買房小白一頭霧水，究竟什么是在建工程抵押？抵押給了誰？在建工程抵押商品房可以購買嗎？

一、在建工程抵押

（一）什么是在建工程抵押？

按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款的規(guī)定：在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。簡單而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在建設(shè)過程中將以出讓或劃撥等合法方式取得的土地和已投入的資產(chǎn)抵押，從而取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款。其作為房地產(chǎn)企業(yè)解決融資需求的一種方式，目前已成為企業(yè)的一種主要融資渠道，發(fā)揮著融資促建的作用。

（二）抵押范圍有哪些？

此前，關(guān)于抵押的在建工程是否包括抵押時尚未建設(shè)部分的爭論時有發(fā)生，但該爭論在《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典有關(guān)擔保制度的解釋》第五十一條作出了明確：

1.當事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持；

2.當事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

因此，抵押權(quán)的效力范圍僅限于已辦理抵押登記、土地上已有的及已完成部分的建筑物，續(xù)建部分、新增建筑物以及尚未建造的建筑物不包含在建工程抵押的范圍內(nèi)。

（三）誰可以作為在建工程抵押權(quán)人？

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款將在建工程抵押主體限制為銀行，而《最高人民法院關(guān)于〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復》中認為，法律對在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀行作為抵押權(quán)人時的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。 二、在建工程抵押商品房購買的前置條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程商品房，除了需要取得政府部門頒發(fā)的商品房預售許可證外，還必須取得銀行等抵押權(quán)人的正式同意。在這個過程中，銀行等抵押權(quán)人為了自身利益，一般會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提前歸還借款款項，或者新增其他財產(chǎn)進行擔保。而在購房人與開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同（預售）》示范文本附件內(nèi)容中確實有此約定。

三、抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押房產(chǎn)的情況下，該抵押狀態(tài)還是否存續(xù)？

銀行出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，同意轉(zhuǎn)讓抵押物，就視為放棄了抵押權(quán)，此時銀行對房子已不再享有抵押權(quán)，銀行只能要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償還款項，但不能再對房子行使權(quán)利。

雖然銀行出具了抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明，有效降低了買受人的購房風險，但在實際情況中，抵押狀態(tài)仍在登記機構(gòu)處顯示存在，未予以注銷。如果開發(fā)企業(yè)不解除在建工程抵押，將會影響買受人網(wǎng)簽備案、按揭辦理、貸款放貸及不動產(chǎn)辦證等系列事宜，因此，已有城市發(fā)布規(guī)定，商品房開發(fā)項目設(shè)定在建建筑物抵押權(quán)登記，開發(fā)企業(yè)預售商品房的，在取得抵押權(quán)人同意銷售的書面意見后，還須辦理擬預售商品房在建建筑物抵押權(quán)登記注銷，方可網(wǎng)簽銷售。明確要求在商品房網(wǎng)簽銷售前解除在建工程抵押，以免影響購房人權(quán)益。

如果確實購買了在建工程抵押的商品房，簽訂購房合同時，除了注意開發(fā)企業(yè)是否如實填寫土地或房屋的狀態(tài)是設(shè)有在建工程抵押的抵押情況之外，一定要在合同中對權(quán)利瑕疵條款、違約責任條款等作出明確約定。另外，簽訂合同后，購房人要敦促開發(fā)企業(yè)及時解除抵押，并將購房合同到房地產(chǎn)主管部門備案，盡可能降低購房風險。