一、房地產(chǎn)抵押范疇

房地產(chǎn)抵押通常指的是國有土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)抵押和在建工程抵押三種。抵押房地產(chǎn)是對銀行債權(quán)的一種擔(dān)保形式，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時，銀行作為債權(quán)人，有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)處置價款優(yōu)先受償。

　　二、主要風(fēng)險點

　　1.權(quán)屬風(fēng)險

　　即抵押人對抵押物是否具有合法、合規(guī)、完整、獨立的產(chǎn)權(quán)。主要包括：是否是依法不能抵押的房地產(chǎn)，不合法的房地產(chǎn)，權(quán)屬有爭議、產(chǎn)權(quán)有糾紛的房地產(chǎn);是否是共有房地產(chǎn);同一房地產(chǎn)是否設(shè)定多個抵押權(quán)，房地是否分別抵押、重復(fù)抵押;④抵押期限內(nèi)，抵押土地是否超過規(guī)定的使用年限;⑤在規(guī)定的期限內(nèi)，是否由于土地開發(fā)進度不足或未按規(guī)定用途使用土地，面臨行政處罰和國家收回土地的風(fēng)險;

　　2.市場風(fēng)險

　　即因為市場環(huán)境發(fā)生變化產(chǎn)生的風(fēng)險。主要包括：宏觀經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)市場波動影響抵押房地產(chǎn)的價格;城市規(guī)劃發(fā)生變化，社會經(jīng)濟環(huán)境不規(guī)范，中介機構(gòu)不按規(guī)范，職能管理部門管理上的漏洞造成房地產(chǎn)評估價格虛高;

　　3.變現(xiàn)風(fēng)險

　　即將房地產(chǎn)出售，變?yōu)楝F(xiàn)金資產(chǎn)。主要包括：抵押物變現(xiàn)能力弱，如特定類型的房地產(chǎn)，大宗房地產(chǎn)，分割抵押的房地產(chǎn);經(jīng)濟波動和市場預(yù)期導(dǎo)致變現(xiàn)出現(xiàn)困難;變現(xiàn)時間的急迫性影響了變現(xiàn)價格;④房地產(chǎn)的功能性貶值導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險;⑤房地產(chǎn)用途改變導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險。

　　4.突發(fā)事件風(fēng)險

　　如發(fā)生地震、水災(zāi)等造成抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。

　　5.地方法規(guī)的風(fēng)險

　　各地對房地產(chǎn)抵押的規(guī)定不完全一致，銀行在審查審批時容易忽略地方的一些特別規(guī)定，如：深圳的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在建工程不得用于抵押;土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證有兩證合一、兩證分離的不同情況，對兩證分離的授信，審查時可能會只審查了其中一證;對集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的要求和程序僅在地區(qū)，如河北、成都等地有了較為明確的規(guī)定等。

　　三、審查要點

　　1.禁止抵押的房地產(chǎn)

　　土地所有權(quán)、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外、國家機關(guān)、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等所占用的房地產(chǎn)、根據(jù)城市規(guī)劃政府決定收回的土地使用權(quán)、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的、權(quán)屬不明、權(quán)屬有爭議的，或未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)、司法機關(guān)依法裁定、決定查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)、列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的房地產(chǎn)、違章建筑及已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)、空置三年(含)以上的商品房、已存在預(yù)告登記的不動產(chǎn)。

　　2.抵押的可靠性

　　抵押房地產(chǎn)的價值與變現(xiàn)能力。審查抵押物是否經(jīng)過銀行認可的評估事務(wù)所預(yù)評(首次授信客戶)或評估，評估方法選取是否合理、適當(dāng)。評估價值與審查人員的判斷有明顯出入的，視情況考慮重新指定評估機構(gòu)或降低抵押率。房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析，抵押價值可參考評估報告所提出的變現(xiàn)價值。以貸款實施的在建工程抵押的，抵押物為該建設(shè)工程的土地使用權(quán)、建設(shè)過程中逐漸形成的財產(chǎn)及最終形成的財產(chǎn)。審查時，應(yīng)動態(tài)分析判斷抵押物的價值。

　　3.對于存在租賃關(guān)系的抵押房地產(chǎn)

　　原則上應(yīng)要求抵押人(出租人)提供已將本次抵押告知承租人的書面文件，同時，銀行應(yīng)與抵押人(出租人)、承租人簽訂協(xié)議或要求承租人出具相關(guān)書面聲明，確保銀行需行使抵押權(quán)時不受租賃行為的影響。

　　4.其它問題

　　①堅持房地一并抵押的原則，不接受有地上建筑和定著物的單獨以國有土地使用權(quán)的抵押以及不包括土地使用權(quán)的房產(chǎn)的抵押;

　　②以在建工程抵押的融資，授信續(xù)做時要關(guān)注對在建工程的持續(xù)投入形成的資產(chǎn)是否納入了抵押資產(chǎn);在建工程取得產(chǎn)權(quán)證后，是否以竣工房地產(chǎn)重新辦理了抵押登記;

　?、垡话銘?yīng)要求抵押人進行財產(chǎn)保險，保險金額一般應(yīng)與抵押物價值相同，如抵押物價值高于授信敞口金額，則保險金額可不低于授信敞口金額。

　?、苋绫仨氁约w建設(shè)用地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押時，首先要考慮地方法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，地方法規(guī)必須明確允許集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押;其次，必須辦理完備的手續(xù)，如必須得到集體土地所有權(quán)人同意設(shè)定抵押的有效文件、抵押登記手續(xù)等;第三，必須明確一旦抵押被認定無效后的補救措施及相關(guān)責(zé)任。

　　⑤由于集體建設(shè)用地的用途受到嚴(yán)格限制，即使抵押合法有效，在抵押權(quán)實現(xiàn)過程中也不得改變集體土地的用途和性質(zhì)，因此抵押權(quán)的實現(xiàn)受到較大限制，審查審批時必須事先做好貸后管理及資產(chǎn)保全的相關(guān)應(yīng)對措施;

　　來源：信貸風(fēng)險管理

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