都說(shuō)炒股有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房穩(wěn)賺。但事實(shí)上，買(mǎi)房也存在各種陷阱和始料未及的風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房不像買(mǎi)賣(mài)其他商品一樣，能夠迅速積累買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)，防范購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，一旦中招損失巨大。購(gòu)房中有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

　　法院提示：

　　抵押房、抵債房、共有房、多戶(hù)房、學(xué)區(qū)房、央產(chǎn)房、代理房、在租房、拍賣(mài)房、漲價(jià)房，屬于十大“風(fēng)險(xiǎn)房”。

　　那么應(yīng)該如何避免風(fēng)險(xiǎn)呢?北京市西城區(qū)法院昨天公布了一組案例，為我們揭示了房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中的那些風(fēng)險(xiǎn)。

　　案例一：慎選抵押房

　　案情介紹：2015年3月，韓先生購(gòu)買(mǎi)西城區(qū)廣安門(mén)外大街的一處房屋，43平米總價(jià)174萬(wàn)元。這套房屋是張女士2013年通過(guò)按揭方式購(gòu)得，抵押給光大銀行借款115萬(wàn)元。因?yàn)闆](méi)還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬(wàn)，但對(duì)方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴(yán)重的是，因?yàn)槠渌m紛，房屋被法院查封，無(wú)法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。

　　法官說(shuō)法：法院掌握的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是，如果有銀行抵押的話(huà)，在抵押未解除的這種情況之下，無(wú)法判決它進(jìn)行過(guò)戶(hù)，因?yàn)榇嬖诘盅嚎赡芫褪菍?dǎo)致判決履行的一個(gè)障礙。所以呢，當(dāng)事人如果購(gòu)買(mǎi)的房屋是存在抵押的，那這種情況之下，雙方當(dāng)事人要詳細(xì)的對(duì)抵押的如何解除，解除的時(shí)間、解除的期限以及未按期解除抵押導(dǎo)致房屋合同不能履行的一個(gè)法律后果進(jìn)行詳細(xì)的約定，這樣呢買(mǎi)房人和賣(mài)房人才能夠更好地保護(hù)自己的權(quán)利。

　　案例二、防范抵債房

　　案情介紹：2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過(guò)萬(wàn)女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬(wàn)女士簽訂委托書(shū)，授權(quán)萬(wàn)女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬(wàn)女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬(wàn)女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案房屋低價(jià)出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至西城法院，要求撤銷(xiāo)其與常先生簽訂的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　法官說(shuō)法：西城法院經(jīng)審理后，認(rèn)為本案存在著房屋交易價(jià)格明顯過(guò)低、合同多數(shù)條款空白、買(mǎi)房人從未看過(guò)涉案房屋等眾多疑點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為萬(wàn)女士與常先生在房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立及履行中的行為不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷(xiāo)了陳老太與常先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　案例三、巧簽共有房

　　案情介紹： 2010年10月12日，出賣(mài)人景先生與買(mǎi)受人馬先生通過(guò)中介簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價(jià)格67萬(wàn)元。合同簽訂后，馬先生當(dāng)即支付定金2萬(wàn)元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，所簽合同為無(wú)效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。

　　法官說(shuō)法：《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)的屬于無(wú)權(quán)處分行為。

　　案例四、看清多戶(hù)房

　　案情介紹：2015年5月，王女士購(gòu)買(mǎi)董女士位于西城區(qū)宣武門(mén)西大街一處房屋，總價(jià)305萬(wàn)元。依據(jù)合同約定，董女士方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶(hù)口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶(hù)口遷出義務(wù)。結(jié)果房屋過(guò)戶(hù)后，仍有董女士的繼子戶(hù)口未遷出，王女士起訴到法院。

　　法官認(rèn)為：戶(hù)口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機(jī)關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整，不屬于法院受案范圍。但是，戶(hù)口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫(xiě)入合同條款，并明確相應(yīng)違約責(zé)任。

　　案例五、驗(yàn)明學(xué)區(qū)房

　　案情介紹：馬先生為孩子上學(xué)想購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)以往的招生簡(jiǎn)章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，可是后來(lái)他一打聽(tīng)，這套房子不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價(jià)損失，退還服務(wù)費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。

　　法官說(shuō)法：如果雙方當(dāng)事人確實(shí)是要買(mǎi)賣(mài)學(xué)區(qū)房，那么在合同的補(bǔ)充條款中要特別的注明我要購(gòu)買(mǎi)的是學(xué)區(qū)房，我的合同目的就是要學(xué)區(qū)房。如果沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這個(gè)合同目的的話(huà)，那么違約方就要付給守約方相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣法院在裁判中也好有一個(gè)判斷的依據(jù)。

　　案例六、慎選央產(chǎn)房

　　案情介紹：2015年4月5日，賣(mài)房人李先生與買(mǎi)房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處房屋簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)房款490萬(wàn)，過(guò)戶(hù)時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。但是因?yàn)樾『钨?gòu)房指標(biāo)的限制，小何需要先賣(mài)掉名下一套房屋才可以再行購(gòu)房。結(jié)果小何于6月30日賣(mài)了一套房屋取得購(gòu)房資格，并于7月1日才開(kāi)始實(shí)際履行合同。后在房源核驗(yàn)中，因涉案房屋是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請(qǐng)貸款，8月7日批貸，8月11日完成過(guò)戶(hù)，晚于約定期限8天，李先生認(rèn)為逾期過(guò)戶(hù)的責(zé)任在小何，訴至西城法院要求小何支付逾期過(guò)戶(hù)違約金一萬(wàn)元。小何則認(rèn)為逾期過(guò)戶(hù)責(zé)任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實(shí)才導(dǎo)致貸款辦理的時(shí)間拖延。

　　法官說(shuō)法：關(guān)于逾期過(guò)戶(hù)的違約責(zé)任問(wèn)題，西城法院認(rèn)為，小何在取得購(gòu)房資格后實(shí)際用時(shí)一個(gè)多月即完成了涉案房屋過(guò)戶(hù)，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過(guò)戶(hù)，已綜合考慮了小何購(gòu)房時(shí)暫無(wú)在京購(gòu)房資格、需貸款購(gòu)房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時(shí)間較晚，應(yīng)對(duì)逾期過(guò)戶(hù)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是李先生應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋為央產(chǎn)房，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對(duì)涉案房屋過(guò)戶(hù)期限亦有影響，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，方式為抵銷(xiāo)部分小何應(yīng)支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。

　　案例七、警惕代理房

　　案情介紹：2010年3月23日，旅居國(guó)外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門(mén)東里的一處房屋，委托范圍為賣(mài)房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買(mǎi)賣(mài)正式手續(xù)，過(guò)戶(hù)及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋總價(jià)款為185萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬(wàn)元定金。4月9日，周女士回國(guó)后認(rèn)為孫先生無(wú)權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價(jià)格明顯過(guò)低，因此未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至西城法院要求確認(rèn)就涉案房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;孫先生雙倍返還其定金;某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還中介費(fèi);周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其房屋差價(jià)損失。

　　法官說(shuō)法：關(guān)于代理權(quán)限及過(guò)錯(cuò)責(zé)任，西城法院認(rèn)為周女士明確表明其于4月9日回國(guó)，并持所有原件材料親自辦理房屋買(mǎi)賣(mài)正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的授權(quán)，且周女士回國(guó)后并未做出追認(rèn)，因此孫先生與趙先生的簽約行為應(yīng)屬于越權(quán)代理，周女士并無(wú)過(guò)錯(cuò)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)周女士不發(fā)生效力;某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書(shū)權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并最終導(dǎo)致合同因?qū)O先生無(wú)權(quán)代理而被確認(rèn)無(wú)效，負(fù)有重大過(guò)錯(cuò);而趙先生對(duì)授權(quán)委托書(shū)未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還趙先生中介費(fèi)，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分房屋差價(jià)損失。

　　案例八、慎選在租房

　　案情介紹：2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹(shù)園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價(jià)款為300萬(wàn)元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬(wàn)元租金，楊先生保證租戶(hù)住到2015年6月1日?，F(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭(zhēng)房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬(wàn)元。庭審中，李先生稱(chēng)梅先生知道賣(mài)房事宜，因?yàn)橘u(mài)房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費(fèi)多住一段時(shí)間。

　　法官說(shuō)法：梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時(shí)，確實(shí)享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。我院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當(dāng)日及涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日的通話(huà)記錄，認(rèn)為梅先生對(duì)涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過(guò)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請(qǐng)求。

　　案例九、了解拍賣(mài)房

　　案情介紹：2008年遼寧某證券公司被中國(guó)人民銀行行政關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽(yáng)市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣(mài)(A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè))，B公司通過(guò)拍賣(mài)購(gòu)得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購(gòu)房款，但是在過(guò)戶(hù)時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷(xiāo)，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)無(wú)法為岳先生辦理過(guò)戶(hù)，無(wú)奈之下岳先生將A、B兩公司訴至西城法院請(qǐng)求配合完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　法官說(shuō)法：本案中的焦點(diǎn)問(wèn)題是岳先生購(gòu)得了拍賣(mài)房屋，但是無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷(xiāo)，不再具備民事主體資格，無(wú)法配合完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。B公司拍賣(mài)購(gòu)得該房產(chǎn)，但尚未過(guò)戶(hù)，因此對(duì)涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來(lái)，岳先生要求A、B兩公司配合過(guò)戶(hù)，就不得不通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。最終西城法院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案房屋過(guò)戶(hù)到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過(guò)戶(hù)至岳先生名下。

　　案例十 、應(yīng)對(duì)漲價(jià)房

　　案情介紹：2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的房屋賣(mài)給沈先生，房款總價(jià)為700萬(wàn)，其中定金30萬(wàn)，首付款312萬(wàn)，貸款250萬(wàn)，剩余108萬(wàn)余款于7月14日過(guò)戶(hù)當(dāng)天以資金監(jiān)管方式支付。合同履行過(guò)程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過(guò)戶(hù)。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為程女士是因房?jī)r(jià)大漲不想賣(mài)了，故訴至西城法院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案房屋過(guò)戶(hù)并支付違約金，同時(shí)明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬(wàn)。訴訟中，程女士提出反訴，認(rèn)為沈先生未在7月14日支付資金監(jiān)管款項(xiàng)構(gòu)成違約，要求確認(rèn)雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷(xiāo)網(wǎng)簽，定金30萬(wàn)元不予退還。

　　法官說(shuō)法：西城法院經(jīng)審理認(rèn)為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，也并未在7月14日實(shí)際辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，故沈先生未支付資金監(jiān)管款項(xiàng)并非單方違約，涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但過(guò)戶(hù)義務(wù)為雙方義務(wù)，雙方未能如約辦理過(guò)戶(hù)，也并非程女士的單方違約，因此對(duì)沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。最終西城法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬(wàn)，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請(qǐng)求和程女士的全部訴訟請(qǐng)求。

　　買(mǎi)房應(yīng)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

　　北京西城法院新聞發(fā)言人劉白露介紹，西城法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件一直居高不下。今年截止到9月就已收案587件，其中二手房買(mǎi)賣(mài)占到八成左右。

　　二手房買(mǎi)賣(mài)涉及的法律問(wèn)題除了一般買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動(dòng)等其他法律問(wèn)題，及以享受教育資源為購(gòu)房目的的戶(hù)籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問(wèn)題。

　　在選擇房屋的時(shí)候，看一下這個(gè)房屋是不是有抵押、是不是抵債的、是不是共有的，有沒(méi)有存在多人戶(hù)口、是不是央產(chǎn)房、符不符合上市條件、買(mǎi)房涉及不涉及代理、還有房屋存不存在出租的情況，就是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地的勘驗(yàn)是非常必要的，了解房屋的實(shí)際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況，等等。

　　不同類(lèi)型的“風(fēng)險(xiǎn)房”，也適用一些共同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。法官建議二手房買(mǎi)家首先要準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，通過(guò)看房產(chǎn)證、戶(hù)口本和房子本身進(jìn)行認(rèn)真審核，可以要求售房人配合到房管部門(mén)、派出所戶(hù)籍部門(mén)查詢(xún)房屋情況、戶(hù)籍情況等;其次要妥善簽訂購(gòu)房合同，北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議都要都要認(rèn)真審查交易流程、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和違約責(zé)任等三個(gè)方面。

　　維權(quán)方面，法官建議在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，雙方在實(shí)際履行過(guò)程中達(dá)成的新的約定，要及時(shí)作為補(bǔ)充協(xié)議附在買(mǎi)賣(mài)合同之后。一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議，拿好相關(guān)證據(jù)，幫助還原事實(shí)。

　　來(lái)源：中國(guó)之聲