

　　 （五）明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利，來(lái)自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)也是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。

　　 （六）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

　　 無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。

　　 （七） 設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì),完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制

　　 應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中增加物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)規(guī)定,明確其性質(zhì)、設(shè)立、職責(zé),要把提高業(yè)內(nèi)管理水平；制定自律規(guī)定及監(jiān)管委員；受理投訴,維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益；向政府提供專業(yè)意見(jiàn);為公眾咨詢服務(wù)；對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)審查,作為其主要職責(zé)

一）加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。要加強(qiáng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。

　?。ò耍﹪?yán)把物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理。設(shè)立物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，專業(yè)化服務(wù)能力，擁有一定的專業(yè)技術(shù)人員。建立對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理約束機(jī)制，對(duì)于服務(wù)能力差，業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，可責(zé)令其停業(yè)整頓。通過(guò)多種形式、多種渠道督促物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)公司合同糾紛如何解決

一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛 1、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量（保潔、綠化等）不合格為由，拒交物業(yè)費(fèi)； （1）關(guān)鍵看合同約定和法律法規(guī)政策文件的約定，且不能拒交，法院可以依法予以減免。 （2）物業(yè)公司做到有計(jì)劃、有記錄。要進(jìn)行衛(wèi)生巡視。 2、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費(fèi)； （1）關(guān)鍵看物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò)。 （2）物業(yè)公司如何承擔(dān)舉證責(zé)任，是侵權(quán)糾紛還是合同糾紛。 3、以物業(yè)公司收費(fèi)不實(shí)，拒交物業(yè)費(fèi)； （1）物業(yè)收費(fèi)不實(shí)，法院判決據(jù)實(shí)收費(fèi)，降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 4、以人身、財(cái)產(chǎn)受到損失，拒交物業(yè)費(fèi)； （1）物業(yè)服......

物業(yè)合同糾紛如何辦理(物業(yè)費(fèi)合同糾紛)

物業(yè)服務(wù)合同糾紛的解決，簡(jiǎn)要來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為可以有以下幾種方式：1、加強(qiáng)房管部門監(jiān)管以及相關(guān)政策引導(dǎo)。在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理部門房管局的物業(yè)科為主，要從源頭上減少物業(yè)合同糾紛的數(shù)量，物業(yè)管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)督、管理力度。2、成立社區(qū)調(diào)解組織，調(diào)處物業(yè)服務(wù)合同糾紛。調(diào)解是在第三方的主持下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等為依據(jù)，對(duì)糾紛進(jìn)行斡旋、勸說(shuō)，促使他們相互諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除糾紛的活動(dòng)。3、仲裁解決。由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。4、通過(guò)訴訟途徑解決。司......

物業(yè)合同糾紛如何化解(小區(qū)如何解除與物業(yè)公司合同)

物業(yè)服務(wù)合同糾紛的解決，簡(jiǎn)要來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為可以有以下幾種方式：1、加強(qiáng)房管部門監(jiān)管以及相關(guān)政策引導(dǎo)。在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理部門房管局的物業(yè)科為主，要從源頭上減少物業(yè)合同糾紛的數(shù)量，物業(yè)管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)督、管理力度。2、成立社區(qū)調(diào)解組織，調(diào)處物業(yè)服務(wù)合同糾紛。調(diào)解是在第三方的主持下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等為依據(jù)，對(duì)糾紛進(jìn)行斡旋、勸說(shuō)，促使他們相互諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除糾紛的活動(dòng)。3、仲裁解決。由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。4、通過(guò)訴訟途徑解決。司......

欠物業(yè)費(fèi)被起訴了如何拖時(shí)間(欠物業(yè)費(fèi)被起訴了如何拖時(shí)間)

理論上是2年。 但是《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。 適用訴訟時(shí)效。 根據(jù)2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面催繳的合理期限（兩年）內(nèi)，向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。 擴(kuò)展資料： 物業(yè)糾紛的解決 一、業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已經(jīng)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理......