棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全等存在較大安全隱患的區(qū)域。棚改已經(jīng)成為關(guān)系到千家萬戶切身利益的一件大事，這一概念的出現(xiàn)頻率甚至比拆遷還要高。那么棚戶區(qū)改造的范圍和法律依據(jù)有哪些？棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又是什么？ 被征收人維護(hù)自身合法權(quán)益的關(guān)鍵點(diǎn)又在哪里呢？

? 棚戶區(qū)改造的范圍

棚戶區(qū)改造主要是對國有土地上的危舊房屋進(jìn)行的工程建設(shè)，主要包括四種：城市棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造。

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》第二部分第（一）項(xiàng)規(guī)定：……市、縣人民政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理界定城市棚戶區(qū)具體改造范圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

在實(shí)踐中，棚改的范圍有被隨意擴(kuò)大的現(xiàn)象。有些不屬于棚戶區(qū)改造范圍的城市房屋，甚至有些地方集體土地的房屋也被冠上棚戶區(qū)改造之名，實(shí)際上卻是搞商業(yè)開發(fā)，借棚改的名義實(shí)施一般意義上的征收拆遷。很多老百姓的房子被拆，卻只給予了極低的所謂“棚改”補(bǔ)償，極大的損害了老百姓的補(bǔ)償權(quán)益。因此被征收人在遇到棚改的時(shí)候，一定要用最樸素的標(biāo)準(zhǔn)來判別一下，自己的房屋究竟是否屬于相關(guān)文件中所描述的那類“棚戶區(qū)”。如果房屋建于20世紀(jì)90年代以后甚至更晚，且不是“筒子樓”之類居民共用廚房、衛(wèi)生間的簡易樓，那么“棚改”顯然就比較牽強(qiáng)了。

? 棚戶區(qū)改造如何安置補(bǔ)償

確定了自己的房屋確實(shí)屬于棚戶區(qū)，棚戶區(qū)改造如何進(jìn)行安置補(bǔ)償，就是大家最為關(guān)心的一個(gè)問題。

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》第三部分第（四）項(xiàng)規(guī)定：棚戶區(qū)改造實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地區(qū)要按國家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補(bǔ)償辦法，禁止強(qiáng)拆強(qiáng)遷，依法維護(hù)群眾合法權(quán)益。在實(shí)踐中，當(dāng)我們的房子被棚改時(shí)，政府一般會給出幾種補(bǔ)償方式讓我們選擇，主要的方式有三種：

第一種是單純的貨幣補(bǔ)償，就是把房屋貨幣化，把錢賠給老百姓，具體計(jì)算公式一般是：補(bǔ)償補(bǔ)助總款=被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+外遷補(bǔ)助費(fèi)+其他補(bǔ)助費(fèi)。實(shí)踐中，這種純貨幣補(bǔ)償形式是政府比較推崇的，因?yàn)樗梢杂行Ю瓌赢?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，同時(shí)免去了征收方承擔(dān)房屋安置的責(zé)任。

第二種是產(chǎn)權(quán)置換，就是政府征收了你一套房子，再補(bǔ)償給你相應(yīng)的房子?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.szhualiqz.com.cn/laws-185.html'>國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條規(guī)定：因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。也就是說，棚戶區(qū)改造安置住房實(shí)行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)先考慮就近安置。只有在被征收人主動放棄回遷安置的情況下，才可以采用外遷安置或純貨幣補(bǔ)償。因此被征收人在做出選擇的時(shí)候還是握有很大的主動權(quán)的，大家可以充分考慮自己就業(yè)、就醫(yī)、出行等需要，結(jié)合自身情況，做出合理選擇。

最后一種情況，如果你的房屋面積比較大或另有其他可供居住的房屋，又認(rèn)為自己沒有必要再置換這么大的房子，可以選擇置換面積比較小的房子，將差額面積轉(zhuǎn)化成貨幣由政府補(bǔ)償給自己，這也是實(shí)踐中常見到有人既拿到錢又拿到房的原因。

此外，對經(jīng)濟(jì)條件差、購買安置住房有困難的居民，政府也提供了解決途徑，給予政策上的支持?！兑庖姟芬?guī)定：對經(jīng)濟(jì)困難、無力購買安置住房的棚戶區(qū)居民，可以通過提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關(guān)政策規(guī)定的條件下，納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系統(tǒng)籌解決。

? 地方立法的重要參考

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。第二十一條規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽訂期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

以上規(guī)定在征收程序上對棚改與一般征收項(xiàng)目做了明顯的區(qū)別，特別是設(shè)置了征求意見比例和預(yù)簽約模式這兩類特殊程序規(guī)定，充分尊重了被征收人的意愿。需要指出的是，被征收人一定要對征詢意見、預(yù)簽約予以高度重視，充分準(zhǔn)確的理解其意涵，切勿稀里糊涂的隨意表態(tài)同意或不同意，以免最終的結(jié)果與自己的意愿南轅北轍。而同時(shí)，即使同意改建的比例達(dá)到95%，余下5%不同意的被征收人，仍享有依法維權(quán)的權(quán)利，其所應(yīng)享有的權(quán)利不應(yīng)被簡單的“少數(shù)服從多數(shù)”而剝奪。

律師最后想提示大家的是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是中央大力推進(jìn)的民生工程，其政策出發(fā)點(diǎn)是好的，廣大被征收人一定要把握好這個(gè)機(jī)會，搭上政策的順風(fēng)車，爭取獲得一個(gè)滿意的補(bǔ)償，切實(shí)改善自己的實(shí)際居住條件，做到有理有節(jié)的提出補(bǔ)償訴求，在尊重法律和事實(shí)的基礎(chǔ)上維護(hù)自身合法權(quán)益。在維權(quán)的過程中您如果有任何法律問題，律師會一直為您提供最有力的支持。

來源：問津